서울동부지방법원 2025타경52225. 서울 강동구 성내동 계영리버빌 제3층 제302호로 표시된 다세대주택입니다. 등기상 근저당권은 없고, 2025.10.17. 이예진의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 이후 2026.04.24. 김명숙의 가압류 411,100,000원은 매각으로 소멸합니다. 하지만 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 있어, 이 사건의 승부처는 후순위 등기권리가 아니라 선순위 임차관계입니다.

특히 백영진은 302호를 주거로 사용하고 2024.06.19. 전입했으며 보증금은 90,000,000원입니다. 배당요구는 2025.10.29. 했지만 우선변제권은 없는 것으로 계산되어, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 보증금 90,000,000원 전액이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 최저가 189,000,000원만 보고 입찰가를 판단하면 실제 자금부담을 크게 과소평가하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위보다 선순위 임차가 핵심

말소기준권리는 2025.10.17. 강제경매개시결정입니다. 2026.04.24. 김명숙 가압류는 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 반면 백영진의 2024.06.19. 전입과 김명숙의 2008.04.15. 전입은 모두 말소기준보다 앞섭니다. 백영진은 보증금 90,000,000원이 확인되고 제공된 배당표상 전액 인수로 계산됩니다. 김명숙은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 有”로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

임차인 현황 — 실제 조사상 2명

보증기관 대위·승계 신고는 없어 조사상 임차인은 2명입니다. 다만 김명숙은 등기상 2026.04.24. 가압류 채권자와 동일한 이름이고, 별도 메모에서도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있습니다. 이를 임차인으로 확정하거나 반대로 배제해서는 안 되며, 실제 임대차계약과 점유 경위를 확인해야 합니다.

② 가격 비교 — 최저가만으로는 메리트를 판단할 수 없다

계영리버빌은 총 6세대, 사용승인일은 2006.06.30.으로 확인됩니다. 다만 이 사건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않아, 감정가 189,000,000원 또는 실질취득액 279,000,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다.

따라서 이 사건에서는 “1.89억 신건이라 싸다”는 식의 판단을 하면 안 됩니다. 입찰가격과 별도로 백영진 보증금 90,000,000원을 더해야 하고, 김명숙의 임차관계도 미확정 상태이기 때문입니다. 가격 평가의 출발점은 최저가가 아니라 확인 인수액을 더한 실질취득액입니다.

③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)

신건 가정에서 채권 총액 583,879,953원 중 185,554,000원이 배당되고, 398,325,953원이 미배당으로 남습니다. 백영진 보증금 90,000,000원은 배당대금에서 지급되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강동역(5호선) 남동측 인근으로, 주변에 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물로 외벽 벽돌쌓기 등 마감, 샷시 창호, 도시가스 난방·주차장 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 209.2㎡의 평지·자루형 토지이며 동측 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 4,624,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등이 기재되어 있고 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 포함되어 있어 적용대상 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액부터 계산. 현재 회차는 최저가 189,000,000원에 확인 인수 90,000,000원을 더한 279,000,000원이 기본 출발점입니다.
• 백영진 보증금 확인. 302호·보증금 90,000,000원·대항력 有·우선변제권 無로 계산된 근거를 매각물건명세서와 임대차 원본에서 재확인해야 합니다.
• 김명숙 임차관계 확인. 2008.04.15. 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 가압류 채권자와 같은 이름이라는 점과 관계인 가능성 메모까지 함께 검증해야 합니다.
• 302호·401호 범위 확인. 사건 주소는 302호이나 감정요항에는 302호와 401호가 함께 언급됩니다. 매각대상 물건번호와 감정평가서 원본을 대조해야 합니다.
• 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 151,200,000원, 2회 유찰 120,960,000원으로 내려가도 백영진 인수 90,000,000원은 별도입니다.
• 시세 원본 확보. 직접 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득액이 싸다고 판단하지 말아야 합니다.
• 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 미반영 사항이 있어 실제 배당과 인수관계는 최종 매각물건명세서·배당요구 현황으로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.89억 낙찰”이 아니라 “2.79억부터 검토”

이 사건은 등기만 보면 후순위 가압류가 소멸하는 단순한 구조처럼 보이지만, 실제 위험은 임차관계에 있습니다. 백영진의 보증금 90,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산되므로 신건 최저가 189,000,000원의 의미는 그대로 1.89억 취득이 아닙니다. 확인된 실질취득액부터 279,000,000원입니다.

게다가 김명숙은 2008.04.15. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 조사상 401호 점유로 기재되어 있습니다. 같은 이름의 가압류 채권자라는 점까지 겹쳐 실제 임차관계의 진위를 확인해야 합니다. 실거래 가격 자료도 없어 279,000,000원이 시장 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 결론은 최저가에 현혹되지 말고, 확인 인수액과 미상 선순위 점유를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.