수원지방법원 2025타경52570. 용인시 기흥구 하갈동 송명팰리채 에이동 1층 102호, 전용 63.9664㎡ 다세대·연립주택입니다. 감정평가상 기호(1) 및 (2)는 연립주택으로 이용 중이고, 사용승인일은 2023.03.16입니다. 감정가 482,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 236,180,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 실거래 350,000,000원 대비 낮아 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격보다 말소되지 않는 토지 지역권입니다.
말소기준은 2024.05.30 접수된 주식회사론타이틀홀더대부의 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서에는 토지에 설정된 을구 순위 15번 지역권설정등기(2019.01.04 등기, 접수번호 제1903호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 즉 금전 인수는 0원이어도, 권리관계가 완전히 깨끗한 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52570 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 덕영대로 1879-2, 에이동 1층102호 (하갈동,송명팰리채) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 연립주택 이용 중 · 전용 63.9664㎡ · 제에이동 제1층 제102호 |
| 소유자 | 주식회사송명 |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 236,180,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 론타이틀홀더대부 / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 그러나 토지 지역권 인수
확인된 임차인 명세는 없습니다. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재됩니다. 보증금·확정일자·전입일이 확인된 대항력 임차인 자료가 없어 배당표상 매수인 금전 인수는 0원으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 임차인보다 토지 별도등기가 더 중요합니다. 매각물건명세서상 토지 지역권설정등기가 매수인에게 넘어가므로, 등기부 원본에서 지역권의 구체적 내용을 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 실거래의 67.5%
같은 송명팰리채에서 확인되는 최근 실거래는 2024년 9월 전용 63.97㎡, 4층, 350,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 236,180,000원은 이 실거래의 67.5%입니다. 금전 인수 0원 기준의 실질취득도 236,180,000원으로 계산됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 63.97㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 평균 | 63.97㎡ | 1건 | 350,000,000원 |
가격만 놓고 보면 감정가 482,000,000원은 실거래 350,000,000원보다 높았고, 현재 2회 유찰 후 최저가에서야 실거래 대비 할인 구간에 들어왔습니다. 그러나 거래 표본이 1건뿐이고, 단지 총 세대수도 28세대입니다. 따라서 67.5%라는 숫자는 매력적이지만, 환금성·지역권 리스크를 반영하지 않은 단순 가격비율입니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,106,520원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사론타이틀홀더대부 | 450,000,000원 | 232,073,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권자는 232,073,480원을 배당받고, 217,926,520원의 미배당이 발생합니다. 배당상 매수인 금전 인수는 0원입니다. 단, 토지 지역권설정등기는 금전 배당과 별개로 매수인에게 인수됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 하갈동, “기흥호수공원” 북서측 인근입니다. 주위는 공원, 아파트단지, 산업단지, 업무시설 등이 위치하는 지역으로 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제102호입니다. 도시가스설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 인접필지 대비 대체로 완경사 자루형 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 소로변 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·준보전산지·성장관리권역이 표시됩니다. 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되고, 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지역권 원본 확인. 을구 순위 15번 지역권설정등기, 2019.01.04 등기, 접수번호 제1903호의 구체적 내용과 제한 범위를 반드시 확인하세요.
- 금전 인수와 비금전 인수를 분리. 배당표상 매수인 금전 인수는 0원입니다. 그러나 말소되지 않는 지역권은 별개의 인수 리스크입니다.
- 거래 표본 1건 주의. 실거래 350,000,000원은 참고값입니다. 같은 단지 거래가 1건뿐이므로 가격 기준을 넓게 잡아야 합니다.
- 환금성 확인. 28세대 소규모 단지이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 매수 후 되팔 수 있는 수요층이 충분한지 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 점유 상태를 대조하세요.
- 관리비·공용부분 부담. 공동주택은 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “싼 가격”보다 “인수되는 권리”가 먼저다
이 물건의 숫자는 눈길을 끕니다. 감정가 482,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 236,180,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 350,000,000원 대비 67.5%입니다. 금전 인수도 0원입니다. 여기까지만 보면 적극 검토 대상입니다.
하지만 결론은 단순하지 않습니다. 매각물건명세서에 말소되지 않는 토지 지역권설정등기가 명시되어 있고, 단지는 28세대 소규모이며, 실거래 표본은 1건입니다. 따라서 이 사건은 “권리 깨끗한 급매” 가 아니라 지역권과 환금성을 가격으로 할인해 사야 하는 물건입니다. 입찰의 출발점은 최저가가 아니라, 지역권 원본 확인 후에도 감당 가능한 보수적 매수가입니다.