인천지방법원 2024타경568439. 강화군 선원면 중앙로236번길 17 예림타운 에이동 3층302호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 133,000,000원입니다. 말소기준권리는 2019.09.18. 설정된 부평신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 652,000,000원이며 공동담보목록이 붙어 있습니다. 경매는 부평신용협동조합의 신청으로 개시됐고 청구액은 360,048,581원입니다.
임차인 박용이의 전입일은 2021.09.23.로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 2024.11.28. 배당요구를 했습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위 자체는 추가 확인이 필요하지만, 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경568439 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 선원면 중앙로236번길 17, 에이동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 55.88㎡ · 4층 건물 중 3층302호 |
| 사용승인 | 2019.07.23. |
| 등기상 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평신용협동조합 / 360,048,581원 |
| 매각기일 | 2026.09.04. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
2019.09.18. 부평신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 생보부동산신탁으로 신탁됐다가 2020.01.23. 신탁재산이 귀속된 뒤 다시 생보부동산신탁 명의로 신탁됐고, 이후 명칭이 교보자산신탁주식회사로 변경됐습니다. 등기에는 부동산에 관한 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 함께 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.
근저당권은 2025.10.27. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 즉 말소기준의 순위 자체는 2019년 근저당에 그대로 연결되고, 현재 권리자 변동까지 원본 등기와 배당관계에서 최종 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박용이 | 2021.09.23. | 미상 | 2024.11.28. | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.30억’이 중요하다
예림타운101동102동은 14세대, 사용승인일은 2019.07.23.입니다. 면적 매칭 거래는 3건이며, 전체 평균은 137,333,333원입니다. 하지만 과거 거래에는 145,000,000원·137,000,000원이 포함돼 있고, 최신 거래는 2025.07. 130,000,000원까지 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 59.7㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2023.12 | 59.7㎡ | 2 | 137,000,000원 |
| 2023.06 | 59.7㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 137,333,333원 |
최근 12개월 거래는 1건으로 평균 130,000,000원이고 최신 거래 역시 130,000,000원입니다. 신건 최저가 133,000,000원은 이 최근 시세의 102.3%로, 최근 거래보다 높은 가격입니다. 최근 구간이 그 이전보다 -7.8% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 평균 137,333,333원만 보고 현재 1.33억을 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부평신용협동조합 | 652,000,000원 | 130,338,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
133,000,000원 매각 가정에서 근저당권에 130,338,000원이 배당되고 521,662,000원의 미배당이 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 133,000,000원 | 130,338,000원 | 521,662,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 106,400,000원 | 104,110,400원 | 547,889,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 85,120,000원 | 83,187,840원 | 568,812,160원 | 0원 |
유찰될수록 담보권자의 미배당은 커지지만, 이 계산에서 매수인 인수는 어느 회차도 0원입니다. 따라서 이 물건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 상쇄하는 인수형 구조가 아니라, 낙찰가가 그대로 실질취득가격에 가까운 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 강화군 선원면 창리 ‘창2리마을회관’ 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 주택·농경지·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며, 외벽은 치장 타일, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 6m 내외의 도로에 접합니다.
- 토지계획. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 162,900원/㎡이며 토지면적은 632.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 예림타운101동102동은 14세대이고 확인되는 면적 매칭 거래는 3건입니다. 최근 거래가 1.30억으로 내려오고 추세도 -7.8%여서 매도 시 가격 협상력을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 137,333,333원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 130,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 신건 133,000,000원은 최근 시세의 102.3%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 거래보다 -7.8% 낮습니다. 전체 평균 대비 할인처럼 보인다는 이유로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
- 임차인 확인. 박용이는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 사실과 함께 매각물건명세서 원본에서 최종 확인하세요.
- 신탁원부 확인. 등기상 소유자가 교보자산신탁주식회사이고 신탁주의사항이 등재돼 있으므로 신탁 목적·수익자·처분 조항을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.27. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 현재 권리자와 배당관계를 등기·사건기록에서 대조하세요.
- 환금성 점검. 14세대 규모에 확인 거래가 3건이므로 아파트 대단지처럼 거래 빈도가 높다고 가정하지 말고 재매각 기간과 가격을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 가격은 최근 시세 이상
이 물건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2019.09.18. 근저당이 말소기준이고, 박용이의 전입은 2021.09.23.이라 대항력이 없습니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 소유자가 신탁회사이고 근저당권도 이후 이전된 만큼 신탁원부와 최신 등기·배당관계의 원본 확인은 필요합니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 신건 실질취득 133,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 130,000,000원보다 2.3% 높고, 거래 추세도 -7.8%입니다. 전체 3건 평균 137,333,333원만 보면 낮아 보이지만 그 평균에는 과거의 145,000,000원, 137,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이고 소규모 다세대의 환금성까지 감안해야 하는 물건입니다.
