56,000,000원
창원지방법원 2025타경658. 사천시 정동면 고읍리 한빛타운 7층 715호 아파트입니다. 감정가는 80,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 56,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 박언태이며, 2014.09.15 거래가 55,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2017.11.02 사천축산업협동조합이 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 사천시 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 국 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아닙니다. 김영채가 2009.09.17부터 715호에 주거용으로 전입해 있다는 점입니다. 말소기준인 2017.11.02보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 리포트에서는 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경658 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 고읍리 438-15 한빛타운 7층 715호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.96㎡ |
| 소유자 | 박언태 (2014.09.15 소유권이전 · 거래가 55,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 56,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사천축산업협동조합 / 864,733,454원 |
| 말소기준권리 | 2017.11.02 사천축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입자는 별도 확인
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영채 | 한빛타운 715호 · 주거 | 2009.09.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 김영채는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 점유자로 조사된 인물입니다. 또한 김영채는 과거 이 부동산의 소유권을 보유했던 동일 이름의 등기명의인으로, 자료에서도 관계인 또는 가장임차인 가능성이 경고되어 있습니다. 이 부분은 임대차계약의 실제 존재와 보증금 지급관계를 확인해야 결론을 낼 수 있습니다.
② 시세 비교 — 56,000,000원은 싸 보이지만 ‘실질취득가’는 아직 미상
한빛타운은 188세대, 사용승인일은 1995.09.22이며 비교 대상 면적은 전용 59.96㎡입니다. 동일 평형 최근 거래 12건의 전체 평균은 75,458,333원이고, 최근 12개월 7건 평균은 76,428,571원입니다. 최신 거래는 2026.08 72,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.96㎡ | 7 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 7 | 79,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 59.96㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 59.94㎡ | 11 | 69,000,000원 |
| 2025.06 | 59.94㎡ | 10 | 68,000,000원 |
| 2025.06 | 59.94㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2025.03 | 59.94㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2024.10 | 59.94㎡ | 10 | 67,500,000원 |
| 2024.08 | 59.96㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 76,428,571원 |
현재 최저가 56,000,000원은 최근 12개월 평균의 73.3%입니다. 전체 거래 평균 75,458,333원과 비교하면 74.2%이고, 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 3.1%입니다. 숫자만 보면 경매 최저가는 최근 시세보다 낮습니다. 그러나 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로, 이 차이를 그대로 가격 메리트라고 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 1. 근저당 · 사천축산업협동조합 | 96,000,000원 | 54,592,000원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 27,077,352원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 123,077,352원 중 예상 배당은 54,592,000원, 미배당은 68,485,352원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 발생할 수 있으며, 임차인의 보증금·배당 여부도 확정되지 않았습니다. 따라서 위 배당표의 계산과 별개로 실제 매수인 인수액은 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 68,485,352원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 84,982,952원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 96,531,272원 |
유찰이 반복되면 낙찰가 자체는 낮아지지만, 선순위 대항력이 인정되는 임차보증금이 존재한다면 그 미배당액은 별도로 남을 수 있습니다. 즉 낙찰가가 내려가는 것만으로 인수 위험이 자동으로 줄어드는 구조가 아닙니다. 임차보증금 확인 없이 39,200,000원이나 27,440,000원만 보고 시세 대비 저가라고 판단하는 것은 위험합니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지. 한빛타운은 188세대이며 사용승인일은 1995.09.22입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·세로장방이며 토지면적은 3,372.0㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 522,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 교육환경보호구역, 절대보호구역, 상대보호구역과 관련된 제한이 표시되어 있습니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 거래. 동일 평형 최근 12건은 67,500,000원~85,000,000원 범위이며 최근 거래는 2026.08의 72,000,000원입니다.
- 경매 통계. 한빛타운 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 33.33%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 확인. 김영채의 실제 임대차계약 존재 여부와 보증금 액수를 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 확정. 전입일은 2009.09.17로 말소기준보다 빠르지만, 현재 확인된 정보만으로는 대항력과 인수액을 확정하지 않습니다.
- 배당요구 확인. 김영채의 배당요구 여부와 확정일자가 확인되지 않아 실제 미배당 보증금 산정이 필요합니다.
- 관계인 여부 확인. 김영채는 과거 등기상 소유자와 동일 이름으로 확인되어 관계인 또는 가장임차인 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순서와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 최저가 56,000,000원은 최근 12개월 평균의 73.3%지만, 인수 보증금이 확정되기 전에는 실질취득가 기준의 시세 비교가 불가능합니다.
맺으며 — “73.3% 할인”보다 먼저 확인할 것은 임차보증금
이 사건은 후순위 압류와 가압류가 복잡해 보여도 말소기준 이후 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 진짜 변수는 훨씬 앞선 2009.09.17 전입자 김영채입니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 매수인 인수액을 확정할 수 없고, 따라서 현재 최저가 56,000,000원을 최근 12개월 평균 76,428,571원의 73.3%라는 이유만으로 곧바로 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리 확인이 선행돼야 하는 사건입니다. 임차보증금과 실제 대항력·배당관계를 확인한 뒤 실질취득비용을 다시 계산하는 것이 이 물건의 승부처입니다.
