인천지방법원 2024타경16174. 인천 서구 석남동 567-20의 단독주택 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조슬래브위 기와지붕 단층주택과 지하실·단층부속건물로 구성되고, 현재 주택으로 이용중입니다. 토지는 2필지 일단으로 평가됐으며 토지면적은 128.4㎡입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
권리관계의 기준은 2021.05.17. 설정된 인천성암신용협동조합 근저당권 144,000,000원입니다. 이후 설정된 김주연 근저당권 195,000,000원, 경매개시결정, 하나캐피탈 주식회사 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정요항상 임대관계는 미상이므로 현장 점유 및 실제 임차관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경16174 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 567-20 · 인천광역시 서구 가남로 203-7 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 128.4㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 오서정 |
| 감정가 / 최저가 | 426,147,280원 / 208,812,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 오서정입니다. 2016.09.23. 오선주 명의로 소유권이전된 뒤 2022.11.07. 개명으로 오서정으로 표시가 변경됐습니다. 말소기준은 2021.05.17. 인천성암신용협동조합 근저당권이고, 2022.07.19. 김주연 근저당권, 2024.12.12. 임의경매개시결정, 2025.03.07. 하나캐피탈 주식회사 가압류, 2025.11.05. 인천성암신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자보다 시세 확인이 먼저
감정가는 426,147,280원, 현재 최저매각가는 208,812,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰된 만큼 감정가와의 차이는 크게 벌어졌지만, 동일 용도·인근의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 단독주택 + 토지는 아파트처럼 동일 평형 거래를 바로 대입하기 어렵고, 토지 형상·도로 조건·건물 상태와 제시외 건물까지 개별성이 큽니다. 이 물건은 감정평가상 2필지 일단의 토지이며, 북측으로 약 8m 내외 포장도로에 접하고 있습니다. 가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 현장 상태와 인근 단독주택·토지 거래를 함께 대조하는 방식이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,812,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,723,368원 |
| 1. 근저당 · 인천성암신용협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김주연 | 195,000,000원 | 61,088,632원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 6,900,978원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 208,812,000원 가정 시 채권자 총 청구액 345,900,978원 중 205,088,632원이 배당되고, 미배당은 140,812,346원입니다. 김주연 근저당권부터 미배당이 발생하며 하나캐피탈 주식회사 가압류에는 배당이 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서부여성회관역 서측 인근이며 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 서부여성회관역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조슬래브위 기와지붕 단층주택, 지하실 및 단층부속건물이며 위생·급배수·전기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 평가됐으며 북측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·과밀억제권역에 해당하며, 토지자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,178,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각조건에 제시외 건물이 포함돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 단독주택·토지의 최근 거래와 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입 여부, 임차보증금·확정일자 존재 여부를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 조건이므로 제시외 건물의 위치·규모·이용상태를 확인해야 합니다.
- 토지·건물 이용상태 대조. 건물은 주택으로 이용중이나 토지 감정요항에는 업무시설 건부지로 이용중이라고 기재돼 있어 현황을 직접 대조하는 것이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권자의 미배당액이 커져도 현재 자료상 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며 예상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리, 가격은 검증
이 물건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2021.05.17. 인천성암신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 김주연 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다.
다만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 426,147,280원에서 2회 유찰돼 208,812,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없어 이 가격이 시장가격보다 낮다고 확인할 수 없습니다. 게다가 단독주택 + 토지라는 개별성, 임대관계 미상, 제시외 건물 포함이라는 현장 변수가 있습니다. 따라서 결론은 “권리관계는 비교적 단순하지만, 49%라는 할인율만으로 입찰할 물건은 아니다.” 실제 점유와 제시외 건물, 인근 시세를 확인한 뒤 가격을 정하는 것이 핵심입니다.
