수원지방법원 2024타경12483. 경기도 화성시 영천동 더퍼스트타워투 1층 129호에 관한 근린시설 경매입니다. 감정가 1,629,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 558,747,000원으로 낮아졌습니다. 가격만 보면 감정가의 약 34% 수준으로 접근성이 크게 개선된 회차입니다. 하지만 본건의 진짜 체크포인트는 임차인 2명과 현황 이용상태입니다.
말소기준권리는 2023.08.09 설정된 국민은행 근저당권이며 채권최고액은 696,000,000원입니다. 그 이후 2024.11.11 서울보증보험 가압류와 2024.11.22 임의경매개시결정이 등재됐고, 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인이 인수하는 등기상 권리는 0원으로 정리됩니다. 다만 임차인의 점유·권리신고는 등기부와 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12483 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층129호 (영천동, 더퍼스트타워투) |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 1층 129호 · 인접호수 128호와 벽체 구분 없이 일괄 이용 중 |
| 소유자 | 최용규 |
| 취득 거래가액 | 804,349,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,629,000,000원 / 558,747,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 918,485,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2019.12.17 신탁등기와 2020.03.11 신탁 관련 등기는 자료상 이미 말소된 상태입니다. 2023.08.09 최용규 앞으로 소유권이전이 이뤄졌고 같은 날 국민은행 근저당권이 설정되어 말소기준권리가 됩니다. 이후 2024.11.11 서울보증보험 가압류, 2024.11.22 국민은행 임의경매개시결정이 이어졌으며, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기부 기준의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 권리신고 내용은 확인
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최훈 | 더퍼스트타워투 1층129호 48.0000㎡ | 50,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기운 | 1층 130호 48.0000㎡ | 50,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
최훈은 2024.08.01 전입했고, 김기운은 2024.09.02 전입했습니다. 두 임차인 모두 말소기준권리인 2023.08.09 국민은행 근저당권 이후에 전입해 대항력 없음으로 판단됩니다. 따라서 임차보증금 50,000,000원씩이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 558,747,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,987,470원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 696,000,000원 | 550,759,530원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,815,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,987,470원과 국민은행 550,759,530원이 우선 배당되고, 서울보증보험 90,815,780원은 배당되지 않습니다. 총 채권 청구액 786,815,780원 대비 채권 미배당액은 236,056,250원이며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄IC 남서측 인근으로, 지식산업센터·업무시설·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근 노선버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 현황. 129호는 인접호수 128호와 벽체 구분 없이 일괄하여 근린생활시설(상호: 구이정 소갈비살&샤브)로 이용 중이며, 130호는 더라곰 24시무인카페로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층/지상 20층 건의 제1층 제129호·제130호이며 위생·급배수·소방·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 여러 도로에 접하고 가축사육제한구역·도로구역·벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·철도보호지구·택지개발지구가 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 3회 유찰 후 최저가 558,747,000원으로 감정가 1,629,000,000원의 34% 수준입니다. 가격 하락 폭은 크지만 시세 자료가 없어 별도의 시세 저평가 판단은 하지 않습니다.
- 임차인 확인. 대항력은 없지만 최훈의 유익비·필요비 권리신고 50,000,000원이 존재하므로 계약서, 특약, 증빙자료를 확인하세요.
- 일괄 이용 여부. 129호가 인접 128호와 벽체 구분 없이 이용 중이므로 실제 영업구조와 출입·시설·전용 사용관계를 현장에서 점검하세요.
- 배당 부족. 현재 회차에서는 국민은행 이후 서울보증보험이 배당을 받지 못하고 총 미배당액이 236,056,250원 발생합니다. 배당표와 관련 서류를 함께 대조하세요.
- 회차 시나리오. 4회 유찰 시 매각가 391,122,900원, 5회 유찰 시 273,786,030원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 가격뿐 아니라 현황 리스크를 함께 반영해 상한가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 권리신고 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸진 가격보다 현황 확인이 먼저”
이 물건은 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 감정가의 34%까지 내려와 가격 측면의 접근성은 크게 좋아졌습니다. 또한 말소기준권리 이후 등기는 매각으로 소멸하고 대항력 있는 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 근린시설 경매에서는 등기부만으로 판단하면 부족합니다. 129호가 인접 128호와 벽체 구분 없이 일괄 이용 중이고, 최훈의 유익비·필요비 권리신고 50,000,000원이 제출되어 있기 때문입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 가격 자체가 아니라 그 가격에 현황과 임차인 신고 리스크까지 감안했을 때도 매력적인가입니다. 현재 회차를 검토한다면 현황과 원본서류 확인을 마친 뒤 입찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
