인천지방법원 2024타경568439. 강화군 선원면 창리의 다세대주택 에이동 4층 401호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 102,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기 흐름의 핵심은 2019.09.18 부평신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 652,000,000원이고 공동담보목록 제2019-511호가 기재돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준이며 경매로 소멸하는 구조입니다.
현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사입니다. 2020.01.23 신탁등기가 설정됐고, 2022.07.27 주식회사생보부동산신탁에서 교보자산신탁주식회사로 명칭이 변경됐습니다. 등기기록에는 임대차 등의 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다. 따라서 매수인 인수액이 0원이라는 배당 계산과 별개로, 입찰 전 신탁원부 확인은 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경568439 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 선원면 중앙로236번길 17, 에이동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 현재 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 360,048,581원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 사용승인일 | 2019.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
2019.09.18 부평신용협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2024.10.28 임의경매개시결정이 내려졌고, 근저당권은 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 2025.10.27 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 배당 시뮬레이션에서는 근저당권 채권최고액 652,000,000원 중 99,772,000원이 배당되고 나머지는 미배당으로 남지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박용이 | 2021.09.23 | 미상 | 2024.11.28 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박용이의 전입일은 2021.09.23으로 말소기준권리인 2019.09.18 근저당보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 2024.11.28 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금이 미상인 만큼 매각물건명세서의 최종 기재와 임대차관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 78.5% 숫자만 보고 싸다고 하면 안 된다
예림타운101동102동의 거래 자료는 3건입니다. 최신 거래는 2025.07의 59.7㎡ 1층 130,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 이 1건과 같은 130,000,000원입니다. 과거 거래는 2023.12의 137,000,000원, 2023.06의 145,000,000원이며 최근 거래 추세는 -7.8%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 59.7㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2023.12 | 59.7㎡ | 2 | 137,000,000원 |
| 2023.06 | 59.7㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.7㎡ | 3건 | 137,333,333원 |
현재 최저가 102,000,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 78.5%입니다. 하지만 이 비교에는 중요한 제약이 있습니다. 본건 비교 대상 면적은 43.14㎡인데 거래 표본은 전부 59.7㎡로, 면적 일치 여부가 불일치입니다. 따라서 78.5%라는 수치를 그대로 “시세보다 싸다”는 결론으로 연결하면 안 됩니다. 게다가 최근 거래 추세도 -7.8%로 하락하고 있어 가격 판단은 더 보수적으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부평신용협동조합 | 652,000,000원 | 99,772,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 기준 미배당액은 552,228,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 102,000,000원 | 99,772,000원 | 552,228,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 81,600,000원 | 79,731,200원 | 572,268,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 65,280,000원 | 63,704,960원 | 588,295,040원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권의 미배당액은 커지지만, 자료상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 회차별 가격 하락이 곧 추가 인수금 증가로 이어지는 구조는 아닙니다. 다만 가격 메리트는 동일 면적 실거래가 없는 상태에서는 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 강화군 선원면 창리의 “창2리마을회관” 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 주택·농경지·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로, 외벽은 치장 타일, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 6m 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·가축사육제한구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 규모. 예림타운101동102동은 14세대이며 사용승인일은 2019.07.23입니다.
- 시장. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회이고 매각률은 0.0%입니다. 최근 거래 추세도 -7.8%로 하락 방향입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원문 확인. 현재 소유자가 교보자산신탁주식회사이고 등기기록에 신탁원부 확인 필요성이 명시돼 있습니다.
- 임차인 보증금 확인. 박용이는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 면적 불일치 주의. 본건 비교 면적은 43.14㎡인데 실거래 3건은 모두 59.7㎡입니다. 78.5% 수치만으로 저가라고 판단하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래 대비 -7.8% 추세이므로 전체 평균 137,333,333원보다 최신 130,000,000원을 우선해 보수적으로 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 81,600,000원, 2회 유찰 시 65,280,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘신탁 확인’과 ‘비교시세의 질’이 관건
이 사건은 말소기준 이후 전입한 임차인 1명으로 대항력은 없고, 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그래서 표면적인 권리구조는 비교적 단순합니다. 그러나 현재 소유권이 신탁 명의이고 신탁원부 확인 필요성이 등기 자체에 명시돼 있다는 점은 반드시 짚어야 합니다.
가격도 단순히 102,000,000원과 최근 거래 130,000,000원을 비교해 “싸다”고 결론내리기 어렵습니다. 최근 거래는 모두 59.7㎡이고 본건 비교 면적은 43.14㎡로 일치하지 않으며, 최근 시장 추세도 -7.8%입니다. 따라서 이 물건은 인수위험은 낮지만 가격 메리트는 검증되지 않은 신건으로 보는 편이 안전합니다. 신탁원부와 임차인 보증금을 확인한 뒤, 동일하거나 유사한 면적의 거래 근거를 확보해 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
