수원지방법원 2025타경924. 경기도 화성시 영천동 더퍼스트타워투 1층 119호로, 공부상 용도는 근린생활시설이며 조사 당시 공실입니다. 소유자 주식회사풍년식자재는 2023.10.31 소유권이전을 마쳤고 등기상 거래가액은 877,459,660원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 900,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 우리은행 근저당, 경기신용보증재단 가압류, 국민은행의 경매개시결정과 추가 가압류, 국의 압류가 순차적으로 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 777,350,853원이고, 현재 최저매각가는 220,652,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경924 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층 119호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄기흥로 614 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 조사 당시 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 내 제1층 제119호 · 사용승인일 2019.12.03 |
| 소유자 | 주식회사풍년식자재 · 2023.10.31 소유권이전 · 거래가액 877,459,660원 |
| 감정가 / 최저가 | 919,000,000원 / 220,652,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 777,350,853원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2023.10.31 국민은행 근저당입니다. 채권최고액 900,000,000원의 이 근저당이 말소기준이고, 2024.09.05 우리은행 근저당 469,200,000원, 2025.01.21 경기신용보증재단 가압류 180,000,000원, 2025.06.16 국민은행 가압류 317,759,978원, 2025.07.07 국의 압류는 모두 후순위입니다. 경매개시결정 역시 2025.02.27로 말소기준 뒤입니다.
② 임차인·점유 — 217호 조사기록과 본건 119호를 구분해야 한다
현황조사에는 주식회사 제이앤제이글로벌(박은영) 임차인 기재가 1건 있습니다. 다만 해당 기재의 임차 부분은 217호 49.3100㎡로, 이번 분석 대상인 119호와 호수가 다릅니다. 따라서 이 보증금을 본건 119호의 인수금액으로 합산하면 안 됩니다. 본건 119호는 감정평가상 조사 당시 공실입니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이앤제이글로벌(박은영) | 217호 49.3100㎡ | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 2024.07.16 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
217호 기재 임차인은 전입신고가 말소기준일 2023.10.31보다 뒤인 2024.07.16이므로 대항력 없음으로 조사됐습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 임차인 기재입니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 감정가 24.01%지만 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 220,652,000원으로 감정가 919,000,000원의 24.01% 수준입니다. 이미 4회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 154,456,400원, 6회 유찰 시 108,119,480원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 220,652,000원 | 216,762,872원 | 1,650,197,106원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 154,456,400원 | 151,494,010원 | 1,715,465,968원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 108,119,480원 | 105,805,807원 | 1,761,154,171원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 220,652,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,889,128원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 900,000,000원 | 216,762,872원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 469,200,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 317,759,978원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액은 1,866,959,978원, 채권자 예상 배당은 216,762,872원, 미배당은 1,650,197,106원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄IC 남서측 인근으로, 주위에 아파트단지·오피스텔·지식산업센터·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 119호는 공부상 근린생활시설로 등재돼 있으며 조사 당시 공실상태입니다.
- 도로. 소재 토지는 북측 약 40미터, 서측 약 30미터, 동측과 남측 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다.
- 건물. 2019.12.03 사용승인, 철근콘크리트구조 20층 건물의 1층 119호입니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 주거 전용 물건이 아닌 근린시설이고 현재 공실이며 4회 유찰된 상태라는 점은 향후 임대·매각가격 판단에서 별도로 확인할 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 119호 점유 재확인. 감정평가상 본건은 공실이지만 현황조사에 217호 임차인 기록이 함께 존재하므로, 입찰 직전 본건 119호의 실제 점유자를 원본 서류와 현장으로 확인하세요.
- 가격 상한 검증. 감정가 대비 24.01%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 119호와 비교 가능한 근린시설 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 이미 4회 유찰됐습니다. 공실 상태, 1층 상가의 실제 영업 가능성, 접근성 및 수요를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 후순위 채권과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 1,650,197,106원은 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 입찰 전 관련 원본과 체납 관리비를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 2023.10.31 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 우리은행 근저당, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권이 없고, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 감정가 919,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 220,652,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 119호는 공부상 근린생활시설이고 조사 당시 공실입니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보수적으로입니다. 4회 유찰이라는 시장의 반응을 무시하지 말고 본건 119호의 실제 점유와 임대·매매 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
