인천지방법원 2024타경16174. 남동구 간석동 ‘헤이미쉬2차’ 8층 802호 오피스텔이며, 감정요항상 주택으로 이용중입니다. 등기부상 소유자는 오서정이고, 2016.12.15. 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 우영파이낸셜대부·새한수지·김주연의 근저당, 신용보증기금·하나캐피탈의 가압류와 두 건의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
현재 회차는 감정가 222,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 108,780,000원까지 내려온 상태입니다. 동일 면적 80.36㎡의 실거래는 2021.12의 238,000,000원, 2022.04의 230,000,000원으로 평균 234,000,000원입니다. 최저가는 이 평균의 46.5%이므로 과거 거래와의 숫자상 격차는 큽니다. 다만 총 9세대 규모이고 거래 표본도 2건에 불과해, 이 할인율을 그대로 현재 시장가 대비 할인율로 단정하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경16174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 경인로644번길 20, 8층802호 (간석동, 헤이미쉬2차) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정요항상 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 오서정 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 108,780,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 비교 실거래 면적 | 80.36㎡ · 헤이미쉬2차 · 총 9세대 |
① 권리 흐름 — 임차인 없이 후순위 권리 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2016.12.15. 농협은행주식회사 근저당권이며, 이후의 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 46.5%지만 실거래는 2건뿐
헤이미쉬2차 동일 면적 80.36㎡의 확인 실거래는 2건입니다. 가격만 보면 현재 최저매각가와 큰 차이가 나지만, 거래 시점과 표본 수를 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 80.36㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 80.36㎡ | 12 | 238,000,000원 |
| 평균 | 80.36㎡ | 2건 | 234,000,000원 |
최신 거래는 2022.04의 230,000,000원, 실거래 평균은 234,000,000원입니다. 현재 최저가 108,780,000원은 실거래 평균의 46.5%입니다. 임차인 인수액이 없으므로 이 사건에서는 실질취득액도 최저가 108,780,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,322,920원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 183,600,000원 | 106,457,080원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우영파이낸셜대부 | 76,500,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사새한수지 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김주연 | 195,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 10,535,647원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 6,900,978원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 542,536,625원 중 106,457,080원이 배당되고, 미배당액은 436,079,545원입니다. 후순위 채권의 미배당이 크더라도 해당 등기 권리가 매각으로 소멸하는 구조이므로 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 108,780,000원 | 106,457,080원 | 436,079,545원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 76,146,000원 | 74,375,372원 | 468,161,253원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 53,302,200원 | 51,942,760원 | 490,593,865원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 권리구조에서는 매수인 인수액이 각 시나리오 모두 0원입니다. 특히 신청채권 195,000,000원은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 배당액이 0원으로 계산돼, 선순위 농협은행 근저당이 매각대금을 사실상 먼저 소진하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (등기·감정·토지정보 기준)
- 용도. 사건상 오피스텔이며 감정요항에는 주택으로 이용중이라고 기재돼 있습니다.
- 규모. 헤이미쉬2차는 2016.11.23. 준공, 총 9세대이며 비교 실거래 면적은 80.36㎡입니다.
- 토지. 토지정보에는 지목 대, 평지·세로장방 형태, 소로한면 접면, 토지면적 200.9㎡, 공시지가 1,977,000원/㎡가 기재돼 있습니다.
- 지역지구. 토지정보에는 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역· 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 원문 확인 포인트. 감정요항의 위치·주위환경 서술은 “인천광역시 서구 석남동 소재 서부여성회관역 서측 인근”으로 기재돼 사건 주소인 남동구 간석동과 다르고, 토지이용계획도 제2종일반주거지역으로 적혀 있어 등기·사건 주소 및 토지정보와의 원문 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 인수 확인. 현재 분석상 임차인 없음·매수인 인수 0원입니다. 입찰 직전 매각물건명세서와 등기 변동을 다시 확인하세요.
- 실거래 시점 확인. 비교 거래가 2021.12·2022.04 두 건뿐이므로 최근 현장 매물과 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 환금성 점검. 총 9세대 소규모 건물이고 확인 실거래도 2건이므로, 매수 후 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 가정하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 농협은행 근저당의 최초 채권최고액 183,600,000원과 2021.08.20. 변경액 138,200,000원을 원본 등기와 채권계산서로 대조하세요.
- 감정자료 대조. 감정요항의 위치·지역지구 서술과 사건 주소·토지정보 사이에 차이가 있으므로 감정평가서 원문과 대상 물건 일치 여부를 확인하세요.
- 체납·점유 확인. 관리비·세금과 실제 점유상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력적이지만 환금성이 관건”
이 사건은 권리 자체보다 가격 검증과 환금성 검증이 더 중요합니다. 임차인이 없고 인수액도 0원이어서 권리분석 구조는 단순합니다. 최저가 108,780,000원은 감정가 222,000,000원의 49%, 동일 면적 실거래 평균 234,000,000원의 46.5%이므로 과거 거래와 비교한 가격 차이도 큽니다. 다만 헤이미쉬2차는 총 9세대이고 실거래 표본이 2건뿐이며 최신 거래가 2022.04입니다. 여기에 감정요항의 위치·지역지구 서술과 사건 주소·토지정보가 서로 맞지 않는 부분도 있어 원본 확인이 중요합니다. 권리는 합격, 가격은 매력적, 최종 판단은 현재 시세와 자료 일치 여부 확인 후. 이 물건의 승부처입니다.
