수원지방법원 2024타경90490. 용인 기흥구 농서동 ‘프리미엄원희캐슬기흥서천’ 지1층 비014호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 매각물건명세서 비고에는 공실로 기재되어 있습니다. 권리의 기준점은 2022년 6월 16일 수원화성오산축산업협동조합 근저당권이고, 이후 국 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 인수할 후순위 권리는 보이지 않습니다.
다만 이 사건은 “최저가가 낮다”는 사실만으로 판단하기 어렵습니다. 감정가 313,600,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가가 36,895,000원까지 내려왔지만, 배당표상 신청채권자는 현재 회차에서도 35,830,890원만 배당받고 984,169,110원이 미배당으로 남습니다. 매수인이 그 미배당을 인수하는 구조는 아니지만, 물건의 시장 흡수력이 약하다는 신호로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경90490 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 지1층비014호 (농서동, 프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지1층 비014호 |
| 소유자 | 김태우 (2022.06.16. 거래가 309,453,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 313,600,000원 / 36,895,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 888,951,146원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.06.16. 근저당권입니다. 김태우 소유권이전과 같은 날 수원화성오산축산업협동조합이 채권최고액 1,020,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 경매의 기준이 됩니다. 이후 화성세무서장·기흥세무서장 압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 대항력 인수는 없다
현황조사상 전입 또는 사업자 관련 점유자가 확인되지만, 모두 말소기준권리인 2022.06.16. 이후 전입입니다. 따라서 기재된 점유자들은 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금이 확인된 점유자의 보증금 합계는 95,000,000원이지만, 말소기준 이후 전입이라 매수인이 인수하는 보증금으로 보지 않습니다. 실제 임차인·점유자는 6명으로 보이며, 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 에이낙인베스트 주식회사(김태우) | 프리미엄원희캐슬 기흥서천지1층 비014호/73.8000㎡ | 2022.12.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 다온컴퍼니(김대성) | 비014호/147.0600㎡ | 2023.07.26 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 라움컴퍼니(김대성) | 비015호147.0600㎡ | 2023.07.26 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 제이앤드에이치그룹(박준환) | 프리미엄원희캐슬기흥서천3층 361호 53.2900㎡ | 2022.11.09 | 20,000,000원 | 950,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 에이자주식회사(박준환) | 프리미엄원희캐슬기흥서천5층 559호53.2900㎡ | 2022.11.09 | 20,000,000원 | 870,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정효진 | 프리미엄원희캐슬기흥서천5층 559호53.2900㎡ | 2022.10.13 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 36,895,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,064,110원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,020,000,000원 | 35,830,890원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 36,895,000원 기준으로 집행비용을 제외한 대부분이 근저당권자에게 배당됩니다. 근저당권자 미배당은 984,169,110원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동, 서천고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 공장(지식산업센터) 및 지원시설 중 지1층 비014호가 중심 물건입니다.
- 토지·규제. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 임대관계는 미상이나 매각물건명세서 비고상 공실입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 호실 확인. 지1층 비014호가 중심이나, 관련 자료에 비015호·3층 361호·5층 559호도 함께 언급됩니다. 입찰 전 등기부·감정평가서·매각물건명세서의 대상 호실을 대조하세요.
- 공실 확인. 공실로 기재되어 있으나, 현장 점유 상태와 출입 가능 여부는 반드시 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 지식산업센터는 공용관리비·장기 체납 관리비가 부담으로 남을 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
- 용도 적합성. 감정평가상 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용 계획이 가능한 업종인지, 주차·하역·전기·설비 조건이 맞는지 확인이 필요합니다.
- 환금성 검토. 6회 유찰 상태입니다. 매입가보다 중요한 것은 재매각 가능성과 임차 수요입니다. 공실 기간과 임대료 수준을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·현황조사·감정평가·배당 추정 자료를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 법원 원문과 전문가 검토를 거치세요.
맺으며 — “싸다”보다 “팔릴 수 있나”가 먼저
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 확인된 점유자도 전입일이 모두 말소기준 이후라 매수인 인수형 임차인으로 보기는 어렵습니다. 그래서 권리상 핵심 인수액은 0원입니다.
하지만 결론은 단순한 매수 추천이 아닙니다. 6회 유찰로 최저가가 36,895,000원까지 낮아진 데에는 이유가 있습니다. 공장(지식산업센터)·공실·다수 호실 관련 점유 내역·관리비 가능성·환금성 리스크가 모두 함께 봐야 할 변수입니다. 권리는 통과, 가격은 낮음, 환금성은 보수적으로. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제 사용·임대·재매각 가능성입니다.
