수원지방법원 2024타경12483. 경기도 화성시 영천동 더퍼스트타워투에 자리한 1층 근린생활시설입니다. 감정가가 16억원을 넘지만 현재 최저매각가는 3억 9,112만원 수준입니다. 경매에 익숙하지 않은 사람이라면 가격이 크게 내려갔다는 사실부터 눈에 들어올 수 있습니다. 그러나 상가 경매에서는 감정가와 최저가의 차이보다 실제 영업공간을 정상적으로 인도받을 수 있는지, 임대수익과 재매각 가능성이 충분한지가 더 중요합니다.
등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 최용규 소유의 부동산에 2023년 8월 9일 국민은행 근저당권이 설정됐고, 그 뒤 서울보증보험 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 국민은행 근저당이 말소기준권리이므로 매각으로 소멸할 권리의 흐름이 단순합니다.
반면 실제 현장에서는 129호가 인접한 128호와 벽체 구분 없이 이용되고 있고, 임차인 최훈은 유익비 및 필요비 관련 권리신고까지 제출했습니다. 따라서 이 사건은 등기부만 깨끗하게 정리된다고 모든 문제가 해결되는 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12483 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 더퍼스트타워투 1층 129호 (영천동) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 매각방법 | 일괄매각 · 감정평가상 1층 129호·130호 이용상태 기재 |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 20층 중 1층 |
| 임차 부분 | 129호 48.0000㎡ · 130호 48.0000㎡ |
| 소유자 | 최용규 (2023.08.09. 소유권이전, 거래가액 804,349,700원) |
| 감정가 | 1,629,000,000원 |
| 최저매각가 | 391,123,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 | 주식회사 국민은행 |
| 경매 청구액 | 918,485,540원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.09. 을구 1번 국민은행 근저당권 · 채권최고액 696,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 후순위 권리는 소멸
권리분석의 중심은 2023년 8월 9일 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 696,000,000원이며, 이 권리를 기준으로 이후 등기된 서울보증보험의 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
과거 케이비부동산신탁과 교보자산신탁 관련 신탁등기 이력이 있지만, 해당 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 따라서 과거 신탁등기를 현재 매수인이 새롭게 승계하는 권리로 볼 근거는 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 인도 위험은 남는다
실제 임차인은 최훈과 김기운, 총 2명입니다. 두 사람 모두 국민은행 근저당 설정일인 2023년 8월 9일 이후 전입했습니다. 따라서 확인된 권리관계상 두 임차인에게 선순위 대항력은 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 / 배당요구 | 보증금 / 월세 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 최훈 1층 129호 · 48.0000㎡ |
2024.08.01. 배당요구 2024.12.27. |
50,000,000원 월 500,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 김기운 1층 130호 · 48.0000㎡ |
2024.09.02. 배당요구 2024.12.27. |
50,000,000원 월 500,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 전입일이 말소기준권리 이후이며 대항력 없음으로 조사됐습니다. 보증금은 각 50,000,000원으로, 두 임차인의 보증금을 매수인 인수액에 합산하지 않습니다.
두 임차인의 보증금 합계는 100,000,000원, 월 임대료 합계는 1,000,000원입니다. 그러나 이는 신고된 계약조건일 뿐, 매각 후 동일한 임대수익이 지속된다는 보장은 아닙니다. 특히 매수인은 대항력 없는 기존 임차인과의 임대차가 그대로 유지된다는 전제로 수익률을 계산해서는 안 됩니다.
다만 관련 증빙자료는 제출되지 않았습니다. 따라서 신고금액이 실제로 인정되는 채권액인지, 매수인에게 법적으로 청구할 수 있는지, 어떤 공사비와 비용이 포함됐는지는 확정할 수 없습니다.
이 금액을 곧바로 매수인 인수액으로 더해서도 안 되지만, 반대로 아무런 분쟁 가능성도 없다고 취급해서는 안 됩니다. 계약서 원본, 공사 내역, 비용 증빙, 점유 및 인도 조건에 대한 별도 확인이 필요합니다.
두 임차인 모두 배당요구를 했지만, 배당요구 사실만으로 우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다. 현재 예상배당에서는 국민은행 근저당권에 매각대금 대부분이 배정되어 있으며, 상가임차인의 최우선변제 여부는 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 391,123,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,275,722원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 696,000,000원 | 384,847,278원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 | 90,815,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 786,815,780원 | 391,123,000원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 약 6,275,722원을 제외한 384,847,278원이 국민은행에 배당됩니다. 서울보증보험 가압류 채권에는 배당이 돌아가지 않으며, 소유자 잔여금도 없습니다.
배당표에 반영된 채권총액은 786,815,780원이고, 이 중 401,968,502원이 미배당으로 남는 추정입니다. 국민은행의 경매 청구액은 별도로 918,485,540원이며, 이 수치와 배당표의 근저당 채권최고액을 동일한 금액으로 혼동하면 안 됩니다.
집행비용은 매각가의 약 1.6%를 기준으로 한 추정치입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제, 실제 배당요구 및 배당배제 여부 등은 확정 반영되지 않아 최종 배당액이 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액 0원은 확인된 권리 기준입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮은 최저가와 투자 가치는 별개
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (24.01%) | 391,123,000원 | 384,847,278원 | 401,968,502원 | 0원 |
| 5회 유찰 (16.81%) | 273,786,100원 | 269,153,095원 | 517,662,685원 | 0원 |
| 6회 유찰 (11.76%) | 191,650,270원 | 188,167,166원 | 598,648,614원 | 0원 |
현재 최저가 391,123,000원에서 추가 유찰되면 다음 시나리오상 273,786,100원, 이후 191,650,270원까지 낮아집니다. 확인된 선순위 임차보증금 인수가 없는 구조이므로 매수인 실질취득 기준액은 각 회차의 낙찰가에 확인된 인수액 0원을 더한 금액입니다.
하지만 중요한 점은 낙찰가가 낮아진다고 해서 상가가 자동으로 수익성 있는 자산이 되지는 않는다는 것입니다. 인도 비용, 내부 시설, 실제 임대료, 공실 위험, 향후 매도 가능성 등이 투자 수익을 좌우합니다.
네 차례 유찰된 근린시설은 가격 수준뿐 아니라 임대수요, 영업공간의 독립성, 인도 조건 및 환금성을 함께 확인해야 합니다. 지금 단계에서는 가격 매력보다 가격 적정성 검증이 우선입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 영천동 기흥동탄IC 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 20층 건물의 1층 근린시설입니다. 위생·급배수, 소방, 승강기, 주차장 설비가 설치되어 있습니다.
- 129호 이용상태. 인접 128호와 벽체 구분 없이 근린생활시설 구이정 소갈비살&샤브로 이용 중이라고 평가됐습니다.
- 130호 이용상태. 감정평가서에는 근린생활시설 더라곰 24시무인카페로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 매각물건명세서의 영업장 이용상태 기재와 함께 현장을 대조해야 합니다.
- 도로. 서측과 북측으로 약 30m, 동측과 남측으로 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)) 등에 해당합니다. 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등의 지정도 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 이는 실제 호실 간 벽체 미구분 및 사용관계에 관한 별도 검토가 불필요하다는 뜻은 아닙니다.
- 환금성. 지식산업센터와 근린시설이 혼재한 상권의 상가로서, 네 차례 유찰된 이력이 있습니다. 실제 임대수요와 적정 매도가격을 검증하지 않고 일반적인 주거용 부동산 수준의 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 확인. 일괄매각에 포함되는 전유부분과 각 호실의 대지권, 면적 및 표시를 원본 매각물건명세서와 대조하세요. 특히 128호는 벽체 없이 연결되어 있다는 사실과 매각대상 포함 여부를 구분해야 합니다.
- 유익비·필요비 신고 검토. 최훈이 목록 1·3에 각각 50,000,000원을 신고한 계약서 특약, 공사 내역, 법적 청구 근거 및 관련 절차를 확인하세요. 증빙 없이 신고액 전부를 확정채무로 보거나 분쟁 가능성을 무시해서는 안 됩니다.
- 현장 점유 확인. 최훈·김기운의 실제 점유 범위와 영업상태, 129호·130호의 이용상태 및 다른 인접 호실과의 경계를 확인하세요.
- 명도 및 시설 분리. 대항력 없는 임차인도 영업 중이라면 인도 협의와 시설물 처리 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 129호와 128호의 물리적 분리 가능성을 점검하세요.
- 임대수익 재산정. 기존 보증금·월세 신고액을 그대로 승계되는 계약이나 확정 수익으로 가정하지 말고, 실제 신규 임차수요와 공실 가능성을 확인하세요.
- 시세 원본 확보. 주변 유사 근린시설의 최근 거래, 실제 매매 호가, 임대료 수준을 조사한 뒤 적정 응찰가격을 설정하세요. 감정가 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
- 관리비 및 비용. 공용부분 미납 관리비, 건물 관리규약, 시설물 원상회복 비용, 취득 관련 비용 등을 확인하세요.
- 배당 및 권리 원본. 국민은행 근저당, 서울보증보험 가압류, 두 건의 배당배제신청, 임차인 배당요구 및 최우선변제 여부를 최신 원본 서류와 대조하세요.
- 매각 진행 확인. 2026.10.26. 매각기일의 변경·정지·취하 여부와 특별매각조건을 입찰 직전에 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다는 사실은 가격의 증거가 아니다”
이 사건은 숫자만 보면 강한 인상을 줍니다. 감정가 1,629,000,000원인 근린시설이 네 차례 유찰돼 최저가 391,123,000원으로 내려왔기 때문입니다.
권리만 놓고 보면 긍정적인 요소도 분명합니다. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 실제 임차인 2명에게 선순위 대항력이 확인되지 않습니다. 확인된 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
하지만 유익비·필요비 신고, 인접 호실과 벽체 없는 영업공간, 실제 임차인의 인도 조건, 반복 유찰된 근린시설의 낮은 환금 가능성을 단순한 부수 문제로 취급해서는 안 됩니다. 이들은 낙찰 후 자금 부담과 자산 활용 가능성에 직접 영향을 미칠 수 있는 변수입니다.
최저가가 감정가의 24.01%라는 점은 사실이지만, 현재 금액이 실제 시장가치보다 낮은지는 별개의 문제입니다. 최근 실거래에 기반한 가격 검증도 완료되지 않았으므로, 할인율을 근거로 적극적인 응찰을 권하기 어렵습니다.
결론은 ‘등기상 인수 부담은 낮지만, 점유·시설비·가격 적정성은 검증 전’입니다. 유익비 청구의 법적 실체, 매각대상 경계, 명도 비용, 신규 임대수요와 환금성을 먼저 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 권리 인수 0원과 투자 위험 0원은 같은 말이 아닙니다.
