인천지방법원 2025타경510922. 인천 남동구 구월동 이노프라자 2층 203호입니다. 감정평가상 203호의 이용상태는 근린생활시설(공실)이고, 사건의 최저매각가는 감정가와 같은 956,000,000원입니다. 현재 권리의 기준점은 2017.08.01. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 이후의 농협은행 근저당권 168,000,000원, 삼성카드·롯데카드 가압류, 남동구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 채권액이 매각대금을 크게 웃돕니다. 신건 956,000,000원에서 집행비용 11,960,000원을 빼면 말소기준 근저당권에 944,040,000원이 배당되고, 후순위 권리에는 배당 여력이 없습니다. 전체 채권 기준 미배당은 447,859,044원입니다. 이 미배당은 매수인 인수금이 아니라 채권자 측 미회수액이라는 점을 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510922 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1457 이노프라자 2층 203호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 공실 상태 |
| 소유자 | 고향자 |
| 감정가 / 최저가 | 956,000,000원 / 956,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,155,560,692원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 등기 발급일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.08.01. 농협은행주식회사 근저당권 1,200,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.08.26. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 2019.06.10. 근저당권 168,000,000원과 2025년 삼성카드·롯데카드 가압류, 2026년 남동구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 203호와 204호를 구분해야 한다
감정평가상 203호는 근린생활시설이며 공실 상태입니다. 현황조사에 나타난 조은경은 204호 점유자로 기재되어 있어 본건 203호와 구분해서 판단해야 합니다. 해당 전입일은 2019.10.31.로 말소기준권리인 2017.08.01.보다 늦어 조사자료상 대항력은 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조은경 | 204호 | 2019.10.31 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 신건 9.56억을 검증하기 어렵다
본건은 아직 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 956,000,000원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 0%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
회차가 내려가면 매각가는 1회 유찰 시 764,800,000원, 2회 유찰 시 611,840,000원으로 제시됩니다. 다만 이 역시 실거래 기준과 비교되지 않았으므로 단순히 “80%·64%라서 싸다”고 단정할 수는 없습니다. 상가형 근린생활시설은 아파트처럼 표준화된 거래 비교가 쉽지 않기 때문에 임대수익·공실·관리상태와 주변 상권의 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 956,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,960,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 944,040,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,880,114원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,018,930원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,391,899,044원 중 944,040,000원이 배당되고 447,859,044원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예술회관역 6번출구 남동측 인근으로, 상업·업무용 부동산이 밀집한 상가지대이며 주상복합지대와 공원 등이 주변에 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 버스정류장과 예술회관역이 인근에 있습니다. 인천종합버스터미널은 남측 직선거리 약 400미터 지점입니다.
- 이용상태. 203호는 근린생활시설로 공실 상태입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 2층에 위치합니다.
- 도로. 남측 폭 18미터, 서측 폭 10미터 정도의 포장도로와 동측 폭 8미터 정도의 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 대지면적 3,507.1㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 10,260,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다. 다만 이노프라자 동측 일부 화재 후 보수공사가 진행된 사실이 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 실제 공실 여부. 매각기일 전 현장 방문으로 점유 변동이 없는지 재확인하세요.
- 204호 임차인과 구분. 현황조사의 조은경은 204호 점유자로 기재되어 있으므로 본건 203호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 화재 보수 상태. 건물 동측 일부 화재의 영향 범위와 현재 보수 완료 여부, 공용부 사용 제한 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 근린생활시설의 실제 거래가·임대료·공실률을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 신건 기준 채권자 미배당 447,859,044원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당표상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순”과 “가격 적정”은 별개다
이 물건의 강점은 분명합니다. 본건 203호는 공실로 조사됐고 말소기준권리 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 신건 최저가 956,000,000원을 최근 시장가격과 직접 비교할 실거래 자료가 없고, 근린생활시설 공실이라는 이용상태와 건물 동측 일부의 화재 후 보수공사 이력도 있습니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격은 추가 검증이 핵심입니다. 감정가와 같다는 이유로 신건 가격을 그대로 받아들이기보다, 상권의 실제 임대·거래 수준과 현장 상태를 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 편이 안전합니다.
