수원지방법원 2024타경12483. 화성시 영천동 더퍼스트타워투 1층 130호 근린시설입니다. 소유자 최용규는 2023.08.24. 매매를 원인으로 거래가액 804,349,700원에 소유권을 취득했고, 같은 날인 2023.09.11. 국민은행과 케이비저축은행 근저당이 설정됐습니다. 이 가운데 국민은행 채권최고액 341,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 서울보증보험의 가압류 90,815,780원과 국민은행의 임의경매개시결정이 붙었지만, 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 케이비저축은행의 후순위 근저당 역시 매각으로 소멸합니다. 등기 자체만 놓고 보면 매수인이 승계하는 등기상 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12483 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층130호 (영천동,더퍼스트타워투) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(상호: 더라곰 24시무인카페)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층/지상 20층 건 중 1층 130호 |
| 소유자 | 최용규 · 거래가액 804,349,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 813,000,000원 / 278,859,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 918,485,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.09.11. 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 케이비저축은행 근저당, 2024.11.11. 서울보증보험 가압류, 2024.11.22. 국민은행 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차관계 — 130호는 대항력 없음, 비용상환 신고는 별도 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최훈 | 더퍼스트타워투1층129호 48.0000㎡ | 2024.08.01 | 50,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 김기운 | 1층 130호 48.0000㎡ | 2024.09.02 | 50,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인으로 기재된 사람은 2명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 두 사람 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2023.09.11.보다 늦어 대항력이 없습니다. 특히 이 사건 주소인 130호 점유자 김기운은 2024.09.02. 전입했고 2024.12.27. 배당요구를 했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,859,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,704,026원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 341,000,000원 | 274,154,974원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사케이비저축은행 | 276,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,815,780원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 707,815,780원 중 현재 회차 예상 배당액은 274,154,974원이며, 미배당액은 433,660,806원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 — 3회 유찰은 사실이지만 시세 확인 없이는 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 813,000,000원, 현재 최저가는 278,859,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 195,201,300원, 5회 유찰 시 136,640,910원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 최근 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 근린시설은 상권·임대수익·공실·전용동선에 따라 가격 편차가 큰 만큼 실제 거래가격과 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 기흥동탄IC 남서측 인근으로, 지식산업센터·업무시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 130호는 근린생활시설로서 ‘더라곰 24시무인카페’로 이용 중입니다.
- 도로. 서측·북측 약 30m, 동측·남측 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·철도보호지구·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 토지. 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 9,817.0㎡ · 공시지가 1,923,000원/㎡.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유익비·필요비 신고 원문. 김기운의 50,000,000원 신고서, 상가건물 임대차 표준계약서 특약 및 관련 증빙 유무를 직접 확인하세요.
- 배당배제신청. 2026.03.10. 유에이치케이제팔차유동화전문 유한회사의 배당배제신청 내용과 대상 채권을 확인하세요.
- 점유관계. 130호 김기운의 실제 점유 여부와 영업 지속 여부, 명도협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 수익성. 근린시설은 감정가 할인율보다 현재 임대료·공실률·관리비·상권 매출이 중요합니다. 현재 임대차 조건과 주변 임대사례를 대조하세요.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 제출문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 임차인 전입도 모두 늦어 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 하지만 이미 3회 유찰됐고, 근린시설이라 환금성과 수익성 검토가 중요합니다.
특히 130호 임차인 김기운의 50,000,000원 유익비·필요비 권리신고와 2026.03.10. 배당배제신청은 등기 말소 여부와 별개의 확인 포인트입니다. 따라서 이 물건은 권리는 소멸형이지만, 가격·점유·비용상환 문건을 확인한 뒤 판단해야 하는 C등급형에 가깝습니다. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 입찰 결론을 내리기보다는, 문건과 현장 수익성을 먼저 확인하는 편이 맞습니다.
