제주지방법원 2025타경9274. 서귀포시 중문동 중문메리디안연립201 3층 306호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 연립)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 이에프건설주식회사이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2017.11.23 설정된 제민신용협동조합 근저당권 481,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
권리분석보다 더 세밀하게 볼 곳은 가격입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 338,000,000원입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 364,666,666원과 비교하면 92.7%이므로 평균값 아래지만, 가장 최근인 2026.05 거래가는 304,000,000원으로 신건 최저가보다 낮습니다. 여기에 최근 거래 추세가 과거 대비 -1.1%이므로, 최근 평균만 보고 가격이 확실히 싸다고 단정하기보다 최신 거래까지 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9274 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1847-1 중문메리디안연립201 3층 306호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 1100로 36 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 연립) · 실거래 비교면적 84.93㎡ · 4층 건물 중 3층 306호 |
| 소유자 | 이에프건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 338,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제민신용협동조합 / 215,890,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016.11.23 주식회사제주은행의 근저당권 429,600,000원은 2017.11.23 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 제민신용협동조합 근저당권 481,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 한주옥 근저당권 650,000,000원, 제민신용협동조합 추가 근저당권 2,080,000,000원, 주식회사 제주은행 가압류 10,247,534원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음, 보증금은 미상
확인되는 실제 임차 신고자는 윤장원·이동규 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니며, 두 사람 모두 전입신고가 2017.11.23 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤장원 | 201동 104호 | 2022.12.29 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2026.03.20 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이동규 | 201동 306호 | 2022.11.02 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2026.03.17 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 평균 아래, 최신 거래 위
중문메리디안연립의 동일면적 84.93㎡ 실거래는 12건이며, 전체 평균은 367,750,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 364,666,666원, 최신 거래는 2026.05 · 304,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.93㎡ | 3 | 304,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 2023.12 | 84.93㎡ | 4 | 445,000,000원 |
| 2023.11 | 84.93㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 2023.09 | 84.93㎡ | 2 | 318,000,000원 |
| 2022.12 | 84.93㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2022.10 | 84.93㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 2022.10 | 84.93㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.06 | 84.93㎡ | 4 | 389,000,000원 |
| 2022.06 | 84.93㎡ | 1 | 317,000,000원 |
| 2022.05 | 84.93㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.93㎡ | 3건 | 364,666,666원 |
최저가 338,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.7%입니다. 이 수치만 보면 평균 대비 가격 여유가 있습니다. 하지만 최신 거래 304,000,000원은 최저가보다 낮고, 최근 거래와 이전 거래의 추세도 -1.1%입니다. 따라서 이 물건을 “최근 시세보다 확실히 싸다”고 표현하기는 어렵습니다. 최근 평균에는 할인, 최신 거래에는 프리미엄이라는 혼합 신호로 보는 편이 정확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,532,000원 |
| 2. 근저당 · 제민신용협동조합 | 481,000,000원 | 332,468,000원 |
| 3. 근저당 · 한주옥 | 650,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 제민신용협동조합 | 2,080,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 제주은행 | 10,247,534원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,221,247,534원 중 채권자 예상배당은 332,468,000원, 미배당액은 2,888,779,534원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 중문동 중문초등학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택단지·근린생활시설·과수원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 도시형생활주택(단지형 연립)으로 이용 중이며 기본 급배수·위생·가스난방·승강기·옥내소화전 등 설비가 있습니다.
- 진입. 본건 진입은 중문메리디안1차 중문동 1869-1 단지를 거쳐 이루어집니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 35미터 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역이며 절대보전지역·건축계획심의대상구역·하천구역·하수처리구역·자연취락지구 저촉, 가축사육제한구역 포함입니다. 공시지가는 503,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 발코니 확장부분은 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 거래 표본. 중문메리디안연립은 64세대, 사용승인일 2016.08.12이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균은 364,666,666원이지만 최신 거래는 304,000,000원입니다. 신건 338,000,000원의 적정성은 최신 거래를 우선해 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -1.1%입니다. 과거 최고가 450,000,000원이나 전체 평균 367,750,000원만으로 가격 상한을 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 임차인 원문 대조. 윤장원·이동규 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 배당요구 신고 내용과 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 진입 동선 확인. 중문메리디안1차 단지를 거쳐 진입하는 현황을 현장에서 직접 확인하세요.
- 발코니 확장 확인. 발코니 확장부분은 건물 포함 평가됐으므로 현황과 평가 범위를 현장에서 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 본 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 마세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 최신 거래까지 보고 판단”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.11.23 제민신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차 신고 2명도 모두 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 한 방향으로 단정하기 어렵습니다. 신건 338,000,000원은 최근 12개월 평균 364,666,666원의 92.7%라 평균보다 낮지만, 최신 거래 304,000,000원보다 높고 최근 추세도 -1.1%입니다. 따라서 권리는 합격, 가격은 최신 거래와 추세를 확인한 뒤 결정이 이 물건의 핵심입니다.
