인천지방법원 2025타경510922. 등기부상 이노프라자 2층 204호 집합건물이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(미용실)입니다. 소유자는 고향자로 2007년 4월 27일 거래가액 600,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매의 말소기준은 2017년 8월 1일 설정된 농협은행 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 2019년 추가 근저당 168,000,000원, 경매개시결정과 남동구 압류 2건은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
권리구조만 보면 낙찰자가 떠안을 등기상 금액은 없습니다. 그러나 이 물건의 실제 판단 포인트는 점유와 물건 상태입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 조은경이 204호를 주거 용도로 신고한 것으로 기재되어 있고, 감정평가 이용상태와 비고에는 204호가 미용실로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 점유·사용관계는 현장에서 원본 자료와 함께 재확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510922 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1457 이노프라자 2층 204호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 성말로 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설(미용실) |
| 소유자 | 고향자 (2007.04.27. 거래가액 600,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 952,000,000원 / 952,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,155,560,692원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.08.01. 농협은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 2019.06.10. 농협은행 근저당 168,000,000원, 2025.07.28. 임의경매개시결정, 2026.01.27. 및 2026.05.22. 남동구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2017년 근저당은 2025.10.30. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내용이 등기되어 있습니다. 배당 시 채권이 모두 충족되지 않더라도 그 부족분 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조은경 | 204호 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 2019.10.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
조은경의 전입일은 2019.10.31.로 말소기준권리인 2017.08.01.보다 늦습니다. 따라서 제공 자료 기준 대항력은 없습니다. 보증금은 50,000,000원, 월차임은 4,000,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 952,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,920,000원 |
| 1. 을구 16번 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 940,080,000원 |
| 2. 을구 17번 근저당 · 농협은행주식회사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,368,000,000원 중 940,080,000원이 배당되고 427,920,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 952,000,000원입니다. 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 현재 가격이 시세보다 낮은지 높은지를 데이터만으로 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 952,000,000원 | 940,080,000원 | 427,920,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 761,600,000원 | 751,584,000원 | 616,416,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 609,280,000원 | 600,787,200원 | 767,212,800원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 예술회관역(인천지하철1호선) 6번출구 남동측 인근의 이노프라자에 위치하며, 주변은 상업·업무용 부동산과 주상복합지대·공원 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 예술회관역이 있으며, 남측 직선거리 약 400미터 지점에 인천종합버스터미널이 위치합니다.
- 이용상태. 204호는 근린생활시설로 미용실로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 2층이며 승강기·에스컬레이터·화재탐지 및 경보·공용위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,507.1㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 10,260,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 화재 이력. 이노프라자는 건물 동측 일부에 화재가 발생해 감정평가 당시 보수공사가 진행 중인 것으로 조사되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 조은경의 확정일자와 배당요구 여부, 실제 임대차계약 기간·영업점유 상태를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 명도 가능성. 대항력은 없지만 현재 미용실로 이용 중이므로 영업시설·집기·점유자의 퇴거 일정과 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 화재 보수 범위. 건물 동측 일부 화재가 204호 전유부분·공용부분·영업환경에 미친 영향과 보수 완료 여부를 현장에서 확인하세요.
- 공용관리비. 집합상가의 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
- 가격 검증. 제공 자료에는 실거래 시세가 없으므로 동일 건물·인근 상가의 매매사례와 임대수익을 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 세금·배당. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 최신본으로 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 상태와 가격 검증이 핵심
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2017년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 조은경도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 신건 952,000,000원의 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 비교 실거래가 없고, 근린생활시설인 204호는 미용실 점유가 확인되며, 건물 동측 일부 화재 후 보수공사 이력도 있습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 현장 상태·점유관계·상가 시세와 임대수익 검증이 입찰 여부를 좌우합니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 신건 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
