서울동부지방법원 2025타경52225. 서울 강동구 성내동의 통칭 ‘계영리버빌’ 4층 401호 다세대주택입니다. 소유자는 임상규이고, 등기상 말소기준은 2012년 10월 16일 설정된 풍납동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 221,000,000원입니다. 이 권리보다 뒤에 들어온 2025년 강제경매개시결정과 2026년 김명숙 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 401호에는 김명숙이 2008년 4월 15일 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일만 보면 말소기준보다 빠르지만, 현재 자료에서는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 ‘선순위 대항력 임차인’이라고 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 김명숙은 등기부상 2010년 근저당권의 채무자이면서 2026년에는 가압류 채권자로도 등장하므로, 임대차의 실체와 관계인 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 382-3 4층401호 · 천호대로174길 42-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 계영리버빌 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 임상규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 407,820,000원 / 407,820,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이예진 / 172,779,953원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 위생·급배수·도시가스 난방·주차장 |
| 토지 | 209.2㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 4,624,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
현재 소유권은 임상규가 2008.04.16. 매매를 원인으로 취득했습니다. 과거 강동농업협동조합·풍납동새마을금고 근저당권들은 이미 말소됐고, 현존하는 기준권리는 2012.10.16. 풍납동새마을금고 221,000,000원 근저당권입니다. 2025.10.17. 이예진의 강제경매개시결정과 2026.04.24. 김명숙의 411,100,000원 가압류는 모두 이 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명숙 | 401호 · 주거 | 2008.04.15 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 백영진 | 302호 | 2024.06.19 | 미상 | 2025.10.29 | 없음 | 미상 | 등기기준 후순위 |
실제 조사된 점유자는 2명입니다. 백영진의 전입은 2024.06.19.로 말소기준 이후이고 2025.10.29. 배당요구도 접수돼 있어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 반면 김명숙은 401호에 2008.04.15. 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상, 우선변제 여부 역시 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 407,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,478,200원 |
| 2. 근저당권 · 풍납동새마을금고 | 221,000,000원 | 221,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이예진 | 172,779,953원 | 172,779,953원 |
| 4. 가압류 · 김명숙 | 411,100,000원 | 7,561,847원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 804,879,953원 중 계산상 401,341,800원이 배당되고, 미배당은 403,538,153원입니다. 이 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 값입니다. 특히 김명숙의 임대차 보증금이 확인되지 않았으므로, 표의 매수인 인수 0원은 실제 인수위험이 없다는 확정 판단으로 사용해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 407,820,000원 | 401,341,800원 | 403,538,153원 | 172,779,953원 전액 배당 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 326,256,000원 | 320,888,416원 | 483,991,537원 | 99,888,416원 배당 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 261,004,800원 | 256,550,733원 | 548,329,220원 | 35,550,733원 배당 |
현재 자료에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았습니다. 따라서 407,820,000원이 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 더 중요한 점은 유찰로 최저가가 내려가더라도 김명숙의 선순위 임대차가 실제로 성립하고 보증금이 남는 경우에는 낙찰가와 별도로 인수부담이 생길 수 있다는 것입니다. 가격 하락 자체가 권리위험 해소를 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 계영리버빌 302호 및 401호는 다세대주택으로 이용 중이며, 대상 물건은 4층 401호입니다.
- 입지. 강동역(5호선) 남동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역 관련 지정이 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 범위와 기간을 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이 기재돼 있고, 감정평가 과정에서 접근이 불가해 개략 면적을 산정한 제시외 건물이 있습니다.
- 규모. 계영리버빌은 총 6세대이며 사용승인은 2006.06.30.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김명숙 임대차계약 원본 확인. 보증금·계약일·확정일자·실제 점유 시작일이 확인돼야 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 배당요구 여부 확인. 김명숙의 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 후 미회수 보증금 승계 가능성을 따져야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 김명숙은 과거 근저당 채무자이자 현재 가압류 채권자로 등장하므로 임상규와의 관계 및 실제 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 401호·302호 점유 범위 대조. 대상은 401호이지만 현황조사에는 302호 백영진도 함께 확인됩니다. 각 점유자의 대상 호수와 권리관계를 구분해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함된 제시외 건물의 실제 위치·면적·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 배당표 재검산. 당해세·최우선변제 등 실제 우선채권이 추가되면 현재 예상배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기 말소”와 “임차인 인수”는 별개다
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2012.10.16. 풍납동새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 하지만 401호 김명숙은 2008.04.15. 전입으로 기준권리보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 것은 위험합니다.
또한 김명숙은 등기부상 다른 권리관계에도 등장해 일반적인 제3자 임차인과 동일하게 볼 수 있는지 추가 검증이 필요합니다. 실거래 자료도 없어 신건 최저가 407,820,000원의 가격 경쟁력 역시 판단할 근거가 부족합니다. 결론은 명확합니다. 등기부는 단순하지만 임차관계가 미확정인 사건이며, 응찰 판단의 선결조건은 가격이 아니라 김명숙의 실제 임대차 보증금과 대항력 성립 여부를 확정하는 것입니다.
