수원지방법원 2025타경42978. 평택시 고덕면 해창리 에이스101 5층 533호로, 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 주식회사유니원소프트이고, 2024.09.26 중소기업은행의 채권최고액 780,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준이 되며 2025년 이후의 국 압류, 기술보증기금·중소기업은행·국민은행 가압류와 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 “미배당이 크다 = 매수인이 떠안는다”가 아니라는 점입니다. 현재 회차 373,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 6,022,000원을 제외한 366,978,000원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 전체 채권 기준 734,445,028원이 미배당으로 남습니다. 그러나 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 미배당은 채권자의 회수 부족이지 낙찰자의 추가 취득대금이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42978 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1268 에이스101 5층 533호 · 도로명 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 지하1층, 지상10층 건물 중 5층 533호 |
| 소유자 | 주식회사유니원소프트 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 373,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 666,832,766원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2024.03.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024.09.26 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이며 채무자는 주식회사유니원소프트입니다. 이후 등기된 국의 압류, 기술보증기금 255,000,000원 가압류, 중소기업은행 19,366,103원 가압류, 국민은행 47,056,925원 가압류 및 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
과거에는 2024.03.21 대신자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었지만 2024.09.26 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐고, 같은 날 주식회사유니원소프트 앞으로 소유권이전이 등기됐습니다. 현재 권리분석에서 신탁 자체를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
등록된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고, 조사 당시 폐문 등의 사정으로 내부구조도 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 등기상 인수액이 0원이라는 점과 별개로 실제 점유자·사용관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 373,000,000원을 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가 373,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 배당 계산상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 373,000,000원입니다. 그러나 이 금액을 비교할 동일·유사 물건의 실거래 근거가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(감정가 100%) | 373,000,000원 | 734,445,028원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 298,400,000원 | 808,000,628원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 238,720,000원 | 866,845,108원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 298,400,000원, 238,720,000원으로 낮아지지만 그만큼 채권자 미배당은 808,000,628원, 866,845,108원으로 늘어납니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 매각가가 낮아진다는 사실 자체가 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 실제 시장가와의 비교가 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 373,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,022,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 780,000,000원 | 366,978,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 255,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 19,366,103원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 47,056,925원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 1,101,423,028원, 채권자 예상배당은 366,978,000원, 미배당은 734,445,028원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 북측 인근이며, 주변은 지식산업센터·근린생활시설·업무용빌딩 등이 혼재된 지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근은 수월하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 것으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)이며, 조사 당시 폐문 등의 사정으로 내부구조는 직접 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2024.03.18입니다. 승강기·급배수·위생·소화전·화재탐지·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 공장(지식산업센터)·지원시설 건부지로 이용 중이며 남측·북측·동측·서측에서 포장도로와 접합니다. 토지면적은 9,410.4㎡, 공시지가는 1,805,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 공장(지식산업센터) 용도이므로 현재 최저가만으로 환금성과 가격 경쟁력을 단정하기보다 실제 거래·임대·점유 상태 확인을 우선할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.09.26 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 최종 매각조건을 대조하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에 5층 534호가 공동담보로 기재돼 있으므로 해당 호실의 경매·배당 진행상황과 공동담보 관계를 함께 확인하세요.
- 임대·점유 확인. 등록된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부구조가 확인되지 않았으므로 내부 시설·마감·사용상태에 대한 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 373,000,000원이 실제 시장가보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 감정가와 유찰률만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당표 변동요인. 국의 압류가 있고 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “미배당 734,445,028원”과 “매수인 인수 0원”은 동시에 성립한다
이 사건의 권리분석 포인트는 단순합니다. 2024.09.26 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 들어온 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 373,000,000원 매각을 가정하면 채권자에게 734,445,028원의 미배당이 발생하지만 매수인의 인수액은 0원입니다. 채권자의 손실과 낙찰자의 인수위험을 혼동해서는 안 됩니다.
다만 권리가 소멸한다고 해서 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 현재는 신건 373,000,000원이고, 공부상 공장(지식산업센터)이며 감정평가상 임대관계와 내부상태도 완전히 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격·점유·공동담보 확인이 남아 있는 물건입니다. 이 사건에서 가장 피해야 할 판단은 “인수 0원이니 373,000,000원도 싸다”는 단정입니다.
