서울중앙지방법원 2025타경103856. 대치동 916-15 건물의 지하층 비102호로, 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 감정가는 303,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 242,400,000원입니다. 소유자는 이석원이며, 이번 경매 신청채권자는 주식회사 서우에프앤비대부입니다. 등기상 현재 권리분석의 기준점은 2020.09.24. 설정된 채권최고액 350,000,000원의 근저당권입니다.
권리 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 뒤에 2020.09.25. 채권최고액 140,000,000원의 추가 근저당이 있고, 2025.09.05. 현 경매개시결정이 뒤따르지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 가압류·압류·가등기·경매개시결정·구 근저당권들은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103856 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 대치동 916-15 지층비102호 · 도로명 서울특별시 강남구 삼성로69길 44 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 지하층 |
| 소유자 | 이석원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 242,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 서우에프앤비대부 / 503,002,738원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.24. 을구 10번 근저당권 · 채권최고액 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 48,480,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 별도의 임차인 보증금 인수액은 산정되지 않았고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유 상태는 입찰 전 현황조사 및 현장 확인으로 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만, 동일 물건 비교가 아니다
제공된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 733,750,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 670,000,000원이고 최신 거래는 2025.12. 390,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 36.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 26.88㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2025.11 | 68.93㎡ | 3 | 950,000,000원 |
| 2022.12 | 68.93㎡ | 2 | 560,000,000원 |
| 2022.05 | 68.93㎡ | 4 | 1,035,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 670,000,000원 |
문제는 비교 적합성입니다. 본건의 대상면적은 76.98㎡인데, 실거래 표본은 26.88㎡ 또는 68.93㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 본건은 지하층의 공부상 근린생활시설입니다. 따라서 최저가 242,400,000원이 최근 평균의 36.2%라는 숫자만으로 “시세보다 63.8% 싸다”는 식의 결론을 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,193,600원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 주식회사서우에프앤비대부 | 350,000,000원 | 238,206,400원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 주식회사서우에프앤비대부 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권최고액 합계는 490,000,000원이고, 예상 배당액은 238,206,400원, 미배당은 251,793,600원입니다. 미배당 채권은 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 242,400,000원 | 238,206,400원 | 251,793,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 193,920,000원 | 190,405,120원 | 299,594,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 155,136,000원 | 152,164,096원 | 337,835,904원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로 유찰될수록 매수인의 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 다만 가격이 내려가는 것과 환금성이 좋아지는 것은 별개입니다. 지하층 근린시설이라는 용도 특성과 비교 가능한 동일 면적 거래가 없다는 점은 회차가 내려가도 그대로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도곡초등학교 북동측 인근. 다세대주택·연립주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 수인분당선 한티역 및 노선버스정류장이 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.
- 용도. 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층 건물의 지하층에 소재하며, 사용승인일은 2009.08.05.입니다. 공부상 이용상태는 근린생활시설입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 6M, 서측으로 노폭 4M 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 9,229,000원/㎡입니다. 토지면적은 348.1㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 아파트가 아니라 지층 근린시설입니다. 주거용 실거래와 같은 방식으로 시세를 환산하지 말고 실제 사용 가능 용도와 수요층을 따로 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 한계. 대상면적 76.98㎡와 비교 거래 26.88㎡·68.93㎡가 일치하지 않습니다. 최근 평균 670,000,000원을 본건의 직접 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 거래 흐름이 과거 대비 -16.0%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 733,750,000원보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
- 보증금 20%. 현재 회차 매수신청보증금은 48,480,000원입니다. 입찰 전 자금 준비액을 반드시 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 채권에 대규모 미배당이 생겨도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액 자체를 매수인 부담으로 잘못 더하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 비교는 단순하지 않다”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명료합니다. 2020.09.24. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차보증금 승계도 없어 현재 실질취득액은 최저가와 같은 242,400,000원입니다. 권리만 놓고 보면 인수 부담은 낮습니다.
하지만 가격 평가는 별개입니다. 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 36.2%로 매우 낮아 보이지만, 해당 실거래는 본건과 면적이 일치하지 않고 본건은 지하층 근린생활시설입니다. 최근 시장 흐름도 -16.0%로 하락하고 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 할인됐나”가 아니라 지층 근린시설의 실제 임대·사용·재매각 수요를 얼마로 평가할 수 있느냐입니다. 여기에 최저가의 20%인 매수신청보증금 조건까지 반영해 입찰가를 보수적으로 정해야 합니다.
