대구지방법원 2025타경461. 포항시 남구 연일읍 괴정리 177 소재 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 건물 이용상태는 (가)·(나) 모두 1·2층 단독주택입니다. 현재 등기상 소유자는 박미숙·박종모가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 핵심 권리는 2018년 12월 18일 설정된 강동새마을금고 근저당 84,500,000원으로, 이것이 말소기준이 됩니다.
그 이후 2020년 대한민국의 가압류 37,526,573원과 2025년 강동새마을금고의 임의경매개시결정이 들어왔고, 두 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 포항시 전세권 10,000,000원은 2010년에 이미 말소됐고, 2014년 포항중앙새마을금고 근저당 66,000,000원도 2018년에 말소돼 현재 인수 판단의 기준권리는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경461 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리 177 · 철강로25번길 18-8 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · (가) 1,2층 단독주택 · (나) 1,2층 단독주택 |
| 토지 | 208.0㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 박미숙 지분 2분의 1 · 박종모 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 144,266,070원 / 144,266,070원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강동새마을금고 / 49,806,193원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2018.12.18. 강동새마을금고 근저당권입니다. 2020.10.14. 대한민국 가압류와 2025.08.18. 임의경매개시결정은 그보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 구조 — 신건 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 144,266,070원입니다. 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 동일하게 144,266,070원입니다. 다만 이 금액을 비교할 실거래 시세를 본 리포트에서 산정하지 않으므로, 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 144,266,070원 | 122,026,573원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 115,412,856원 | 112,997,076원 | 9,029,497원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 92,330,284원 | 90,268,339원 | 31,758,234원 | 0원 |
회차가 내려가면 매각가격은 115,412,856원, 92,330,284원으로 낮아지지만, 그에 따라 채권자 미배당이 각각 9,029,497원, 31,758,234원으로 늘어납니다. 중요한 점은 이 부족액이 늘더라도 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원이라는 것입니다. 즉 유찰의 효과는 매수인 인수 증가가 아니라 채권 회수 부족 확대 쪽에 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,266,070원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,819,725원 |
| 1. 근저당 · 강동새마을금고 | 84,500,000원 | 84,500,000원 |
| 2. 가압류 · 대한민국 | 37,526,573원 | 37,526,573원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,419,772원 |
배당 시뮬레이션은 강동새마을금고 근저당을 채권최고액 84,500,000원 기준으로 반영합니다. 현재 회차에서는 채권자 청구총액 122,026,573원이 전액 배당되고 소유자 잔여 19,419,772원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연일읍행정복지센터 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 형성된 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 오지적벽돌쌓기 및 몰탈 위 페인팅, 내부는 타일·벽지, 바닥은 장판지·타일, 창호는 목재 및 샷시창호입니다.
- 설비. 급·배수 시설, 위생설비와 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 208.0㎡, 평지·부정형·세로한면(불)이며 용도지역은 준주거지역입니다. 공시지가는 311,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이고 가축사육제한구역, 연일초등학교 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술)에 해당합니다.
- 현황차이. 일련번호(3)은 공부상 지목 ‘전’이지만 일련번호(2)와 일단지로서 현황 ‘대’로 이용되고 있습니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현장에서 제시외 건물의 위치·형태와 매각목록의 포함 범위를 대조하세요.
- 토지 현황 확인. 일련번호(3)의 공부상 지목 ‘전’과 현황 ‘대’ 차이를 확인하고, 일련번호(2)와 실제로 어떻게 일단지로 이용되는지 살펴보세요.
- 도로·차량 접근. 소형차량 접근 가능으로 평가됐고 토지는 세로한면(불)입니다. 실제 진입 폭과 이용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 입찰 전에 재확인하세요.
- 소유관계 대조. 현재 등기상 박미숙·박종모가 각 2분의 1 공유지분을 보유합니다. 감정평가 참고사항에는 제시목록상 소유자 이원자로 기재돼 있으므로 최신 등기와 매각서류를 함께 대조하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건 범위는 꼼꼼하게”
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 명료합니다. 2018.12.18. 강동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 대한민국 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 신건 실질취득액은 144,266,070원으로 최저가와 같고, 이를 뒷받침할 실거래 비교 없이 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 오히려 이 물건에서 실제 입찰 전 확인해야 할 핵심은 일괄매각·제시외 건물 포함, 토지의 공부상 지목과 현황 차이, 실제 점유·진입 상태입니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 현장·매각범위 확인이 필수입니다.
