수원지방법원 2024타경90490. 경기도 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 지하 1층 비015호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 이 물건은 일반 아파트나 주택이 아닙니다. 지하층이라는 위치와 산업시설의 실제 사용 가능성, 입주 수요, 재매각 사유를 함께 검토해야 합니다.
소유자는 김태우이며, 2022년 6월 16일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 거래가액은 349,770,000원입니다. 같은 날 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 다만 이 근저당권은 다른 3개 호실에도 공동담보로 설정돼 있어, 채권최고액 전체를 비015호만의 채무로 해석하면 안 됩니다.
현재 최저가는 감정가의 약 8.24%까지 하락했습니다. 하지만 이 수치는 감정가 대비 비율이지 실제 거래시장 대비 할인율은 아닙니다. 특히 7회 유찰과 재매각이라는 사실 자체가 권리 외적인 물건성·수요·거래조건의 검토 필요성을 높입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경90490 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 지1층 비015호 (농서동, 프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 · 지상 10층 건물 중 지하 1층 |
| 소유자 | 김태우 · 2022.06.16 소유권이전 · 거래가액 349,770,000원 |
| 감정가 | 345,100,000원 |
| 최저매각가 | 28,421,000원 (7회 유찰 · 감정가 약 8.24%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
| 필요 입찰보증금 | 5,684,200원 (최저가의 20% 기준) |
| 신청채권자 | 수원화성오산축산업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 888,951,146원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.16 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 1,020,000,000원 |
| 점유 관련 사항 | 매각물건명세서: 공실 / 현황조사: 비015호 임차 명의 확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
말소기준권리는 2022년 6월 16일 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 기입된 화성세무서장 및 기흥세무서장의 압류 2건과 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 본건과 타 호실을 구별해야 한다
현황조사에는 총 6개의 임차·점유 관련 명의가 기재돼 있습니다. 그중 본건 비015호에 직접 표시된 명의는 주식회사 라움컴퍼니 1개이며, 나머지 5개는 공동담보로 설정된 다른 호실에 관한 내용입니다. 따라서 다른 호실 임차인의 보증금을 비015호의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 구분 / 명의인 | 호실 | 신고일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 라움컴퍼니(김대성) 본건 |
비015호 147.0600㎡ |
2023.07.26 | 30,000,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 에이낙인베스트 주식회사(김태우) 공동담보 타 호실 |
비014호 73.8000㎡ |
2022.12.27 | 미상 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 주식회사 다온컴퍼니(김대성) 공동담보 타 호실 |
비014호 147.0600㎡ |
2023.07.26 | 20,000,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 주식회사 제이앤드에이치그룹(박준환) 공동담보 타 호실 |
3층 361호 53.2900㎡ |
2022.11.09 | 20,000,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 에이자주식회사(박준환) 공동담보 타 호실 |
5층 559호 53.2900㎡ |
2022.11.09 | 20,000,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 정효진 공동담보 타 호실 |
5층 559호 53.2900㎡ |
2022.10.13 | 5,000,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
위 대항력 표시는 현황조사상 신고일과 말소기준권리를 비교한 분류입니다. 실제 점유·사업자등록·확정일자·계약관계 등에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 우선변제 미확인은 우선변제권이 확정적으로 없다는 의미가 아닙니다. 6개 명의 모두 보증기관 대위·승계 명의로 분류되지 않았습니다.
다만 이는 대항력 및 점유관계가 최종 확인됐다는 뜻이 아닙니다. 만약 실제로 매수인에게 대항 가능한 임대차임이 확인된다면, 미배당 보증금 인수 여부를 다시 계산해야 합니다. 보증금 전액이 인수되는 가정에서는 낙찰가를 낮춘다고 실질취득액이 같은 폭으로 낮아지지 않을 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 8%와 시장가격은 다르다
감정가 345,100,000원과 현재 최저가 28,421,000원 사이에는 매우 큰 차이가 있습니다. 그러나 가격이 많이 내려왔다는 사실만으로 매수 가치가 입증되지는 않습니다.
특히 이 물건은 지하 1층 공장(지식산업센터)입니다. 일반 주택과 달리 실제 사용 가능 용도, 입주 수요, 설비, 공실 기간, 향후 임차인 확보 가능성 등이 거래가격과 환금성을 크게 좌우할 수 있습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 345,100,000원 | 100% | 평가 기준액 |
| 현재 최저가 | 28,421,000원 | 8.24% | 7회 유찰 · 재매각 |
| 8회 유찰 가정 | 19,894,700원 | 5.76% | 다음 회차 가정 |
| 9회 유찰 가정 | 13,926,290원 | 4.04% | 추가 유찰 가정 |
시세 분석에서 중요한 것은 과거 평가액 자체보다 최근 유사 호실의 실제 매매가격, 공실·임대 상황, 실현 가능한 임대수익입니다. 현재로서는 감정가를 기준으로 매수 차익을 산정하는 접근을 피하는 것이 합리적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 911,578원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,020,000,000원 | 27,509,422원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 28,421,000원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 단순 배당모형입니다. 근저당 채권액 1,020,000,000원은 채권최고액 기준으로, 공동담보 배당분담과 실제 채권잔액을 확정한 금액이 아닙니다.
매수인이 이 미배당액을 승계한다는 뜻은 아닙니다. 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 세금 우선채권 및 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 추가 유찰에도 본질은 같다
| 회차 | 예상 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 28,421,000원 | 27,509,422원 | 992,490,578원 | 0원 |
| 8회 유찰 가정 | 19,894,700원 | 19,136,595원 | 1,000,863,405원 | 0원 |
| 9회 유찰 가정 | 13,926,290원 | 13,275,617원 | 1,006,724,383원 | 0원 |
가격이 추가로 내려가면 근저당권자의 추정 배당금은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 배당모형에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다.
중요한 점은 추가 유찰로 인한 가격 하락이 실제 환금성을 개선하는 것은 아니라는 사실입니다. 산업용 부동산의 매수 수요가 부족하거나 실제 활용에 제약이 있다면 낙찰가가 낮아도 보유·임대·재매각 과정에서 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 서천고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물 용도. 본건은 공장(지식산업센터)입니다. 지하 1층이라는 위치를 고려해 실제 활용 가능 업종과 입주 적합성을 검토해야 합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 건물이며 급배수·위생·승강기·화재탐지·주차장 설비가 기재돼 있습니다. 설비의 실제 작동 상태와 유지관리 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로. 건물 부지의 북측·동측·남측이 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 농서동 455 외 2필지, 토지면적 5,785.4㎡의 공장용지로, 지형은 평지·사다리형에 해당합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역에 해당하며 가축사육제한구역 등의 규제가 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,554,000원/㎡. 이는 토지의 공시가격 지표이며 본건 개별 집합건물의 매매시세를 의미하지 않습니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 7회 유찰된 지하층 지식산업센터로, 일반 주거용 부동산보다 수요층이 제한될 가능성이 있습니다. 현재 가격이 저렴한지 판단하려면 유사 호실 실거래와 실제 임대수요 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건 확인. 매수신청보증금이 20%로 기재돼 있습니다. 현재 최저가 기준 5,684,200원을 준비하되, 법원의 최종 매각공고 및 변경사항을 확인해야 합니다.
- 공실 여부 현장 확인. 매각물건명세서에는 공실이라고 되어 있으나 현황조사에는 라움컴퍼니가 비015호 임차 명의로 나타납니다. 실제 점유자를 반드시 확인하세요.
- 임대차 대항력 재점검. 라움컴퍼니 보증금 30,000,000원과 월차임 2,500,000원이 기재돼 있습니다. 사업자등록, 점유개시, 계약서, 확정일자, 배당요구 및 퇴거 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 비014호·비015호·361호·559호에 걸친 근저당권의 공동담보 관계와 실제 채권잔액, 다른 담보물의 경매·배당 상태를 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 화성세무서장·기흥세무서장 압류가 기재돼 있습니다. 매각으로 등기가 소멸하더라도 조세채권의 우선배당 여부와 실제 배당 결과는 따로 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 검증. 감정가와 최저가의 차이만으로 수익을 예상하지 말고, 동일 건물의 지하층 및 유사 용도 최근 거래가격을 확인하세요.
- 용도·시설 점검. 공장(지식산업센터)으로서 실제 이용 가능한 업종, 입주 제한, 설비 상태, 관리규약, 관리비와 유지비를 확인하세요.
- 명도·관리비 점검. 공실 기재만 믿지 말고 현재 출입 및 점유 상태를 확인하고, 공용부분 미납 관리비 등 인수 가능 비용을 별도로 점검하세요.
- 최종 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서 및 법원 공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 8%라도 무조건 싼 것은 아니다”
수원지방법원 2024타경90490의 가장 눈에 띄는 숫자는 345,100,000원에서 28,421,000원으로 내려온 최저가입니다. 하지만 이 사건의 본질은 할인율보다 7회 유찰·재매각·지하층 지식산업센터·점유관계 확인에 있습니다.
말소기준 근저당 및 후순위 압류는 매각으로 소멸할 예정이고, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 긍정적인 권리 요소입니다. 다만 공동담보 관계가 있고, 명세서의 공실 기재와 현황조사의 임차 명의가 일치하지 않아 낙찰 후 점유 정리 부담을 단정적으로 배제할 수 없습니다.
또한 신뢰할 수 있는 최근 유사 거래가격을 기준으로 현재 최저가의 시장 할인율이 확인되지 않았으므로, 가격이 싸거나 투자수익이 크다고 평가할 근거가 부족합니다. 7회 유찰과 재매각 이력까지 고려하면 높은 등급을 부여하기 어렵습니다.
종합 판단: D등급(33점). 등기상 인수권리의 소멸 전망은 긍정적이지만 실제 점유·사용 적합성·환금성과 재매각 위험을 감안하면 입찰 전 확인이 충분히 이루어질 때까지 보류하는 접근이 타당합니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시장가치와 활용 가능성을 입증할 수 있느냐에 있습니다.
