서울중앙지방법원 2025타경103856. 강남구 대치동 916-15에 위치한 지하층 비101호 근린시설입니다. 현재 최저매각가격은 감정가 132,000,000원의 80%인 105,600,000원으로, 한 차례 유찰된 상태입니다.

등기상 핵심 권리는 2020년 설정된 주식회사 서우에프앤비대부의 근저당권입니다. 을구 10번 채권최고액 350,000,000원이 말소기준이며, 다음 날 등기된 을구 12번 채권최고액 140,000,000원도 매각으로 소멸할 예정입니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 490,000,000원으로, 현재 최저가를 크게 웃돌지만 미배당 근저당채권이 곧 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

이 물건의 판단 기준은 단순한 할인율이 아닙니다. 지하 근린시설이라는 용도, 임대관계 확인 여부, 비교 가능한 실제 매매가격, 특별매각조건을 함께 확인해야 합니다. 같은 주소지의 주거용으로 보이는 거래가 고액이라는 이유만으로 이 물건을 저평가된 경매라고 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당부터 매각 소멸

핵심은 2020.09.24 설정된 을구 10번 근저당권입니다. 주식회사 서우에프앤비대부의 채권최고액 350,000,000원이 말소기준이며, 다음 날 설정된 을구 12번 근저당권 140,000,000원도 후순위로 매각 소멸 예정입니다. 두 근저당권에는 같은 건물의 지층 비102호가 공동담보로 기재되어 있습니다.

과거 관악농업협동조합 근저당권, 제이캐피탈대부 근저당권, 압류·가압류와 이전 경매개시결정 등도 기록되어 있으나, 현재는 등기부상 말소된 이력입니다. 특히 과거 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권은 2020.09.24 말소되어 현재 매수인이 인수하는 선순위 근저당권으로 취급하지 않습니다.

② 점유·임대관계 — 확인된 임차인 0명, 임대관계는 미상

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 공실이라고 단정하거나, 실제 점유자와 영업상 이해관계가 없다고 판단해서는 안 됩니다.

특히 지하 근린생활시설은 현장 영업 여부, 점유자의 법적 지위, 사업자등록 및 인도 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없으며, 반대로 대항력이나 명도 문제가 없다고 확정할 수도 없습니다.

③ 시세 비교 — 주변 거래가 높아도 이 물건이 싸다는 뜻은 아니다

동일 주소지의 최근 매매사례는 다음과 같습니다. 다만 본건은 지하층 근린시설 32.18㎡인 반면, 확인되는 거래는 면적과 층이 다르며 해당 거래의 근린시설 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 아래 금액을 본건의 직접적인 시세로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.

최근 거래 평균은 670,000,000원이고, 과거 거래를 포함한 전체 평균은 733,750,000원입니다. 최근 거래 평균이 이전 거래 평균 대비 16.0% 하락한 것으로 집계되어 있습니다. 다만 거래 면적 구성이 서로 다르므로 이를 동일 유형의 가격 하락률로 확정할 수는 없습니다.

본건 최저가 105,600,000원은 최근 거래 평균의 15.8%에 해당하지만, 이 수치는 서로 다른 면적·층·용도의 거래를 단순 비교한 결과입니다. 지하 근린시설과 지상층 주거용 거래는 이용가치와 매수층이 달라 15.8%라는 비율을 할인율이나 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,600,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,278,400원을 제외한 103,321,600원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 배분되는 금액은 없습니다.

채권최고액 기준 미배당액은 총 386,678,400원입니다. 실제 신청채권자의 청구금액은 503,002,738원으로, 배당표의 근저당 채권최고액 합산액과 구분해서 봐야 합니다. 당해세 및 실제 배당요구에 따른 변동 가능성이 있으며, 아래 표는 현재 가정에 따른 추정입니다.

미배당액은 근저당 채권최고액 합계 490,000,000원을 기준으로 계산한 추정치입니다. 매수인이 인수하는 채무와 구분해야 합니다. 실제 배당액은 확정 채권액·배당순위·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강남구 대치동 도곡초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·연립주택·단독주택·아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 한티역과 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 2009.08.05 사용승인된 철근콘크리트구조 건물의 지하층입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기·소화전설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 6m, 서측으로 폭 4m 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 개별 허가 적용 여부는 물건의 실제 용도와 매수인 요건을 기준으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 강남구 대치동 입지이지만 지하 근린시설이라는 특성상 지상층 주거시설과 매수층이 다를 수 있습니다. 실제 출입구·가시성·채광·환기·습기·침수 이력과 영업 가능성을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건. 입찰보증금은 최저가의 20%입니다. 현재 회차 기준 21,120,000원을 준비해야 합니다.
• 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 현황조사·매각물건명세서 대조를 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 공동담보. 현재 근저당권에는 지층 비102호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 배당 및 말소 관련 원본을 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 지상층 주거용으로 보이는 실거래 평균을 지하 근린시설의 시세로 직접 사용하지 마세요. 유사한 근린시설·지하층 거래나 임대수익 기준의 별도 검토가 필요합니다.
• 건물 상태. 지하층 특유의 누수·습기·환기·배수·방재 상태를 확인하고 실제 이용 가능 범위와 영업 적합성을 점검해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래허가구역, 상대보호구역 및 관련 제한이 예정된 이용 목적에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 인도 절차에 필요한 비용·기간을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각기일 공고를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 별개”

이 물건은 등기상 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당권도 매각으로 소멸할 예정이라는 점에서 권리 구조는 비교적 단순합니다. 채권최고액 합계 490,000,000원 중 상당액이 배당되지 않더라도 그 부족액은 매수인에게 그대로 넘어오지 않습니다.

하지만 근린시설의 가치를 주거용 거래금액으로 판단해서는 안 됩니다. 최근 거래 평균 670,000,000원은 서로 다른 면적·층의 거래로 구성돼 본건의 직접 비교가격으로 사용할 수 없습니다. 해당 거래 지표의 최근 하락 추세 역시 보수적으로 검토할 요소입니다.

현재 최저가 105,600,000원이 적정한지는 지하층의 실제 이용 상태, 점유·임대관계 및 동일 용도 거래를 확인해야 판단할 수 있습니다. 여기에 입찰보증금 20%라는 특별매각조건도 적용됩니다. 등기상 인수는 0원이나 가격 메리트는 검증되지 않은 상태. 본건의 핵심은 최저가 할인율보다 지하 근린시설의 실제 가치와 인도 가능성을 확인하는 데 있습니다.