창원지방법원 2025타경658. 사건 용도는 기타 + 토지이고, 감정 이용상태에는 기호(5)·(5-1)·(5-2)가 운동시설(공실) 및 관리실 등으로 적혀 있습니다. 등기부 건물은 경상남도 사천시 서포면 구랑리 509, 도로명주소 잔드리길 231로 표시되고, 소유자는 박언태입니다. 감정가 1,211,192,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 415,439,000원입니다.
등기 권리 자체는 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준은 2012.12.04 사천축산업협동조합의 채권최고액 195,000,000원 근저당권이고, 이후 설정된 동일 조합의 여러 근저당권과 소상공인시장진흥공단 가압류, 사천시 압류, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 등기 말소와 실제 인수 위험은 별개의 문제입니다. 현황조사 임차인과 제시외 건물 문제가 남아 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경658 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상남도 사천시 서포면 구랑리 501 |
| 등기부 건물 | 경상남도 사천시 서포면 구랑리 509 · 경상남도 사천시 서포면 잔드리길 231 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 운동시설(공실) · 관리실 등 |
| 소유자 | 박언태 |
| 감정가 / 최저가 | 1,211,192,000원 / 415,439,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 864,733,454원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 지목 답 · 4,099㎡ · 보전관리지역 · 공시지가 13,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 그러나 점유 리스크는 별도
말소기준인 2012.12.04 을구 1번 근저당권 이후 설정된 사천축산업협동조합의 추가 근저당권들은 매각으로 소멸합니다. 2024.10.21 소상공인시장진흥공단 가압류, 2024.12.27 사천시 압류와 2025년의 임의·강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영채 | 한빛타운 715호 | 2009.09.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
전입일만 놓고 보면 말소기준 2012.12.04보다 약 3년 이상 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 관리하는 것이 안전합니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려갈수록 싸진다고 단순 계산할 수도 없습니다. 실제 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 실질취득액은 낙찰가가 아니라 미배당 인수액을 포함해 보증금 수준으로 고정될 수 있기 때문입니다.
③ 매각조건 — 제시외 건물과 농취증이 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물 및 물건 중 감정서상 (ㄱ)·(ㄷ)·(ㄹ)·(a)·(b)는 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 감정서상 제시외 건물 (ㄴ)은 매각에서 제외됩니다.
- 소하천. 목록 1·2·4·6·8 일부가 소하천구역 및 소하천예정지에 저촉됩니다.
- 맹지. 목록 1·2·9는 맹지로 기재돼 있습니다.
- 토지 규제. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 소하천구역·예정지 등이 포함됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 415,439,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,554,390원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 사천축산업협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 사천축산업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 사천축산업협동조합 | 195,000,000원 | 83,884,610원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 사천축산업협동조합 | 91,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 사천축산업협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 사천축산업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 2번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 26,053,023원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 762,053,023원 중 예상 배당은 408,884,610원, 미배당은 353,168,413원입니다. 이 표는 근저당권 등기상 배당 시뮬레이션이며, 보증금이 확인되지 않은 현황조사 임차인의 실제 인수 여부를 확정해 주는 표가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 415,439,000원 | 408,884,610원 | 353,168,413원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 290,807,300원 | 285,935,998원 | 476,117,025원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 203,565,110원 | 199,915,198원 | 562,137,825원 |
현재 최저가가 감정가의 34.3% 수준이라는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 실거래 비교 자료가 없고, 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 토지와 운동시설이 결합된 일괄매각입니다. 특히 임차인 보증금이 확인되지 않았으므로 최저가가 더 낮아져도 실질취득액이 같은 비율로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 사천시 서포면 구랑리 조교마을회관 북동측 인근이며, 농촌주택·농경지·순수임야가 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 중소형 차량 진입이 가능하고, 면 외곽지대여서 관내 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 사용승인일은 2012.11.22이며, 운동시설은 공실입니다.
- 토지. 지목은 답, 면적 4,099㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 맹지로 기재돼 있습니다.
- 접도 설명. 감정요항에는 동측 왕복 4차선 포장도로와 북동측 약 8m 포장도로 접면 및 동측 주출입로가 기재돼 있습니다.
- 규제. 보전관리지역을 포함해 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 소하천구역·소하천예정지 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김영채의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가 외 미배당 보증금 인수가 발생할 수 있습니다.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 제시외 건물 (ㄴ)의 소유관계, 토지·건물 소유 동일성 및 성립요건을 별도로 확인해야 합니다.
- 농취증 준비. 목록 1·2·9의 농지 여부와 농지취득자격증명 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 경계·접근성 확인. 일부 목록의 맹지 표기와 감정요항상 도로 접면 내용을 현장에서 대조해야 합니다.
- 소하천 저촉 확인. 목록 1·2·4·6·8 일부의 소하천구역·예정지 저촉 범위를 도면으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각 포함 제시외 건물·물건과 제외되는 (ㄴ)의 현황을 감정서 도면·사진과 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 많다
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 1,211,192,000원에서 415,439,000원까지 내려온 34.3%입니다. 하지만 가격만 보면 판단이 왜곡됩니다. 실제 임차인 1명의 전입일은 말소기준보다 빠르고 보증금은 미상이며, 매각 제외 제시외 건물에는 법정지상권 불확실성이 있습니다. 일부 토지는 농취증 미제출 시 보증금 몰수 조건까지 붙습니다. 등기상 후순위 권리는 대부분 소멸하지만, 실제 인수·이용·처분 리스크는 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 많이 유찰됐는가’가 아니라 임차보증금, 법정지상권, 농취증 세 가지를 입찰 전에 얼마나 확실히 제거하느냐입니다.
