제주지방법원 2025타경9274. 서귀포시 중문동 중문메리디안연립201 1층 104호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 연립)으로 이용 중입니다. 소유자는 이에프건설주식회사입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2017.11.23 설정된 제민신용협동조합 근저당 채권최고액 481,000,000원입니다. 그보다 앞선 제주은행 근저당은 같은 날 해지로 말소됐고, 이후 설정된 한주옥 근저당, 제민신용협동조합 추가 근저당, 제주은행 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 쪽에서 핵심은 인수 0원입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 104호 점유자로 조사된 윤장원의 전입일은 2022.12.29로 말소기준 2017.11.23보다 늦어 대항력이 없고, 2026.03.20 배당요구를 했습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 권리판단상 낙찰자에게 승계되는 보증금은 반영되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9274 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1847-1 중문메리디안연립201 1층 104호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 연립) · 전용 84.93㎡ · 4층 건물 중 1층 104호 |
| 소유자 | 이에프건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 324,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 215,890,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2017.11.23 제민신용협동조합 근저당 · 채권최고액 481,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016.11.23 제주은행 근저당은 2017.11.23 해지되어 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 제민신용협동조합 근저당이 현재의 말소기준입니다. 2021.08.30 한주옥 근저당 650,000,000원, 2023.12.04 제민신용협동조합 추가 근저당 2,080,000,000원, 2024.02.01 제주은행 가압류 10,247,534원, 2025.03.05 국 압류, 2025.12.18 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 104호 점유자는 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤장원 | 201동 104호 | 2022.12.29 | 2026.03.20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
윤장원의 전입신고는 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 범위를 단정할 수 없지만, 배당요구는 2026.03.20 접수됐습니다. 별도로 이동규는 201동 306호 점유자로 2022.11.02 전입, 2026.03.17 배당요구가 확인되며 104호와 다른 호수이므로 본건 104호의 보증금 인수액에 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 최신 거래보다 높다
중문메리디안연립 전용 84.93㎡의 확인된 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 367,750,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 364,666,666원이고, 가장 최신인 2026.05 거래는 304,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 거래를 비교한 추세는 -1.1%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.93㎡ | 3 | 304,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 2023.12 | 84.93㎡ | 4 | 445,000,000원 |
| 2023.11 | 84.93㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 2023.09 | 84.93㎡ | 2 | 318,000,000원 |
| 2022.12 | 84.93㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2022.10 | 84.93㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 2022.10 | 84.93㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.06 | 84.93㎡ | 4 | 389,000,000원 |
| 2022.06 | 84.93㎡ | 1 | 317,000,000원 |
| 2022.05 | 84.93㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.93㎡ | 3건 | 364,666,666원 |
최저가 324,000,000원은 최근 12개월 평균의 88.8%로 평균값만 보면 낮습니다. 그러나 최신 거래가 304,000,000원까지 내려왔고 추세도 -1.1%이므로, 최근 평균 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 특히 현재 신건 최저가는 가장 최신 거래보다 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 324,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,336,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 제민신용협동조합 | 481,000,000원 | 318,664,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 한주옥 | 650,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 제민신용협동조합 | 2,080,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 제주은행 | 10,247,534원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권 미배당액은 2,902,583,534원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 제민신용협동조합의 신청채권 215,890,204원은 현재 회차 배당액 318,664,000원 범위에서 충족되는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 324,000,000원 | 318,664,000원 | 2,902,583,534원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 259,200,000원 | 254,771,200원 | 2,966,476,334원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 207,360,000원 | 203,656,960원 | 3,017,590,574원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 내려가더라도 이 사건에서는 낙찰자에게 승계되는 권리가 별도로 계산되지 않아 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 2회 유찰 시에는 신청채권 215,890,204원이 예상배당 203,656,960원보다 커져 신청채권도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 중문동 중문초등학교 북동측 인근이며, 공동주택단지·근린생활시설·과수원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형 연립)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층입니다.
- 진입. 본건 진입은 중문메리디안1차(중문동 1869-1번지) 단지를 거쳐 이뤄집니다.
- 평가 포함. 발코니 확장부분과 야외테라스(목재)는 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 공시지가는 503,000원/㎡입니다. 절대보전지역·건축계획심의대상구역·하천구역·하수처리구역·자연취락지구 저촉이 확인됩니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 35미터 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 규모. 중문메리디안연립은 64세대이며 사용승인일은 2016.08.12입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근 평균만 보면 최저가가 낮지만 최신 거래는 304,000,000원입니다. 2026.09.08 입찰 전 추가 실거래 발생 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 윤장원 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 내용과 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 104호와 306호 구분. 이동규는 201동 306호 점유자로 확인되므로 본건 104호와 점유관계를 혼동하지 않도록 현황조사 원문을 확인해야 합니다.
- 진입경로 현장 확인. 중문메리디안1차 단지를 거쳐 진입하는 구조를 실제 차량·보행 동선에서 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 절대보전지역·하천구역 등 저촉사항이 있으므로 이용·증개축·가치 판단 시 관련 원문 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.11.23 제민신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 104호 윤장원도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 권리만큼 단순하지 않습니다. 최저가 324,000,000원은 최근 12개월 평균 364,666,666원의 88.8%이지만, 가장 최신 거래는 304,000,000원이고 최근 거래 흐름은 -1.1% 하락입니다. 따라서 전체 평균이나 과거 고가 거래만 보고 신건 324,000,000원에 가격 가점을 주기보다는, 최신 실거래와 하락 추세를 중심으로 보수적으로 응찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
