수원지방법원 2025타경43096. 평택시 고덕면 해창리의 고덕에스티브이지식산업센터 5층 511호입니다. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 338,000,000원입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2022년 최영일 앞으로 소유권이 이전됐고 같은 날 국민은행이 채권최고액 326,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 2025년 국민은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
따라서 현재 확인되는 등기·배당 구조만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대내역이 미상으로 기재돼 있으므로, 지식산업센터 특성상 실제 점유자·사용자 및 임대차 현황은 현장과 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43096 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 5층 511호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 10층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 최영일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 338,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 546,957,326원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.07.15 대한토지신탁 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022.08.19 최영일 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.27 국민은행이 수원지방법원 평택지원에서 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐으며 이 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 338,000,000원이 최저매각가입니다. 그러나 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로, 이 금액을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이용상태가 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)이므로 실제 매매가뿐 아니라 임대료, 공실, 관리비, 업종 수요 등 수익성과 환금성을 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 338,000,000원 | 326,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 270,400,000원 | 265,814,400원 | 60,585,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 216,320,000원 | 212,491,520원 | 113,908,480원 | 0원 |
유찰될수록 국민은행 근저당권에 대한 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 물건의 회차별 핵심 변화는 권리승계가 아니라 매각가격과 채권자의 회수 부족액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,532,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 326,400,000원 | 326,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,068,000원 |
현재 회차 338,000,000원 가정 시 집행비용 5,532,000원과 국민은행 근저당 326,400,000원이 배당되고, 6,068,000원이 소유자에게 교부되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근으로, 고덕국제화지구 내 공장(지식산업센터)·근린생활시설·업무시설·공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 도로. 토지는 북측으로 노폭 12미터, 서측·동측으로 노폭 6미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)이며 택지개발지구에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 6,630.0㎡, 공시지가 1,825,000원/㎡이며 공장(지식산업센터) 및 지원시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재경보 및 탐지·소화·주차장 시설이 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 비교 가능한 시세 자료가 없으므로 338,000,000원의 가격 적정성을 주변 지식산업센터 매매·임대 사례로 직접 검증해야 합니다.
- 점유자 확인. 임대내역이 미상인 만큼 511호 실제 점유·사용 주체와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공실 비용. 지식산업센터는 공실 기간과 관리비가 수익성에 직접 영향을 주므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 업종·이용 제한. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)인 만큼 실제 사용 예정 업종이 해당 건물과 관계 법령상 허용되는지 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 국민은행 근저당·경매개시결정의 현재 상태와 매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 분명합니다. 2022.08.19 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 기준 매각가 338,000,000원에서도 근저당 채권최고액 326,400,000원이 전액 배당되는 구조입니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이고 임대내역이 미상이며, 최근 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 단순하지만, 신건 3.38억의 가격 적정성과 점유·임대 상태는 별도 검증이 필요하다”입니다. 권리 인수 0원이라는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단해서는 안 됩니다.
