서울중앙지방법원 2025타경103856. 강남구 대치동 916-15 건물의 지층 비101호로, 전유면적 32.18㎡인 근린생활시설입니다. 감정가 132,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 105,600,000원이 됐습니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율보다 등기부 앞부분을 먼저 봐야 합니다. 소유권보존 등기와 같은 날인 2009.10.15. 이승재 명의의 가압류가 청구금액 982,621,178원으로 등기됐고, 이후 확인되는 조치는 2010.05.28.의 일부해제입니다.
일부해제는 가압류 전부가 소멸했다는 뜻이 아닙니다. 전부말소 등기나 남은 피보전채권의 범위가 확인되지 않은 상태에서, 이 가압류가 매수인에게 인수되지 않는다고 단정할 수 없습니다. 특히 본건의 말소기준권리는 2020.09.24. 주식회사서우에프앤비대부 근저당권으로 제시돼 있어, 그보다 약 11년 앞선 가압류는 선순위 인수 위험으로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103856 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 대치동 916-15 지층 비101호 · 도로명 삼성로69길 44 |
| 물건종류 / 전유면적 | 집합건물(근린시설) · 전유면적 32.18㎡ · 지하1층·지상5층 건물의 지하층 |
| 이용상태 | 공부상 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 이석원 (단독소유) |
| 사용승인일 | 2009.08.05 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 105,600,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사서우에프앤비대부 / 503,002,738원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기사항 발급일 | 2026.07.05 |
① 권리 흐름 — 일부해제 가압류가 핵심
2015.01.07. 채정병 명의 소유권이전청구권가등기는 2015.08.25. 말소 기록이 있고, 과거 강제·임의경매개시결정들도 취소·취하에 따른 말소가 확인됩니다. 2016년과 2017년 국민건강보험공단 압류, 2019년 국세 압류 및 2020년 강남구 압류 역시 해제·말소 기록이 있습니다. 다만 담보가등기 여부와 세금의 당해세 해당 가능성은 배당과 인수 판단에 영향을 줄 수 있으므로 원본 서류와 체납관계 확인이 필요합니다.
말소기준으로 제시된 2020.09.24. 주식회사서우에프앤비대부 근저당권 350,000,000원과 다음 날 설정된 근저당권 140,000,000원, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 결론은 2009년 가압류보다 뒤의 권리에 관한 것입니다. 선순위 가압류 문제까지 함께 해소한다는 뜻은 아닙니다.
② 거래사례 비교 — 대상 면적·층·용도가 맞지 않는다
대치동 916-15에서 확인된 거래는 4건이지만, 본건은 전유면적 32.18㎡의 지층 근린생활시설이고 거래사례는 26.88㎡ 또는 68.93㎡, 지상 2층부터 4층까지입니다. 대상 면적과 일치하는 거래가 아니므로 아래 금액은 참고자료일 뿐 본건 시세로 직접 대입할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 26.88㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2025.11 | 68.93㎡ | 3 | 950,000,000원 |
| 2022.12 | 68.93㎡ | 2 | 560,000,000원 |
| 2022.05 | 68.93㎡ | 4 | 1,035,000,000원 |
| 단순 평균 | 면적 불일치 | 4건 | 733,750,000원 |
최저가가 위 거래사례 평균의 14.4% 수준으로 계산되더라도 이를 곧바로 할인율이나 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 면적, 층, 이용상태가 맞지 않으며, 무엇보다 본건의 실질취득가는 105,600,000원에 끝나는 것이 아니라 확정되는 선순위 인수액이 추가됩니다. 따라서 시세 비교의 기준도 최저가 단독이 아니라 최종 인수범위를 반영한 실질취득가여야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,278,400원 |
| 갑구 2번 가압류 · 이승재 | 982,621,178원 | 103,321,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 1,680,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 이윤재 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 제이캐피탈대부주식회사 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사서우에프앤비대부 | 350,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사서우에프앤비대부 | 140,000,000원 | 0원 |
| 갑구 22번 가압류 · 설승현 | 48,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,650,621,178원 중 103,321,600원이 배당되고, 미배당액은 5,547,299,578원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
이 배당표는 매각대금 105,600,000원을 어떻게 나누는지 보여주는 계산일 뿐, 갑구 2번 가압류의 전부말소나 매수인 인수액 0원을 증명하지 않습니다. 가압류에 103,321,600원이 배당된다고 해도, 일부해제 후 남아 있는 권리 범위와 매각으로 소멸하는 범위가 확정되지 않으면 매수인의 최종 부담도 확정되지 않습니다. 신청채권자 청구액 503,002,738원 역시 현재 회차 배당 시나리오에서는 배당액이 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도곡초등학교 북동측 인근이며 다세대주택·연립주택·단독주택·아파트와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 제반 입지 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 수인분당선 한티역과 노선버스정류장이 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 2009.08.05. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층 건물의 지하층입니다. 기본 위생·급배수, 승강기, 소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 노폭 6m, 서측 노폭 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부상 근린생활시설로 이용 중이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지층 근린시설이고 대상 전유면적 32.18㎡와 일치하는 거래가 없습니다. 해당 건물 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 매각률 0.0%로 제시돼 환금성 판단을 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 2번 원본 확인. 2009.10.15. 이승재 가압류의 2010.05.28. 일부해제 범위, 현재 잔존금액, 전부말소 여부와 매수인 인수범위를 등기원인증서와 법원기록으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 확정된 선순위 인수액을 더한 금액으로만 수익성과 시세를 비교해야 합니다. 최저가 105,600,000원 단독 비교는 부적절합니다.
- 가등기 확인. 2015.01.07. 채정병 명의 가등기의 성격과 2015.08.25. 말소 범위를 원본과 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류 이력과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 예상배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 근린생활시설이므로 현황조사, 사업자등록, 실제 점유자와 인도 대상자를 확인해야 합니다.
- 비교사례 재선정. 지층, 근린생활시설, 32.18㎡와 조건이 가까운 매매·임대 사례를 별도로 확보해야 합니다. 26.88㎡ 및 68.93㎡ 지상층 거래를 본건 시세로 직접 사용하면 안 됩니다.
- 현장·규제 확인. 지층 이용상태와 설비, 도로 접근, 토지거래계약 허가구역 적용 여부를 관계기관과 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 기재 매각기일 2026.06.30.의 진행·변경 및 결과를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가가 아니라 ‘남아 있는 선순위 권리’가 가격이다
감정가 132,000,000원에서 105,600,000원으로 내려온 숫자만 보면 관심을 끌 수 있습니다. 하지만 본건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2009.10.15. 설정된 이승재 가압류는 2010.05.28. 일부해제만 확인되고, 전부말소는 확인되지 않습니다. 더욱이 제시된 말소기준권리보다 앞선 인수 권리로 분류돼 있습니다.
따라서 현재 최저가는 실질취득가가 아니라 실질취득가의 하한입니다. 선순위 가압류의 잔존금액·소멸범위·인수범위를 확인하기 전에는 인수액 0원, 실질취득가 105,600,000원, 시세 대비 저가라는 결론을 모두 내릴 수 없습니다. 여기에 지층 근린시설이라는 용도와 직접 비교 가능한 거래사례 부족까지 겹칩니다. 원본 확인 전 입찰 보류. 이 사건의 결론은 가격 협상이 아니라 권리 잔존 여부 확인에서 시작합니다.
