서울중앙지방법원 2025타경103271. 서초구 서초동 성심빌딩 4층 401호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 934,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저가는 747,200,000원입니다. 표면상으로는 감정가 대비 80% 구간에 들어왔지만, 이 사건은 “유찰됐으니 싸다”로 끝낼 물건이 아닙니다. 임차인은 실제 1명으로 보이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 박민신의 보증금은 데이터상 확인되지 않고, 배당표와 등기 흐름 사이에 반드시 원본으로 다시 맞춰야 할 지점이 있습니다.
말소기준권리는 2016.07.15 을구 4번 남서울농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리 이후의 임의경매개시결정, 한국홀딩스대부주식회사 근저당, 주식회사렉스자산관리대부 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 박민신의 전입일은 2017.12.15로 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 정리됩니다. 그러나 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 범위와 배당요구 실익은 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103271 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1432-24 성심빌딩 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태 다세대주택 · 대상면적 97.29㎡ |
| 소유자 | 최금미, 최정욱, 최형주 (각 3분의 1 공유) |
| 감정가 / 최저가 | 934,000,000원 / 747,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울농업협동조합 / 443,729,309원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016.07.15 근저당
등기상 현재 소유권은 2016.07.15 매매로 최금미·최정욱·최형주에게 이전됐고, 거래가액은 554,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 4번 남서울농업협동조합 근저당권 477,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2024.05.10 설정된 한국홀딩스대부 75,000,000원, 렉스자산관리대부 225,000,000원, 그리고 2025.06.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민신 | 2017.12.15 | 미상 | 미상 | 2025.07.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임차인 표상 실제 임차인은 박민신 1명입니다. 보증기관 대위변제나 승계 신고가 아니므로 보증금 중복 합산 이슈는 없습니다. 전입신고일이 말소기준권리 2016.07.15 이후인 2017.12.15라서 대항력은 없고, 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 “무조건 단순 명도”로 단정하기보다는, 매각물건명세서 보완과 배당요구 서류 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 747,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,872,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 남서울농업협동조합 | 477,600,000원 | 425,328,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 한국홀딩스대부주식회사 | 75,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 주식회사렉스자산관리대부 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당 데이터 기준 총 채권액은 1,089,600,000원, 총 배당액은 737,328,000원, 미배당은 352,272,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 747,200,000원 | 737,328,000원 | 352,272,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 597,760,000원 | 589,382,400원 | 500,217,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 478,208,000원 | 471,025,920원 | 618,574,080원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서일초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대, 다가구주택, 단독주택, 상가 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 3호선 남부터미널역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호이며, 사용승인일은 2003.06.19입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 데이터상 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박민신은 대항력 없음으로 정리되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사, 문건접수 내역을 다시 확인하세요.
- 배당표와 등기 대조. 을구 1번·2번은 등기상 말소 기재가 있으나 제공 배당표에는 배당 항목으로 포함되어 있습니다. 등기부 현재사항과 채권계산서를 반드시 대조해야 합니다.
- 실거래 검증. 제공 데이터에는 실거래 평균이나 최근 거래가가 없습니다. 감정가 대비 80%만 보고 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 명도 전략. 실제 임차인 1명이 확인되므로 인수보증금이 없더라도 점유 이전, 배당요구, 이사 협의 일정을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 데이터상 토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있으므로, 입찰 전 경매 취득과 관련한 적용 여부를 관할 기준으로 확인하세요.
맺으며 — “80%”보다 “확인되지 않은 정보”가 중요하다
이 물건의 표면 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 934,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 747,200,000원까지 내려왔고, 제공 배당 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실거래 자료가 없으므로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없고, 임차인 보증금·확정일자 미상, 배당표와 등기 말소 흐름의 불일치 가능성도 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 원본 대조 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
