대구지방법원 2025타경4067. 포항시 북구 동빈1가 ‘동빈라온채’ 505호, 대상면적 58.97㎡의 아파트입니다. 이 사건은 등기부만 보면 근저당권이 없고, 2025년 포항세무서의 압류가 말소기준권리로 잡힌 뒤 박예은의 강제경매가 시작된 구조입니다. 하지만 실질적인 승부처는 등기부상 담보권이 아니라 2017.08.21 전입한 임차인 정동일입니다. 그의 전입은 말소기준인 2025.02.27 압류보다 앞서고, 보증금은 120,000,000원입니다.
제공된 배당 산정에서는 정동일에게 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 보증금이 배당에서 빠지고, 대신 120,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 142,000,000원만 보고 “최근 시세와 비슷하다”거나 “전체 평균보다 조금 싸다”고 평가하면 안 됩니다. 실제 자금부담 기준은 낙찰대금과 인수액을 합친 262,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4067 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 동빈1가 57-52 동빈라온채 505호 · 도로명주소 경상북도 포항시 북구 삼호로 88-15 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 58.97㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 |
| 단지 | 동빈라온채 · 41세대 · 2016.12.09 준공 |
| 소유자 | 주식회사라온주택 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박예은 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2016년 소유권보존 직후 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌지만 2017.08.22 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2025.02.27 포항세무서 압류입니다. 이후 2025.08.29 박예은의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 확인되는 실명 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정동일 | 505호 | 2017.08.21 | 120,000,000원 | 2025.09.15 | 대항력 有 | 없음 산정 | 120,000,000원 |
매각물건명세서에는 주거 관련 별도 조사기재와 2017.08.21 확정일자 정보도 존재하지만, 전입일·보증금이 특정되지 않은 주거 조사기록은 별도 임차인으로 단정할 수 없습니다. 이런 기록은 대항력 가능·미상으로 두고 원본 명세서에서 정동일과의 동일성 및 권리관계를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균 98.9%보다 최근 시세 106.1%가 중요
동빈라온채 대상면적 58.97㎡와 인접 면적대 실거래는 총 8건입니다. 전체 평균은 143,512,500원이라 현재 최저가 142,000,000원이 전체 평균의 98.9%로 보일 수 있습니다. 하지만 과거 185,000,000원 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 가격 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 58.97㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.02 | 58.97㎡ | 4 | 132,000,000원 |
| 2024.12 | 59.23㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2024.09 | 58.97㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2024.09 | 58.97㎡ | 9 | 111,100,000원 |
| 2024.04 | 58.97㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2023.11 | 59.23㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2021.07 | 59.23㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 133,850,000원 |
최근 12개월 평균은 133,850,000원으로 현재 최저가 142,000,000원은 이 평균의 106.1%입니다. 최신 거래는 2025.02의 150,000,000원이고, 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -22.4%의 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 143,512,500원만 보고 가격 가점을 줄 수 없습니다.
무엇보다 이 사건은 최저가 자체보다 실질취득으로 비교해야 합니다. 현재 회차의 142,000,000원에 임차인 인수 120,000,000원을 더하면 실제 자금부담은 262,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 133,850,000원과 최신 거래 150,000,000원을 모두 크게 웃돕니다. 신건에서 가격 메리트가 있다고 볼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 인수 · 임차인 정동일 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 박예은 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,212,000원 |
제공된 현재 회차 산정에서는 신청채권자 박예은에게 130,000,000원이 전액 배당되고 9,212,000원이 소유자에게 남습니다. 정동일 보증금 120,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 포항세무서 압류도 실제 세액과 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구청 북동측 인근. 주변은 단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물로, 위생·급배수·옥내소화전·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 20m, 동측 약 6m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역에 걸쳐 있고 포항영일만관광특구에 포함됩니다. 공시지가는 596,300원/㎡입니다.
- 단지 규모. 동빈라온채는 41세대이며 2016.12.09 준공됐습니다. 확인된 실거래는 8건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 명세서 원본 대조. “인수권리 해당사항없음”과 정동일 보증금 120,000,000원 전액 인수 산정이 서로 충돌합니다. 이 부분이 가장 먼저 확인돼야 합니다.
- 정동일 권리 확인. 전입 2017.08.21, 보증금 120,000,000원, 배당요구 2025.09.15를 기준으로 임대차계약서·확정일자·점유 지속 여부를 대조해야 합니다.
- 별도 주거 조사기록. 전입일·보증금이 특정되지 않은 기록은 대항력 가능·미상으로 보고 추가 점유자가 있는지 현장과 원본에서 확인해야 합니다.
- 포항세무서 압류. 2025.02.27 압류가 말소기준이지만 세액과 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 133,850,000원, 최근 거래 추세 -22.4%를 기준으로 보고 전체 평균 143,512,500원만 근거로 응찰가를 높이지 마세요.
- 실질취득 기준. 현재 산정대로 120,000,000원을 인수한다면 최저가 142,000,000원이 아니라 총 부담 262,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “1.42억짜리 경매”로 보면 판단을 그르친다
이 물건의 감정가와 신건 최저가는 142,000,000원입니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자가 출발점일 뿐입니다. 정동일은 말소기준보다 약 7년 먼저 전입했고 보증금은 120,000,000원입니다. 제공된 배당 산정대로라면 보증금은 한 푼도 배당되지 않고 매수인이 전액 인수합니다. 그러면 현재 회차 실질취득은 262,000,000원입니다.
시장도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 평균은 133,850,000원, 최신 거래는 150,000,000원, 최근 거래 추세는 -22.4%입니다. 현재 최저가 자체도 최근 평균의 106.1%이고, 인수까지 포함하면 시세와의 간극은 훨씬 커집니다. 여기에 “인수권리 해당사항없음”이라는 명세서 문구와 전액 인수 산정의 상충까지 남아 있습니다. 가격도 보류, 권리도 원본 확인 전 보류. 이 사건은 최저가가 아니라 임차인 120,000,000원의 실제 승계 여부가 모든 판단을 결정합니다.
