대구지방법원 2025타경461. 포항시 남구 연일읍 괴정리 177-3, 178 소재 다세대주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 1·2층 모두 단독주택이며, 매각물건명세서에도 공부상 다세대주택이나 실제는 단독주택으로 사용한다고 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 141,623,390원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 기준권리는 2018년 12월 18일 설정된 강동새마을금고 근저당권 84,500,000원입니다. 이후 대한민국 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 과거 국민은행·포항중앙새마을금고 근저당권은 이미 말소됐습니다. 예상배당에서도 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 사건은 등기보다 현황과 경계를 더 꼼꼼히 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경461 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리 177-3, 178 · 경상북도 포항시 남구 연일읍 철강로25번길 18-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 감정 이용상태 1·2층 단독주택 |
| 현재 소유자 | 박미숙 2분의 1 · 박종모 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 141,623,390원 / 141,623,390원 (신건) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 강동새마을금고 / 49,806,193원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 현황 | 35.0㎡ · 준주거지역 · 공부상 지목 전 · 현황 대 · 공시지가 311,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2001년 국민은행 근저당권 36,000,000원은 2008년 말소됐고, 2014년 포항중앙새마을금고 근저당권 66,000,000원도 2018년 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2018.12.18. 강동새마을금고 근저당권 84,500,000원입니다. 그 뒤 2020년 대한민국의 가압류 37,526,573원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·이용상태 — 등기보다 현황 확인이 중요
임차인으로 조사된 사람은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 입찰 전 실제 점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
| 확인 항목 | 현황 | 입찰 전 의미 |
|---|---|---|
| 건물 이용상태 | 1·2층 단독주택 | 공부상 다세대주택과 실제 이용상태가 다름 |
| 토지 지목 | 공부상 전 · 현황 대 | 현황과 공부 차이 확인 필요 |
| 제시외 건물 | 일괄매각에 포함 | 현황 확인 필요 |
| 제시외 3-1 건물 | 괴정리 178-2에 걸쳐 소재하는 것으로 추정 | 정확한 점유 위치 등은 측량 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 141,623,390원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,782,727원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 강동새마을금고 | 84,500,000원 | 84,500,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 대한민국 | 37,526,573원 | 37,526,573원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,814,090원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 122,026,573원이 모두 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 16,814,090원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 141,623,390원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 113,298,712원 | 11,114,043원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 90,638,969원 | 33,419,105원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 주어진 시나리오상 매수인 인수액은 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 채권 부족을 매수인이 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연일읍행정복지센터 북동측 인근. 단독주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 형성된 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며, 외벽은 오지적벽돌쌓기 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 타일·벽지, 바닥은 장판지·타일, 창호는 목재 및 샷시창호입니다.
- 설비. 급·배수시설과 위생설비, 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다.
- 토지. 35.0㎡, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(불)이며 공시지가는 311,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 토지는 공부상 지목이 전이나 현황은 대이고, 건물은 공부상 다세대주택이나 실제는 단독주택으로 사용됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 제시외 3-1 건물이 괴정리 178-2에 걸쳐 있는 것으로 추정되므로 정확한 건물 위치와 점유 범위를 확인하세요.
- 공부·현황 대조. 공부상 다세대주택과 실제 단독주택 이용의 차이, 토지 지목 전과 현황 대의 차이를 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 구조·위치·이용상태를 직접 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 거래와 현장 가격을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 강동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 예상 인수액 역시 0원입니다.
그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 권리보다 물건 현황입니다. 공부상 다세대주택을 실제 단독주택으로 사용하고 있고, 토지 역시 지목과 현황이 다릅니다. 특히 제시외 3-1 건물이 인접한 괴정리 178-2에 걸쳐 있는 것으로 추정돼 정확한 점유 위치에 측량이 필요합니다. 여기에 실거래 시세도 없어 신건 최저가가 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현황·경계 확인은 필수입니다.
