창원지방법원 2024타경4086. 경상남도 남해군 창선면 율도리 722 소재 단독주택과 토지 일괄매각 물건입니다. 감정가는 135,476,060원인데 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 46,468,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 크게 싸 보이지만, 이 물건의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 주택·토지·제시외 건물이 함께 묶여 있고, 일부 토지의 도로 이용과 건물 소재불명 내용이 있어 권리보다 물리적·이용상태 점검이 우선입니다.
권리 흐름은 2018년 남해축산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 근저당, 가압류, 강제경매·임의경매 개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 최저가 기준 배당표를 보면 선순위 일부에만 배당되고, 뒤쪽 채권은 대부분 미배당으로 남습니다. 이는 경매가 많이 진행된 부담 있는 자산이라는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4086 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 창선면 율도리 722 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 소유자 | 배희녀 |
| 감정가 / 최저가 | 135,476,060원 / 46,468,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 73,807,799원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지 | 대 · 440.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 65,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
임차인 없음. 매수인이 별도로 인수할 임차보증금은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2018.12.28. 남해축산업협동조합 근저당권이며, 이후 등기된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그래서 권리 인수금액은 0원으로 볼 수 있습니다.
② 현장 포인트 — 싸진 이유를 현장에서 확인해야 한다
감정평가상 이 물건은 고순마을회관 인근에 위치하고, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다. 주택으로 이용 중인 건물이 있으나, 별도 건물 중 일부는 현황상 소재불명으로 표시되어 있습니다. 또한 일괄매각이며 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 이용상태 | 주택, 방 및 창고, 창고 등 |
| 건물 구조 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층, 조적조 슬래브지붕 단층, 조적조 슬레이트지붕 단층, 철파이프조 강판지붕 단층 |
| 설비 | 위생설비 및 난방설비 등 |
| 교통 | 농기계 등 접근 가능, 소형 차량 등 접근 가능, 지역 내 일반적 교통사정 보통 |
| 토지 이용 | 일부 토지는 도로로 이용 중 |
| 주의사항 | 일괄매각, 제시외 건물 매각 포함, 일부 건물 현황 소재불명 |
③ 예상배당표 (매각가 46,468,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,236,424원 |
| 1. 근저당 · 남해축산업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김점순 | 50,000,000원 | 9,231,576원 |
| 3. 근저당 · 장지은 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 창선농업협동조합 | 46,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국지에이금융서비스 | 73,807,799원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 사천새마을금고 | 71,498,509원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 사천새마을금고 | - | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 창선농업협동조합 | 73,807,799원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 채권 총액 401,114,107원 중 45,231,576원만 배당되고, 미배당은 355,882,531원으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 고순마을회관 남동측 인근 및 북동측 인근에 각각 위치하며, 부근은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 농기계 등 접근 가능하고 소형 차량 등 접근 가능하며, 지역 내 일반적 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도·규제. 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 65,600원/㎡입니다.
- 토지 형태. 대지 440.0㎡, 완경사 사다리형, 세로한면(불) 접면 조건입니다.
- 물건 상태. 주택으로 이용 중인 건물과 창고류 제시외 건물이 함께 있으며, 일부 건물은 현황상 소재불명으로 표시되어 있습니다.
- 공부와 현황. 일부 토지는 지목과 현황이 다르게 표시된 내용이 있고, 일부는 도로로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 실사. 주택·창고·제시외 건물의 실제 존부, 노후도, 경계, 진입로, 도로 이용 부분을 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 매각대상과 실제 점유·사용 부분이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 토지 일부 도로 이용. 도로로 쓰이는 부분이 실제 활용가치와 재매각성에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 인수는 없지만 임대관계가 명확하지 않은 부분은 현장 문답과 원본 서류로 보완해야 합니다.
- 환금성. 단독주택·토지형 물건은 아파트보다 매수층이 좁습니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 매도 가능 가격을 보수적으로 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 필요하면 전문가 자문 후 응찰해야 합니다.
맺으며 — “싸진 물건”과 “좋은 물건”은 다르다
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 46,468,000원까지 내려왔고, 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 진입장벽이 낮아 보입니다. 그러나 단독주택·토지 일괄매각, 제시외 건물 포함, 일부 토지 도로 이용, 일부 건물 소재불명, 임대관계 미상이라는 요소를 함께 보면 결론은 달라집니다. 권리는 비교적 단순하지만, 물건의 실제 가치와 환금성은 현장에서 갈리는 유형입니다. 가격 할인만 보고 들어갈 물건이 아니라, 현장 확인과 보수적 낙찰가 산정이 전제되어야 합니다.
