수원지방법원 2025타경924. 경기도 화성시 동탄구 영천동 836-1 ‘더퍼스트타워쓰리’ 2층 217호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설이지만 감정평가에서는 본건 기호(나)가 현재 업무시설로 이용중이라고 조사되어 있습니다. 사용승인일은 2019.05.07이고, 철근콘크리트구조 건물의 2층 구분호입니다. 현재 매각기일은 2026.09.15, 최저매각가는 78,753,000원으로 감정가 328,000,000원의 약 24% 수준입니다.
권리 흐름은 말소기준권리인 2023.10.31. 국민은행 근저당권을 중심으로 정리됩니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 국민은행의 경매개시결정과 추가 가압류, 동화성세무서장 압류, 2024.09.05. 우리은행 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리상 소멸과 별개로 임대관계 확인이 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경924 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 836-1 더퍼스트타워쓰리 2층 217호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현재 업무시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사풍년식자재 |
| 거래가액 | 322,586,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 78,753,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 777,350,853원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 건물 사용승인 | 2019.05.07 |
| 토지 | 5,409.8㎡ · 준주거지역 · 공장용지 · 공업용 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.10.31. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원으로, 현재 최저매각가보다 크게 높습니다. 2024.09.05. 우리은행 근저당권이 후순위로 추가되었고, 2025년의 가압류·경매개시결정·압류도 그 뒤에 위치합니다. 등기부상 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 한 명은 대항력 없음, 한 명은 확인이 필요
| 점유자 | 면적 / 용도 | 전입 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이앤제이글로벌(박은영) | 217호 49.3100㎡ | 2024.07.16 | 50,000,000원 / 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 판정 불가 보증금 미상 |
첫 번째 임차인은 2023.10.31. 말소기준권리보다 뒤인 2024.07.16. 전입으로 확인되어 대항력이 없습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 별도 판단이 필요합니다. 두 번째 점유자는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 명시된 인수권리 0원이라는 판단과 별개로, 매각물건명세서와 현황조사에서 점유관계를 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,753,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,817,554원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사 국민은행 | 900,000,000원 | 76,935,446원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사 우리은행 | 469,200,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 317,759,978원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 약 1,817,554원을 먼저 차감하고 국민은행 근저당권에 76,935,446원이 배당됩니다. 전체 채권자 청구총액은 1,866,959,978원, 예상 총배당은 76,935,446원으로 미배당액은 1,790,024,532원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 변동 가능 항목은 별도 반영이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재로, ‘기흥동탄IC’ 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 용도·이용. 공부상 근린생활시설이지만 현재 업무시설로 이용중입니다. 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터), 업무시설로 이용중이라고 기재되어 있어 실제 이용현황 확인이 중요합니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 성장관리권역, 벤처기업육성촉진지구, 철도보호지구, 택지개발지구 등의 토지이용계획이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 기본적인 위생 및 급·배수, 승강기, 화재탐지 및 소화전, 주차장, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격. 4회 유찰 후 최저가 78,753,000원으로 감정가 대비 24% 수준입니다. 가격 자체는 크게 낮아졌지만, 임대관계 확인을 끝내고 입찰가를 정해야 합니다.
- 대항력. 주식회사 제이앤제이글로벌(박은영)은 2024.07.16. 전입으로 대항력 없음이 확인됩니다. 확정일자는 미상입니다.
- 미상 점유자. 별도 주거 점유자는 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 및 보증금 관련 판단을 완료하기 전에는 낙찰 후 비용을 0원으로 단정하지 마세요.
- 배당. 현재 회차 예상배당은 국민은행 근저당권에 76,935,446원이 배당되고 대부분의 후순위 채권은 미배당입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·등기사항전부증명서에서 점유관계, 전입신고, 확정일자, 임대차계약, 미납 관리비 등을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유는 확인 후”
이 물건은 감정가 328,000,000원에서 4회 유찰을 거쳐 최저매각가 78,753,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 상당한 하락폭입니다. 권리관계 역시 2023.10.31. 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당·가압류·압류 등이 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 없습니다.
다만 임대관계는 완전히 닫힌 상태가 아닙니다. 한 임차인은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만, 다른 주거 점유자는 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸냐”에만 있지 않고 78,753,000원이라는 낮은 가격에 점유·임대 리스크까지 충분히 통제할 수 있느냐에 있습니다. 가격은 매력적, 임대관계는 확인 후가 이 물건의 정확한 결론입니다.
