수원지방법원 2025타경42978. 평택시 고덕면 해창리 에이스101 5층 534호로, 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 주식회사유니원소프트이고, 말소기준은 2024.09.26 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 780,000,000원입니다. 이 근저당 이후 국 압류, 기술보증기금·중소기업은행·주식회사 국민은행 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌으며, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 보증금 인수 문제도 없고, 현재 회차에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 채권 쪽에서는 감정가 전액에 매각되더라도 집행비용을 제외한 584,670,000원만 중소기업은행 근저당에 배당되고, 총 채권액 기준 516,753,028원의 미배당이 남습니다. 이 부족액은 매수인이 떠안는 금액이 아니라 채권자 측 회수 부족입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42978 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1268 에이스101 5층 534호 · 도로명 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사유니원소프트 |
| 감정가 / 최저가 | 593,000,000원 / 593,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 666,832,766원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.26 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 대항력·우선변제권·보증금 인수 판단이 필요한 임차관계는 없습니다. 2024.03.21 대신자산신탁주식회사 앞으로 이루어진 신탁등기는 2024.09.26 말소됐고, 같은 날 주식회사유니원소프트의 소유권이전과 중소기업은행 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후의 압류·가압류·임의경매개시결정은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 5.93억, ‘낮은 최저가’ 착시는 없다
이 사건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가 593,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 따라서 현재 회차에는 감정가 대비 할인 자체가 없습니다. 가격 판단에서 확인되는 것은 현재 593,000,000원, 1회 유찰 시 474,400,000원, 2회 유찰 시 379,520,000원의 회차별 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 593,000,000원 | 584,670,000원 | 516,753,028원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 474,400,000원 | 467,256,000원 | 634,167,028원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 379,520,000원 | 373,406,720원 | 728,016,308원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지된다는 것입니다. 유찰될수록 커지는 것은 채권자 측 미배당입니다. 현재 회차에서 신청채권자 중소기업은행의 청구액은 666,832,766원인데 예상배당은 584,670,000원으로 청구액 전부를 충족하지 못합니다. 1회·2회 유찰 시에도 신청채권자 배당액은 각각 467,256,000원과 373,406,720원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 593,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,330,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 780,000,000원 | 584,670,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 255,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 19,366,103원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 47,056,925원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,101,423,028원 중 채권자 예상배당은 584,670,000원, 미배당은 516,753,028원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 북측 인근이며 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 업무용빌딩 등이 혼재된 지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근은 수월하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 조사 당시 폐문 등의 사정으로 내부구조는 직접 확인하지 못하고 탐문·공부 등을 기준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2024.03.18입니다. 승강기, 급·배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평지의 가로장방형이고 업무용으로 이용되며, 남측·북측·동측·서측에서 포장도로와 접합니다. 토지면적은 9,410.4㎡, 공시지가는 1,805,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 건축상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 인수 재확인. 임차인은 없고 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 입찰 직전 등기 변동 여부와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 593,000,000원은 감정가 100%입니다. 감정가보다 낮다는 이유가 없는 회차이므로 실제 거래·임대·공실·수익성 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 감정평가 조사 당시 폐문으로 내부구조가 직접 확인되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 사용현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 지식산업센터 용도 확인. 공부상 공장이므로 주거용 부동산과 동일한 환금성 전제를 두지 말고, 해당 용도에 맞는 사용·임대 수요를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 516,753,028원은 채권자 측 부족액입니다. 이를 매수인이 인수하는 금액으로 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “신건 5.93억”은 별개의 판단
이 사건의 권리구조는 핵심이 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원. 2024.09.26 중소기업은행 근저당을 말소기준으로 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권총액이 매각대금을 크게 초과해 현재 회차에서도 516,753,028원의 미배당이 발생하지만, 그것은 채권자 측 회수 부족이지 매수인 승계액이 아닙니다.
다만 가격 결론은 보수적으로 봐야 합니다. 현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건이고 최저가 593,000,000원이 감정가와 동일합니다. 게다가 공부상 용도가 공장인 지식산업센터이므로 단순히 ‘인수 0원’이라는 이유만으로 가격까지 매력적이라고 결론낼 수 없습니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요. 이 사건의 입찰 판단은 실제 사용상태와 지식산업센터 시장의 거래·임대 수요를 얼마나 보수적으로 확인하느냐에 달려 있습니다.
