수원지방법원 2024타경12483. 화성시 영천동 더퍼스트타워투 1층 130호 근린시설입니다. 현재 이용상태는 더라곰 24시무인카페로 확인되며, 주변에 지식산업센터와 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설이 섞여 있는 지역입니다.

이 사건은 2023.09.11 국민은행 근저당권 341,000,000원이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 케이비저축은행의 후순위 근저당권 276,000,000원과 이후 서울보증보험의 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 놓고 보면 매수인에게 승계될 담보권 부담은 확인되지 않습니다.

그런데 가격 흐름이 심상치 않습니다. 감정가 813,000,000원에서 최저매각가가 195,201,000원까지 내려온 상태입니다. 권리 인수 부담이 작아 보이는데도 여러 차례 유찰된 상가라는 점이 핵심입니다. 상가의 가치는 최초 감정가보다 현재 임대수익, 공실 가능성, 점포 활용성, 실제 거래가격에 좌우됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 담보권은 소멸

권리분석의 기준점은 2023.09.11 국민은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 케이비저축은행 근저당권, 서울보증보험 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 케이비부동산신탁과 교보자산신탁의 신탁등기 이력이 있으나 해당 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 현재 소유자는 최용규로 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 2명, 대상 호수 구분이 핵심

확인된 실제 임차인은 최훈과 김기운, 총 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 의한 중복신고자는 아닙니다. 다만 두 사람이 신고한 임차부분은 서로 다릅니다.

두 임차인의 신고된 전입일은 각각 2024.08.01과 2024.09.02입니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2023.09.11보다 늦습니다. 신고 내용상 대항력은 없는 것으로 분류되며, 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다.

다만 이 건물은 근린생활시설이므로 대항력과 우선변제 판단에서는 실제 점유뿐 아니라 사업자등록, 확정일자, 소액임차인 해당 여부를 법률상 요건에 맞춰 확인해야 합니다. 우선변제 성립 여부는 확정되지 않았습니다.

③ 특별주의 — 유익비·필요비 50,000,000원 신고

이 사건에서 등기상 근저당권보다 실무적으로 까다로울 수 있는 부분입니다. 130호 임차인 김기운은 2024.12.27 유익비 및 필요비 50,000,000원을 권리신고했습니다.

이 금액은 임대차보증금 50,000,000원과 별도로 신고된 비용청구입니다. 따라서 두 금액을 혼동하면 안 됩니다. 또한 임차인이 비용을 신고했다는 사실만으로 매수인이 50,000,000원을 확정적으로 인수하는 것은 아닙니다.

실제 권리 성립 여부는 공사의 성격, 지출 근거, 임대차 특약, 비용상환청구권의 요건과 상대방, 유치권 주장 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 증빙이 확인되지 않은 만큼 배당표상 매수인 인수액에는 포함하지 않지만, 명도 협상 또는 별도 분쟁의 변수로 관리해야 합니다.

④ 예상배당표 (최저매각가 195,201,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 3,532,814원을 제외한 191,668,186원이 국민은행에 배당됩니다. 케이비저축은행과 서울보증보험은 해당 추정표에서 배당받지 못하며, 소유자 잔여액도 0원입니다.

추정 채권총액 707,815,780원 중 516,147,594원이 미배당으로 남습니다. 중요한 것은 이 금액이 채권자들의 미회수 추정액이지, 낙찰자가 추가로 떠안는 금액이 아니라는 사실입니다.

집행비용은 추정치이며 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권확정 및 배당배제 처리 결과에 따라 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 매각가, 늘어나는 미배당

현재 회차와 추가 유찰 시 가격·배당 변화를 비교하면 다음과 같습니다. 추가 유찰 회차는 조건부 시나리오이며 실제 향후 매각가격이 확정되었다는 의미는 아닙니다.

현재 최저매각가와 별도로 확인된 승계채무를 더하지 않는다면, 실질취득 기준금액은 195,201,000원입니다. 이는 취득세, 등기비용, 명도비용, 수선비, 체납관리비 등 부대비용을 제외한 금액입니다.

유찰이 진행돼 매각대금이 낮아져도, 후순위 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인 부담으로 전환되지는 않습니다. 다만 법률상 비용 부담이 줄어드는 것과 부동산의 시장가치가 높다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 영천동 기흥동탄IC 남서측 인근에 위치합니다. 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물 및 이용. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 20층 건물의 1층 근린시설입니다. 대상 130호는 더라곰 24시무인카페로 이용 중입니다.
• 인접호수. 129호는 인접 128호와 벽체 구분 없이 일괄하여 구이정 소갈비살&샤브로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 130호와는 별개의 임차·이용관계를 구분해 확인해야 합니다.
• 도로. 서측과 북측은 약 30m, 동측과 남측은 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 도시계획. 준주거지역, 화성동탄(2) 지구단위계획구역이며 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등의 제한이 기재되어 있습니다.
• 토지. 지목은 공장용지이며 지식산업센터 건부지로 이용됩니다. 공시지가는 1,923,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 해당 없음으로 평가되었고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 실제 내부시설과 영업설비의 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 부동산과 달리 임차수요, 공실 가능성, 수익률, 점포의 가시성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 4회 유찰 이력이 있는 만큼 매입 후 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 호수 확인. 매각목록, 건물등기부, 집합건축물대장, 현황조사서를 대조하여 이번 매각 범위가 130호인지, 인접 호수 관련 사항이 어떤 관계에 있는지 명확히 확인해야 합니다.
• 130호 임대차 확인. 김기운의 보증금 50,000,000원, 월차임 500,000원, 점유현황, 사업자등록, 확정일자, 임대차 종료 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 129호 임차인 구분. 최훈의 129호 임차관계를 130호의 임차관계와 혼동하지 말고, 두 호수 사이 실제 이용이나 점유 연관성이 있는지 확인해야 합니다.
• 유익비·필요비 신고. 김기운의 50,000,000원 청구에 관한 계약서 특약 원문, 공사내역, 지출증빙, 비용상환의 법적 근거, 유치권 주장 여부 및 관련 분쟁 진행 여부를 확인해야 합니다.
• 배당배제신청 처리 결과. 2026.03.10 제출된 신청의 대상·이유·법원 처리 여부를 확인하고 실제 배당순위와 채권액에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 신청채권액 검증. 청구액 918,485,540원과 국민은행 채권최고액 341,000,000원의 관계를 채권계산서와 등기 원본으로 확인해야 합니다.
• 실거래·임대수익 확인. 동일 건물과 인근 유사 근린시설의 최근 거래가격, 현재 임대료 수준, 공실률, 관리비, 상가 수익률을 비교해야 합니다. 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
• 명도·시설물 문제. 무인카페의 기계·집기·인테리어 시설 소유관계와 철거·원상복구 범위를 확인해야 합니다. 유익비·필요비 청구와 관련해 명도 협의가 복잡해질 가능성도 검토해야 합니다.
• 체납 및 부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 명도비용, 시설 보수비 및 기타 법정 부담을 따로 계산해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사건진행내역을 다시 확인하고 권리신고 및 매각조건의 변경 여부를 점검해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원”과 “투자 메리트”는 별개다

이 사건의 장점은 비교적 명확합니다. 말소기준권리가 확인되고, 그 뒤의 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인들의 전입도 말소기준일 이후여서, 현재 기준 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 4회 유찰이라는 가격 흐름은 가볍게 볼 수 없습니다. 감정가 813,000,000원에서 195,201,000원으로 내려왔어도, 이것이 현재 상가시장에서 실제로 저렴한 가격인지는 검증되지 않았습니다. 여기에 130호 임차인이 신고한 유익비·필요비 50,000,000원과 인접 호수의 임차관계 확인까지 남아 있습니다.

결론은 권리상 조건부 검토 가능, 가격과 점유 리스크는 보수적 판단입니다. 최저가 자체에 매력을 느끼기보다, 최근 상가 거래가격·임대수익·실제 명도 가능성·비용청구의 법적 효력을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다. 현 단계에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 종합적으로 C등급의 신중 검토 대상입니다.