수원지방법원 2025타경52570. 용인시 기흥구 하갈동 송명팰리채 에이동 1층 101호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대입니다. 사용승인일은 2023.03.16., 단지는 28세대입니다. 감정가 482,000,000원에서 네 차례 유찰되며 현재 최저매각가는 115,728,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 큽니다.
그러나 이 사건의 핵심은 할인율보다 인수권리의 성격입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.05.30. 설정된 주식회사론타이틀홀더대부의 근저당권이고, 해당 근저당권과 2025.01.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 매각물건명세서에는 토지에 설정된 을구 순위 15번 지역권설정등기(2019.01.04., 접수번호 제1903호)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52570 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 덕영대로 1879-2, 에이동 1층101호 (하갈동,송명팰리채) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 · 전용 63.9664㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 내 1층 101호 · 사용승인 2023.03.16. |
| 소유자 | 주식회사송명 |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 115,728,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 지역권은 인수
말소기준은 2024.05.30. 접수된 주식회사론타이틀홀더대부의 채권최고액 450,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 이후의 임의경매개시결정 역시 소멸합니다. 같은 날에는 근저당권부채권에 대한 박상민 명의의 질권설정등기도 존재하므로, 매각 후 실제 말소 범위는 등기 원본과 매각조건을 함께 대조할 필요가 있습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 임차보증금에 따른 금전 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 33.1%지만 표본은 1건
송명팰리채의 전용 63.97㎡ 실거래 표본은 2024.09, 4층, 350,000,000원 1건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균 지표도 모두 350,000,000원이며, 현재 최저매각가 115,728,000원은 이 기준의 33.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 63.97㎡ | 4 | 350,000,000원 |
가격 차이만 보면 매우 큽니다. 하지만 거래 표본이 1건뿐이고, 단지 자체가 28세대로 작습니다. 여기에 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.4회, 매각률은 9.09%입니다. 현재 사건 역시 이미 4회 유찰됐다는 점을 보면, 350,000,000원을 곧바로 확정 시세로 놓고 최저가와의 차액 전부를 투자 메리트로 보는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,420,192원 |
| 1. 근저당 · 주식회사론타이틀홀더대부 | 450,000,000원 | 113,307,808원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자에게 113,307,808원이 배당되고 336,692,192원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채권자 측 잔액이며 매수인의 금전 인수액은 0원입니다. 다만 토지 지역권은 별도의 비금전 인수권리로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기흥호수공원 북서측 인근이며, 주위에 공원·아파트단지·산업단지·업무시설 등이 위치합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2023.03.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 도시가스·위생 및 급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 완경사 자루형 토지이며 남동측 소로변 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리권역·준보전산지·가축사육제한구역에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역 포함 표기도 있습니다.
- 공시지가. 983,000원/㎡이며 토지면적은 3,474.0㎡입니다.
- 환금성. 28세대 소규모 단지, 실거래 표본 1건, 경매 평균 유찰 3.4회와 매각률 9.09%를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지역권 원문 확인. 2019.01.04. 토지 을구 순위 15번 지역권설정등기의 목적·범위·승역지·요역지와 실제 이용 제한을 반드시 확인해야 합니다.
- 금전 인수와 권리 인수를 구분. 배당표상 매수인 금전 인수는 0원이지만 지역권은 소멸하지 않습니다.
- 시세 표본 한계. 비교 실거래가 2024.09의 350,000,000원 1건뿐이므로 층·상태·권리부담을 반영한 별도 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재 할인율만 보지 말고 지역권, 소규모 단지, 자연녹지지역 등과 실제 수요를 함께 점검해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 점유자를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 질권등기 확인. 근저당권부채권 질권설정등기가 존재하므로 매각 후 말소 관계를 원본 등기와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 이유부터 확인해야 한다”
482,000,000원짜리 감정가가 115,728,000원까지 내려와 실거래 지표의 33.1%가 됐다는 사실은 분명 눈에 띕니다. 그러나 이 물건은 가격만 보고 들어가는 경매가 아닙니다. 토지 지역권이 매수인에게 그대로 인수되고, 단지 경매 평균 유찰 3.4회·매각률 9.09%, 실거래 표본 1건이라는 조건이 동시에 있습니다.
근저당권 자체의 미배당 336,692,192원은 매수인이 떠안지 않지만, 비금전 권리부담인 지역권은 남습니다. 따라서 결론은 “115,728,000원이 싸다”가 아니라, 지역권의 실제 부담과 환금성을 확인한 뒤에야 이 가격이 싼지 판단할 수 있다입니다. 권리 확인이 선행되지 않으면 큰 할인율이 곧 투자 메리트가 되지는 않습니다.