창원지방법원 2025타경30706. 사천시 죽림동 100 일원에 있는 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건으로, 감정 이용상태는 기호(3) 근린생활시설, 기호(3-1) 근린생활시설(창고), 기호(4) 1층 근린생활시설·2층 주택입니다. 현재 소유자는 2023년 신탁을 원인으로 소유권을 이전받은 수탁자 김무자입니다. 등기부상 말소기준권리는 2019년 6월 12일 이선만 근저당권 채권최고액 136,500,000원으로 산정돼 있습니다.
현재 최저가는 감정가 842,225,180원에서 두 차례 유찰돼 412,691,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가의 49%라는 사실만으로 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 토지와 여러 용도의 건물이 함께 묶인 일괄매각이라는 점에서 개별 아파트처럼 단순한 실거래 비교가 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30706 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 죽림동 100, 100-1 에이동 · 경상남도 사천시 새섬바위길 274 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 · 근린생활시설(창고) · 1층 근린생활시설 / 2층 주택 |
| 소유자 | 김무자 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 842,225,180원 / 412,691,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 830,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 토지 | 714.0㎡ · 대 · 주상용 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 60,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 이선만 근저당
말소기준권리는 2019.06.12. 을구 25번 이선만 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 하남옥 근저당, 경남신용보증재단 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 사천시 압류와 현재 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 다수의 근저당·가압류·경매개시결정은 이미 등기부상 말소된 이력이 많아, 현재 입찰에서 핵심적으로 볼 부분은 말소기준 이후 존속 권리와 신탁·점유관계입니다.
② 임차인 — 실제 점유자 3명, 모두 후순위
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와룡힐링촌 | 에이동 1동101호 | 2022.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 참 | 에이동 1층 101호( | 2023.10.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하미진 | 확인 필요 | 2021.12.17 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.06.17 | 없음 |
실제 임차인·점유자로 조사된 사람은 3명입니다. 세 점유자의 전입일은 모두 말소기준권리인 2019.06.12.보다 늦어, 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 세 사람 모두 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 증거는 없다
감정가는 842,225,180원, 현재 최저매각가는 412,691,000원으로 데이터상 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 288,883,700원, 4회 유찰 시 시나리오는 202,218,590원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 절반 수준까지 떨어졌다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 특히 감정 대상은 토지와 근린생활시설, 창고, 주택이 섞인 복합 부동산이고, 일부 토지는 지적도상 맹지로 일단지 평가됐습니다. 입찰가격은 감정가 할인율보다 현장 이용가치와 개별 토지·건물의 환금성을 기준으로 재검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 412,691,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,526,910원 |
| 2. 근저당 · 이선만 | 136,500,000원 | 136,500,000원 |
| 3. 근저당 · 하남옥 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,400,000원 | 20,400,000원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 30,944,460원 | 30,944,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 158,319,630원 |
현재 최저가 412,691,000원 가정 시 배당표상 기재 채권 247,844,460원은 전액 배당되고, 소유자 교부액은 158,319,630원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 특성 — 일괄매각·맹지·현황 차이
- 일괄매각. 제시외 건물과 제시외 수목이 매각에 포함됩니다.
- 맹지 평가. 목록 1, 2는 지적도상 맹지로, 일단지로 평가됐습니다.
- 평가 포함. 지상 석축과 돌계단 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 평가 제외. 이동 가능한 조형물과 철파이프하우스 골조는 평가에서 제외됐습니다.
- 현황 차이. 목록 3-1은 공부상 슬래브지붕이나 현황은 벽체가 없는 판넬지붕입니다.
- 용도 차이. 목록 4는 공부상 단독주택이나 현황은 1층 근린생활시설, 2층 주택입니다.
- 건물 포함. 목록 4의 2층 소재 물탱크는 건물에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 죽림동 남양저수지 북동측 근거리에 위치하며, 주택·임야·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 근린생활시설, 근린생활시설(창고), 1층 근린생활시설·2층 주택이 함께 구성된 복합 이용입니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 일부는 준보전산지와 접합니다.
- 형상. 토지 714.0㎡, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
- 환금성. 아파트형 단일 주거상품이 아니라 토지와 근린생활시설·창고·주택이 함께 묶인 물건이어서 가격 판단에 현장 확인 비중이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2023년 신탁 소유권이전의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차관계 확인. 실제 점유자 3명의 보증금·확정일자·점유범위와 배당요구 관계를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 현황 대조. 공부상 건물 용도·지붕과 실제 이용상태가 다른 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·수목의 포함 범위와 평가 제외 조형물·철파이프하우스 골조를 구분해야 합니다.
- 토지 접근성. 지적도상 맹지인 목록 1·2와 일단지 이용관계, 실제 진입 형태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치보다 개별 토지·건물의 실제 사용가치와 주변 거래자료를 우선 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건의 긍정적인 부분은 명확합니다. 말소기준권리보다 뒤에 들어온 실제 점유자 3명은 제공된 판정상 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가에서는 기재된 배당채권도 전액 충족됩니다.
하지만 가격과 물건 자체는 별개입니다. 감정가 842,225,180원에서 최저가가 412,691,000원까지 내려왔어도 최근 실거래 자료가 없으므로 ‘49%니까 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다. 신탁 소유, 복합용도, 지적도상 맹지, 공부와 현황의 차이, 보증금 미상의 점유자 3명까지 확인할 요소가 많습니다. 권리 인수는 낮지만 실사 난도와 환금성 검증은 높은 물건. 이 사건은 할인율보다 신탁원부·현장·가격조사를 얼마나 정확히 하느냐가 승부처입니다.
