수원지방법원 2025타경52069. 하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사2차-26블럭-근린생활시설 2층 비씨02-032호입니다. 권리의 중심은 2021.06.10. 설정된 주식회사우리은행 근저당권으로 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2024.11.29. 서울신용보증재단 가압류와 2025.04.24. 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차를 374,000,000원에 낙찰받는다고 가정할 때 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건에서 권리보다 더 세밀하게 볼 지점은 점유관계와 가격입니다. 현황조사에는 곽미화가 비씨02-033호에 2023.07.20. 전입한 것으로 기록되어 있고 보증금은 10,000,000원, 월차임은 500,000원입니다. 이 호수는 경매대상인 비씨02-032호와 다릅니다. 또한 전입일은 말소기준일 2021.06.10.보다 뒤이므로 기록상 대항력도 없습니다. 감정평가 이용상태는 본건을 공실로 추정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52069 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 833 현대지식산업센터한강미사2차-26블럭-근린생활시설 2층 비씨02-032호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사대로 540 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 공히 공실로 추정 |
| 소유자 | 함혜린 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 374,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 516,162,173원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 기준
2021.02.04. 하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2021.06.10. 함혜린 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 우리은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2024.11.29. 서울신용보증재단의 35,000,043원 가압류와 2025.04.24. 경매개시결정이 들어왔으므로 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 기록 — 대상 호수 일치 여부가 핵심
| 성명 | 조사된 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽미화 | 현대지식산업센터 한강미사2차(26BL) 비씨동 02-033호 | 2023.07.20 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 확정일자 확인 없음 | 없음 |
이 기록은 비씨02-033호에 관한 것으로, 경매대상 비씨02-032호와 호수가 다릅니다. 전입일 2023.07.20. 역시 말소기준일 2021.06.10.보다 늦어 기록상 대항력이 없습니다. 감정평가서의 본건 이용상태는 공실로 추정되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유자가 누구인지와 032호·033호의 현장 표시를 직접 대조하는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가만 믿지 말 것
현재 최저매각가는 감정가와 같은 374,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 374,000,000원입니다. 그러나 동일 시설 또는 유사 근린생활시설의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 여기서 단정할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 아파트처럼 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다, 상가·근린생활시설의 실제 거래가, 임대료, 공실률, 층·동선·가시성을 확인한 뒤 낙찰가 상한을 정하는 방식이 맞습니다. 현재 감정가를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 374,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,036,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 367,964,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 35,000,043원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 635,000,043원 중 예상배당은 367,964,000원이고, 현재 회차 미배당액은 267,036,043원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 374,000,000원 | 367,964,000원 | 267,036,043원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 299,200,000원 | 294,211,200원 | 340,788,843원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 239,360,000원 | 235,208,960원 | 399,791,083원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 299,200,000원, 2회 유찰 시 239,360,000원으로 계산됩니다. 배당 부족액은 커지지만 후순위 채권 미회수분을 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 가격 측면의 접근 여부는 각 회차 금액을 실제 근린생활시설 거래·임대시장과 대조한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 망월동 미사경정공원 서측 인근으로, 주위에 하남미사지구 내 아파트단지·근린생활시설·공원·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 반경 2km 내 상일I.C가 있으며, 인근에 마을버스정류장과 지하철 5호선 하남풍산역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.01.06. 사용승인된 철근콘크리트구조 지식산업센터 내 근린생활시설로, 기본 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·전기차충전·천정형 시스템에어컨 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북서측 중로와 북동측 광대로에 접하며 차량 통행은 중로를 통해 가능합니다.
- 토지. 준주거지역 · 지구단위계획구역(미사지구)이며 공시지가는 5,505,000원/㎡입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 아파트와 달리 실제 임대수익·공실·가시성·동선에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 감정가만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 진행 경과 체크
- 2026.07.24. 채권자와 채무자겸소유자에게 기각결정정본이 발송됐습니다.
- 2026.08.05. 이의신청에 따른 원결정 취소가 채권자와 채무자겸소유자에게 발송됐습니다.
- 매각기일. 현재 기재된 매각기일은 2026.09.07.입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 032호와 033호 현장 대조. 현황조사 임차 기록은 033호, 경매대상은 032호입니다. 출입문 표시와 실제 점유를 확인해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가상 공실로 추정됐으므로 매각기일 전 현황 변동이 없는지 확인하세요.
- 시세 검증. 신건 최저가 374,000,000원을 실제 근린생활시설 매매사례와 임대수익 기준으로 검증한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 비씨02-033호와 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 등기와 배당관계를 원본에서 대조하세요.
- 관리비·부가비용. 지식산업센터 내 근린생활시설의 공용관리비와 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 진행 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.10. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사상 곽미화의 기록은 경매대상 032호가 아닌 033호에 관한 것이고, 전입일도 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
반면 가격은 단순하게 결론내릴 수 없습니다. 현재 신건 최저가는 374,000,000원이고 인수액이 없어 실질취득액도 같은 금액이지만, 이를 최근 실거래 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 감정평가상 공실로 추정되는 근린생활시설인 만큼 실제 매매가·임대료·공실·현장 동선을 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격은 검증 후 접근입니다.
