수원지방법원 2025타경43096. 평택 고덕면 해창리 고덕에스티브이지식산업센터 5층 512호로, 감정요항표상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 등기상 소유자는 최영일이며, 2022.08.19. 국민은행이 채권최고액 309,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 2025.11.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차 321,000,000원에서는 집행비용 5,294,000원을 제외하고 국민은행 근저당권 309,600,000원이 전액 배당되며, 소유자에게 6,106,000원이 남습니다. 1회·2회 유찰 시에는 근저당권 미배당이 발생하지만 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수는 계속 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43096 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 5층 512호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 10층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 최영일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 321,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 546,957,326원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 확인된 배당구조상 임차보증금 인수는 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표의 기타참고사항에는 “임대내역은 미상”으로 적혀 있습니다. 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 현장 점유가 항상 동일한 의미는 아니므로, 공장 호실의 실제 사용·점유자는 입찰 전에 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 321,000,000원으로 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 256,800,000원, 2회 유찰 시 205,440,000원입니다. 그러나 동일 물건 또는 유사 호실의 최근 실거래 평균·최신 거래가가 제시되어 있지 않기 때문에 이 금액들이 시장가격 대비 할인인지 여부는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 321,000,000원 | 309,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 256,800,000원 | 252,404,800원 | 57,195,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 205,440,000원 | 201,763,840원 | 107,836,160원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 321,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,294,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 309,600,000원 | 309,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,106,000원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당권이 채권최고액 기준 전액 배당되고 소유자에게 6,106,000원이 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 고덕국제화지구 내 공장(지식산업센터)·근린생활시설·업무시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 10층 건물로, 위생·급배수·승강기·화재경보·탐지·소화·주차장 시설이 있습니다.
- 도로. 토지는 북측으로 노폭 12미터, 서측 및 동측으로 노폭 6미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지면적은 6,630.0㎡, 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확보. 동일 건물·유사 층·유사 면적의 최근 매매사례를 확인해 321,000,000원의 적정성을 먼저 검증해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대내역은 미상입니다. 현장 사용주체와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2022.08.19. 국민은행 근저당권과 2025.11.27. 경매개시결정의 최신 변동 여부를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 용도 확인. 공장(지식산업센터) 용도로 평가된 물건이므로 실제 이용계획과 관련 제한사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 전 보류”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.08.19. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 물건은 공장 용도의 지식산업센터이고 최근 실거래 비교값이 없어, 감정가 321,000,000원이 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 여기에 감정요항표상 임대내역도 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 실제 점유를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
