수원지방법원 2024타경90490. 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 지하 1층 B015호입니다. 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 소유자는 김태우입니다. 김태우는 2022.06.16. 거래가 349,770,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 수원화성오산축산업협동조합 명의의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 화성세무서장과 기흥세무서장 관련 압류가 각각 등기됐고, 2024.09.25. 신청채권자인 수원화성오산축산업협동조합이 임의경매를 개시했습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경90490 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 지1층비015호 (농서동, 프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 물건종류 | 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김태우 · 2022.06.16. 소유권이전 · 거래가액 349,770,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 345,100,000원 / 28,421,000원 |
| 유찰 | 7회 · 현재 회차 감정가 대비 8.24% |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 888,951,146원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.06.16. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이고 근저당권자는 수원화성오산축산업협동조합입니다. 이후 2023.12.28. 화성세무서장 관련 압류, 2024.07.18. 기흥세무서장 관련 압류, 2024.09.25. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 현황 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 라움컴퍼니(김대성) | 비015호 147.0600㎡ | 2023.07.26 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
본건 B015호에 기재된 임차 법인의 전입일은 2023.07.26.로 말소기준권리 2022.06.16.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 8.24%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판단 금지
감정가는 345,100,000원, 현재 최저매각가는 28,421,000원으로 감정가의 8.24%입니다. 7회 유찰된 결과 가격이 크게 내려온 것은 사실입니다. 하지만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 최근 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 결론내릴 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 28,421,000원 | 8.24% | 27,509,422원 | 992,490,578원 |
| 8회 유찰 시 | 19,894,700원 | 5.76% | 19,136,595원 | 1,000,863,405원 |
| 9회 유찰 시 | 13,926,290원 | 4.04% | 13,275,617원 | 1,006,724,383원 |
④ 예상배당표 (매각가 28,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 911,578원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,020,000,000원 | 27,509,422원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 911,578원을 제외한 27,509,422원이 근저당권자에게 배당되는 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 992,490,578원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 공장 및 지원시설 중 지하 1층 B015호입니다.
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 서천고등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 북측·동측·남측으로 약 15m 내외 폭의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 사다리 유사 토지로 공장 등의 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 5,785.4㎡입니다.
- 지역·지구. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,554,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유상태 확인. 현황조사에는 B015호 임차 법인이 기재됐지만 매각물건명세서 비고는 공실입니다. 실제 점유자를 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 본건 임차인의 전입일 2023.07.26.은 말소기준 2022.06.16.보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 8.24%지만 실거래 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 별개입니다.
- 공장 활용성 확인. 지식산업센터 공장 호실이므로 실제 사용 가능 업종·공실 상태·임대수요를 직접 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 동일 근저당의 공동담보로 B014호·361호·559호가 함께 기재돼 있습니다. 공동담보 배당관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “8.24%”보다 중요한 것은 실제 가치다
권리관계만 보면 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 본건 B015호 임차 법인도 말소기준보다 늦게 전입해 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 활용성입니다. 감정가 345,100,000원에서 7회 유찰돼 28,421,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 게다가 공장(지식산업센터)이고 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 시세 검증 전까지 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
