서울동부지방법원 2025타경51248. 서울 송파구 거여동 24-3, 도로명주소 거마로5길 11에 있는 다세대주택 지하층01호입니다. 현재 등기상 소유자는 거여역2지역주택조합이며, 2023년 6월 2일 거래가 300,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 3월 19일 종로중부새마을금고가 채권최고액 240,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후인 2024년 7월 18일 김경애의 가압류 170,000,000원이 설정됐고, 2025년 4월 9일 종로중부새마을금고의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51248 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 24-3 지하층01호 · 서울특별시 송파구 거마로5길 11 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브즙 4층 건물 내 지하층 01호 |
| 소유자 | 거여역2지역주택조합 · 2023.06.02 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 종로중부새마을금고 / 201,610,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2024.03.19 종로중부새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 김경애 가압류 170,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 과거 우리은행 근저당들은 이미 말소돼 이번 경매에서 별도 인수권리로 남지 않습니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 호수 확인 필요
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 주재홍 | 301호 | 2024.10.10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에는 주재홍이 301호로 표시돼 있고 전입일은 2024.10.10입니다. 말소기준일인 2024.03.19보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 ‘싸다’고 단정 금지
신광빌라는 10세대, 1993년 9월 25일 준공으로 기록돼 있습니다. 실거래 비교 기준 면적은 57.51㎡이며, 최근 12개월 평균은 356,500,000원입니다. 현재 최저가 325,000,000원은 이 평균의 91.2%입니다. 다만 이 숫자 하나만으로 가격 메리트를 주면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 58.59㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2025.07 | 58.59㎡ | 4 | 393,000,000원 |
| 2025.04 | 58.59㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 2023.08 | 52.47㎡ | -1 | 290,000,000원 |
| 2023.08 | 58.59㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2023.02 | 57.51㎡ | -1 | 300,000,000원 |
| 2023.02 | 57.51㎡ | -1 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 356,500,000원 |
가격 판단의 가장 중요한 반대 근거는 최신 거래입니다. 2026년 5월 3층 58.59㎡가 320,000,000원에 거래됐는데, 본건 최저가는 325,000,000원으로 오히려 그보다 높습니다. 또한 본건은 지하층이고, 기록상 지하층 거래는 2023년 2월 57.51㎡ 300,000,000원, 2023년 8월 52.47㎡ 290,000,000원이 있습니다.
최근 12개월 평균과 이전 구간을 비교한 지표는 +7.1%지만, 최근 12개월 평균 자체가 2025년 7월 4층 393,000,000원과 2026년 5월 3층 320,000,000원 두 건으로 구성돼 있습니다. 지하층인 본건에 이 평균을 그대로 적용해 “시세보다 싸다”고 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,350,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 종로중부새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 김경애 | 170,000,000원 | 79,650,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 410,000,000원 중 예상 배당은 319,650,000원, 미배당은 90,350,000원입니다. 김경애 가압류에 미배당이 남지만 해당 권리는 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영풍초등학교 남동측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 거여역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 지하층01호는 철근콘크리트조 스라브즙 4층 건물 내에 있으며, 다세대주택으로 이용중입니다. 가스보일러 난방·위생·급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 282.0㎡, 평지·사다리형이며 다세대주택 부지로 이용중입니다. 도로는 세로한면에 접하고 도로상태는 보통입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 5,154,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 신광빌라는 10세대, 1993.09.25 준공이며 본건은 지하층입니다. 최근 상층 거래와 지하층 과거 거래 사이 가격 차이가 확인되므로 층 차이를 무시한 단순 평균 적용은 주의가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근12개월 평균은 356,500,000원이지만 최신 거래는 320,000,000원입니다. 현재 최저가 325,000,000원은 최신 거래보다 높으므로 평균 할인율만 보고 싸다고 판단하지 마세요.
- 지하층 보정. 본건은 지하층01호입니다. 기록상 지하층 실거래 290,000,000원·300,000,000원과 상층 거래를 분리해 비교해야 합니다.
- 점유 호수 대조. 현황조사상 주재홍의 표시는 301호이고 경매대상은 지하층01호입니다. 현황조사·매각물건명세서·현장에서 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 임차 보증금 확인. 주재홍은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 배당관계 확인을 위해 원본 대조가 필요합니다.
- 배당 미달과 인수 구분. 총 미배당 90,350,000원이 발생하지만 예상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 미배당과 낙찰자 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.19 종로중부새마을금고 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현황조사의 점유 호수가 본건과 다르고 보증금도 확인되지 않아 점유관계 원본 확인은 남습니다.
가격에서는 더 보수적이어야 합니다. 최저가 325,000,000원은 최근 12개월 평균 356,500,000원보다 낮지만, 가장 최신 거래인 320,000,000원보다는 높습니다. 게다가 본건은 지하층 다세대이고, 과거 지하층 거래는 290,000,000원과 300,000,000원 수준으로 기록돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 0원”과 “가격이 매력적이다”를 분리해서 봐야 하는 물건입니다. 권리는 소멸형이지만 현재 신건 가격에는 공격적인 가격 가점을 주기 어렵습니다.
