수원지방법원 2025타경52069. 하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사2차-26블럭 내 2층 비씨02-033호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 함혜린이고, 2021년 6월 10일 주식회사우리은행이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2024년 서울신용보증재단 가압류 35,000,043원과 2025년 임의경매개시결정이 뒤따랐지만 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 내 근린생활시설이라는 점도 중요합니다. 감정평가상 2021년 1월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이고, 해당 호는 공실로 추정됐습니다. 반면 임차인 조사에는 곽미화가 보증금 10,000,000원, 월차임 500,000원으로 기록돼 있어, 실제 점유 상태는 입찰 직전 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52069 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 833 현대지식산업센터한강미사2차-26블럭-근린생활시설 2층 비씨02-033호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사대로 540 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 지식산업센터 내 근린생활시설 · 현황 공실 추정 |
| 소유자 | 함혜린 |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 374,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 516,162,173원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준 | 2021.06.10. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.06.10 우리은행 근저당권입니다. 근저당권 자체와 이후의 서울신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유상태 재확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽미화 | 현대지식산업센터 한강미사2차(26BL) 비씨동 02-033호 | 2023.07.20 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 곽미화의 전입일 2023.07.20은 말소기준인 2021.06.10보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 374,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 회차는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 374,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 권리상 실질취득액도 374,000,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 374,000,000원이 최근 시장가격보다 싸다거나 비싸다고 평가할 근거가 없고, 감정가=최저가라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 근린시설은 같은 건물 내 위치·가시성·임대상태 등에 따라 가격 차이가 날 수 있으므로 입찰가 결정 전 별도의 실거래·임대료 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 374,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,036,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 367,964,000원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 35,000,043원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 635,000,043원 중 예상배당은 367,964,000원, 미배당은 267,036,043원입니다. 이 미배당액은 채권자 측의 미회수액으로, 매수인 인수액 0원과는 별개입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 374,000,000원 | 367,964,000원 | 267,036,043원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 299,200,000원 | 294,211,200원 | 340,788,843원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 239,360,000원 | 235,208,960원 | 399,791,083원 | 0원 |
⑥ 절차 이력 — 기각 후 이의에 따른 원결정 취소
- 2026.07.24. 채권자와 채무자겸소유자에게 기각결정정본이 발송됐습니다.
- 2026.08.05. 이의신청에 따른 원결정 취소가 채권자와 채무자겸소유자에게 발송됐습니다.
- 매각기일. 현재 제시된 매각기일은 2026.09.07입니다. 입찰 전 최신 사건진행 내역과 매각기일 유지 여부를 다시 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 망월동 소재 미사경정공원 서측 인근으로, 하남미사지구 내 아파트단지·근린생활시설·공원·학교가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 반경 2km 내 상일I.C가 있으며, 인근 마을버스정류장과 지하철 5호선 하남풍산역이 소재해 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.01.06 사용승인된 철근콘크리트구조 지식산업센터 내 근린생활시설입니다. 기본 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·전기차충전·천정형 시스템에어컨 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 20m 미사강변한강로와 북동측 광대로에 접하며 차량통행은 중로를 통해 가능합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공시지가는 5,505,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임차인 곽미화 기록과 감정평가의 공실 추정이 엇갈리므로 현장 방문과 점유 확인이 우선입니다.
- 임차인 원문 확인. 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원문을 대조하세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 비씨02-032호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료 없이 감정가만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·유사 근린시설의 거래 및 임대수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 절차 상태 확인. 2026.07.24 기각결정과 2026.08.05 이의신청에 따른 원결정 취소 이력이 있으므로 2026.09.07 매각기일의 최신 진행상태를 확인하세요.
- 체납·관리비 확인. 관리비 체납과 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 사건진행 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2021년 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 곽미화도 2023년 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반대로 낙찰 판단에서 아직 비어 있는 퍼즐은 가격과 실제 점유입니다. 신건 최저가 374,000,000원이 감정가와 같지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인할 수 없습니다. 또한 임차인 기록과 공실 추정이 동시에 존재합니다. 권리 자체는 합격권이지만, 가격 검증과 현장 점유 확인을 마친 뒤 응찰가를 정해야 하는 근린시설입니다.
