서울중앙지방법원 2025타경103856. 강남구 대치동 916-15, 지층 비102호 근린시설입니다. 감정가 303,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 242,400,000원입니다. 겉으로는 강남 대치동 물건이 감정가의 80%로 내려온 형태라 싸 보일 수 있습니다. 하지만 이 물건은 아파트가 아니라 공부상 근린생활시설이고, 감정 이용상태도 근린생활시설입니다. 전용·용도·층수 특성이 실거주 아파트와 다르므로, 단순히 대치동 주거 시세와 비교하면 안 됩니다.
권리도 단순하지 않습니다. 데이터상 말소기준은 2020.09.24. 을구 10번 서우에프앤비대부 근저당권으로 잡혀 있고, 이후 서우 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 그 이전 갑구·을구에 가압류, 경매개시, 가등기, 근저당권 이전·말소 이력이 길게 이어집니다. 특히 notes에 갑구 5번 가등기 종류 확인 필요, 국세·지방세 압류 당해세 가능성이 명시되어 있어, “인수 0원” 숫자만 보고 안전하다고 결론낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103856 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 대치동 916-15 지층비102호 · 도로명주소 서울특별시 강남구 삼성로69길 44 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 이석원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 242,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80.0%) |
| 청구금액 | 503,002,738원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 이력이 무겁다
임차인 신고 데이터는 없습니다. tenants가 비어 있으므로 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형 구조는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다. 다만 임대관계는 감정요항에서 미상으로 표시되어 있어, 현장 점유와 실제 사용관계는 별도 확인이 필요합니다.
② 실거래 비교 — 표본은 크지만 면적이 맞지 않는다
제공된 최근 실거래는 4건이고 평균은 733,750,000원입니다. 그러나 target_area_m2 76.98㎡에 대해 area_matched가 false로 표시되어 있습니다. 즉 아래 실거래 평균을 이 지층 근린시설의 직접 시세로 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 26.88㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2025.11 | 68.93㎡ | 3 | 950,000,000원 |
| 2022.12 | 68.93㎡ | 2 | 560,000,000원 |
| 2022.05 | 68.93㎡ | 4 | 1,035,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 733,750,000원 |
최저가 242,400,000원은 제공 실거래 평균 대비 33.0% 수준으로 표시됩니다. 하지만 표본 면적이 일치하지 않고, 본건은 지층 근린시설입니다. 따라서 이 수치만으로 “시세 대비 싸다”고 결론내리기 어렵습니다. 권리와 용도 확인이 끝나기 전까지는 가격 메리트보다 환금성 리스크를 먼저 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,193,600원 |
| 갑구 2번 가압류 · 이승재 | 982,621,178원 | 238,206,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 1,680,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 이윤재 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 제이캐피탈대부주식회사 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사서우에프앤비대부 | 350,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사서우에프앤비대부 | 140,000,000원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 설승현 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당 추정에서 채권 총액 5,650,621,178원 중 채권자 배당은 238,206,400원, 미배당은 5,412,414,778원입니다. 신청채권자 청구금액 503,002,738원에 대한 배당은 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 미배당 — 내려가도 구조는 더 나빠진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 242,400,000원 | 238,206,400원 | 5,412,414,778원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 193,920,000원 | 190,405,120원 | 5,460,216,058원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 155,136,000원 | 152,164,096원 | 5,498,457,082원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강남구 대치동 소재 “도곡초등학교” 북동측 인근입니다. 부근은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 수인분당선 “한티역” 및 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.
- 용도. 공부상 근린생활시설로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층, 지상5층 건물 내 제지하층에 소재합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다.
- 토지. 토지면적 348.1㎡, 공시지가 9,229,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 다세대, 도로접면은 세로각지(가)입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 5번 가등기. notes에 “담보가등기 — 종류 확인 필요”가 표시되어 있습니다. 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전가등기인지 원본으로 확인해야 합니다.
- 당해세. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있습니다. 배당표의 0원 인수 추정과 별개로 실제 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 본건은 근린시설입니다. 주거용 아파트로 가정하면 안 되고, 실제 사용 가능 업종, 내부 구조, 위반건축물 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 9세대 규모의 2009.08.05 사용승인 건물입니다. 대단지 아파트가 아니므로 되팔 때 매수층이 좁을 수 있습니다.
- 실거래 보정. 최근 실거래 평균은 733,750,000원이지만 면적 불일치입니다. 본건의 지층·근린시설 조건을 별도로 보정해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 세금 체납 및 점유관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 싸 보이는 숫자보다 확인할 권리가 먼저다
이 물건은 강남 대치동 소재이고 최저가가 감정가의 80%까지 내려와 숫자로는 눈에 띕니다. 그러나 본질은 지층 근린시설이고, 실거래 표본은 면적 불일치입니다. 더구나 갑구 5번 가등기 확인 필요, 국세·지방세 압류 관련 당해세 가능성, 신청채권자 배당 0원이라는 구조가 겹칩니다. 임차인 인수형은 아니지만, 권리와 환금성의 난도가 낮지 않습니다. 가격은 낮아졌지만, 확인해야 할 리스크는 높다. 이 사건의 결론입니다.
