대구지방법원 2025타경4067. 포항시 북구 동빈1가 동빈라온채 202호입니다. 등기 흐름만 보면 2025.02.27. 포항세무서장의 압류가 말소기준으로 선언돼 있고, 그 뒤 2025.08.29. 박예은의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 정동일은 2017.08.21. 전입했고 보증금이 120,000,000원으로 조사됐으며, 전입일이 말소기준인 2025.02.27.보다 앞서 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 배당추정도 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다.
따라서 이 사건에서 168,000,000원이라는 최저가만 떼어 놓고 “신건 가격”을 비교하면 안 됩니다. 현재 회차 기준 낙찰대금 168,000,000원에 인수 120,000,000원을 더한 실질취득 288,000,000원이 시장가격 비교의 출발점입니다. 더구나 최저가 자체도 최근 12개월 평균 149,000,000원의 112.8%로 이미 최근 시세보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4067 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 동빈1가 57-52 동빈라온채 202호 · 도로명주소 경상북도 포항시 북구 삼호로 88-15 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 제2층 제202호 외 1개호, 기호(1)는 사무소(오피스텔), 기호(2)는 아파트로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 |
| 소유자 | 주식회사라온주택 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박예은 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2016.12.22. 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 설정된 신탁은 2017.12.15. 신탁재산 귀속으로 정리됐고, 2022년 국민건강보험공단과 국의 압류도 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준으로 중요한 등기는 2025.02.27. 국의 압류와 2025.08.29. 강제경매개시결정입니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정동일 | 505호 | 2017.08.21 | 120,000,000원 | 2025.09.15 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 해당 없음 |
| 주거 점유 기록 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
정동일은 실제 임차인으로 조사됐고 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 따라서 보증금 120,000,000원은 중복 신고로 제외할 금액이 아닙니다. 별도로 매각물건명세서에는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유 기록이 있어, 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가도 비싸고, 실질취득은 훨씬 높다
동빈라온채 실거래는 최근 12건이 확인됩니다. 다만 비교 표본의 대상면적은 105.81㎡이고 면적 일치가 확인되지 않아 개별 호수의 직접 비교값으로 쓰기에는 한계가 있습니다. 그럼에도 최근 가격 방향을 판단하는 데 중요한 수치는 명확합니다. 최근 12개월 평균은 149,000,000원, 최신 2026.08 거래는 142,000,000원, 최근 가격 추세는 -2.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 75.64㎡ | 6 | 142,000,000원 |
| 2026.06 | 81.35㎡ | 9 | 156,000,000원 |
| 2025.06 | 83.88㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2025.04 | 81.35㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2025.02 | 58.97㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.02 | 58.97㎡ | 4 | 132,000,000원 |
| 2025.01 | 75.64㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2025.01 | 75.64㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2024.12 | 59.23㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2024.10 | 83.88㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2024.10 | 81.35㎡ | 4 | 118,070,000원 |
| 2024.10 | 83.88㎡ | 3 | 131,000,000원 |
전체 12건 평균은 152,255,833원이지만 과거 거래가 섞여 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 평균 149,000,000원과 최신 거래 142,000,000원을 우선합니다. 신건 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.8%입니다. 즉 임차인 인수를 전혀 고려하지 않아도 최근 시세보다 높습니다.
여기에 정동일 보증금 인수 120,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 288,000,000원으로 최근 12개월 평균의 193.3%, 최신 거래 142,000,000원의 약 202.8%입니다. 최근 추세도 -2.6%로 하락 방향이므로, 이 사건에 “시세보다 저렴하다”거나 “신건 가격 메리트가 있다”는 평가는 맞지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 인수 · 임차인 정동일 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 박예은 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,848,000원 |
정동일은 대항력 有·우선변제권 無로 계산돼 보증금 120,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 남습니다. 현재 회차에서 신청채권자 박예은의 청구 130,000,000원은 전액 배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 구조부터 재확인
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 부족액 | 표시 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 168,000,000원 | 130,000,000원 | 0원 | 120,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 134,400,000원 | 130,000,000원 | 0원 | 120,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 24,785,280원 | 120,000,000원 |
1회 유찰 시에도 매각가 134,400,000원에 보증금 인수 위험이 남습니다. 2회 유찰 시 매각가 107,520,000원이 정동일 보증금 120,000,000원보다 낮아집니다. 이 구간에서는 대항력 임차인의 실제 미배당 인수액을 원본 배당관계에 맞춰 다시 계산해야 하며, 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 총 취득부담이 같은 폭으로 낮아진다고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구청 북동측 인근. 주변은 단독주택·아파트·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 20m, 동측 폭 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·제2종일반주거지역이며 관광특구(포항영일만관광특구)에 포함됩니다.
- 단지. 동빈라온채는 41세대, 2016.12.09. 준공입니다. 최근 실거래 표본은 면적 일치가 확인되지 않아 호수별 가격 비교 시 보수적으로 봐야 합니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정동일의 실제 점유 호수 대조. 경매 목적물은 202호인데 임차인 점유 부분은 505호로 기재돼 있습니다. 현황조사서·매각물건명세서 원본에서 동일 목적물인지 반드시 확인해야 합니다.
- 인수권리 기재 충돌 확인. 명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 배당추정의 “정동일 보증금 전액 인수”가 동시에 존재하므로, 이 차이가 해소되기 전에는 인수 120,000,000원을 안전하게 0원으로 볼 수 없습니다.
- 전입일 미상 주거 점유자 확인. 보증금과 전입일이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 확약 밖의 추가 인수위험이 남는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 149,000,000원, 최신 거래 142,000,000원, 최근 추세 -2.6%입니다. 최저가 168,000,000원 자체가 최근 시세 이상입니다.
- 실질취득 기준 응찰. 현재 회차는 인수 120,000,000원을 반영하면 실질취득 288,000,000원입니다. 낙찰가만 보고 입찰 상한을 정하면 안 됩니다.
- 배당·세금 원본 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “신건 1.68억”이라는 숫자에 속으면 안 된다
이 사건은 권리가 단순한 신건이 아닙니다. 등기상 말소 흐름보다 먼저 확인해야 할 것은 2017.08.21. 전입한 정동일과 보증금 120,000,000원입니다. 현재 배당추정대로라면 이 보증금은 배당되지 않고 매수인이 전액 인수합니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득은 288,000,000원입니다.
시장도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 평균은 149,000,000원, 최신 거래는 142,000,000원이며 최근 추세는 -2.6%입니다. 최저가 168,000,000원만으로도 최근 평균의 112.8%인데, 실질취득은 최근 평균의 193.3%까지 올라갑니다. 여기에 202호와 505호의 호수 기재, “인수권리 해당사항없음”과 전액 인수 배당추정의 충돌, 전입일·보증금 미상 주거 점유 기록까지 남아 있습니다. 권리 확인 전에는 입찰 보류, 가격만으로는 신건 메리트 없음. 이 사건의 결론입니다.
