서울동부지방법원 2025타경51248. 송파구 거여동 173-15, 3층 301호로 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현 소유자는 거여역2지역주택조합이며, 2024.03.19. 종로중부새마을금고의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 김경애의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
실제 임차인은 주재홍 1명입니다. 전입일은 2024.10.10.으로 말소기준인 2024.03.19.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 보증금은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 입찰 전 명세서 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51248 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 173-15 3층 301호 · 도로명 서울특별시 송파구 거마로5길 12 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 23.86㎡ · 4층 건물 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 거여역2지역주택조합 · 2024.01.05. 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 종로중부새마을금고 / 201,610,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.03.19. 종로중부새마을금고 근저당권입니다. 김경애의 170,000,000원 가압류는 2024.07.18., 임의경매개시결정은 2025.04.09.으로 모두 말소기준 이후입니다. 매각으로 소멸하는 권리이므로 현재 확인된 등기상 권리를 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주재홍 | 301호 · 주거 | 2024.10.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 실질취득이 최근 지표보다 높다
확인된 동일 면적 23.86㎡ 거래는 2023.09. 3층 245,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 245,000,000원, 최신 거래도 245,000,000원이며 표본은 1건입니다. 반면 현재 최저가와 실질취득액은 모두 264,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 23.86㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.86㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
최저가 264,000,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 107.8%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 264,000,000원으로 동일합니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 전체 평균도 245,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 1. 근저당 · 종로중부새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김경애 | 170,000,000원 | 19,504,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 410,000,000원 중 예상 배당액은 259,504,000원이며 미배당액은 150,496,000원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 264,000,000원 | 259,504,000원 | 150,496,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 211,200,000원 | 207,443,200원 | 202,556,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 168,960,000원 | 165,794,560원 | 244,205,440원 | 0원 |
유찰이 진행되어도 현재 확인된 권리관계에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 신청채권자 종로중부새마을금고의 청구액은 201,610,950원이며, 2회 유찰 시 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 165,794,560원으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 2008.11.07. 준공된 5세대 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 서울영풍초등학교 남동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원이 혼재하는 지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 거여역이 소재하며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호이며 외벽은 석재붙임 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 가스보일러 난방, 위생설비, 급·배수시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형·평지의 다세대주택 부지이며 세로한면에 접하고 도로상태는 보통입니다. 공시지가는 5,467,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역을 포함하며 도시지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 5세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래가 1건이어서 가격 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 인수액이 0원이어도 실질취득은 264,000,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 245,000,000원 대비 107.8%라는 점을 우선 보세요.
- 임차인 원본 확인. 주재홍의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 명세서 원본에서 확인하세요.
- 명도 확인. 301호를 주재홍이 주거용으로 점유하고 있으므로 실제 인도 상태와 명도 절차를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 종로중부새마을금고 근저당에는 서울특별시 송파구 거여동 24-3 제지하층 제01호가 공동담보로 기재되어 있으므로 원본 등기와 배당관계를 대조하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용계획·제한사항을 입찰 전 최신 원본으로 확인하세요.
- 시세 표본 주의. 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다. 245,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 개별 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 양호, 가격은 보류”
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 실제 임차인 주재홍도 2024.10.10. 전입으로 말소기준 2024.03.19.보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가이자 실질취득액인 264,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 245,000,000원의 107.8%입니다. 더구나 동일 면적 실거래 표본은 1건이고 전체 세대수도 5세대입니다. 따라서 현재 회차는 권리 안전성만으로 가격 가점을 줄 수 없는 구간입니다. 결론은 권리는 양호하지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이므로 보류입니다.
