서울북부지방법원 2023타경5748. 서울 도봉구 쌍문동 26-103 선정하우스와 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 실제 이용상태는 철근콘크리트구조 3층 단독주택(다중주택)입니다. 토지는 164.0㎡, 지목은 대이며 소유자는 선우창과 이동근이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2018.01.12 설정된 수협은행 근저당권 588,000,000원입니다.
이 사건은 단순히 “세 번 유찰됐으니 싸다”는 식으로 볼 수 없습니다. 현재 최저매각가는 677,234,000원으로 감정가의 51.2% 수준까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 더 중요한 것은 다수의 점유·임차관계 가운데 전입일 자체가 확인되지 않는 명의가 있다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경5748 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 26-103 선정하우스 · 서울특별시 도봉구 방학로7길 64 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다중주택) · 철근콘크리트구조 3층 |
| 토지 | 164.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 선우창 2분의 1 · 이동근 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,322,722,400원 / 677,234,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 984,839,785원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 도로 일부 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차 확인은 별개
말소기준은 2018.01.12 수협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 이광주의 전세권, 김은성·권소희·김상준·강도은·이승준·이혜라·임명희·박철민의 주택임차권등기, 강제·임의경매개시결정과 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 관계 — 대부분 후순위, 1건은 판정 불가
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지애 | B01호 | 2018-10-01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정현 | B03호 | 2021-10-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상준 | B04호 | 2021-12-17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안기철 | 303호 | 2022-05-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경호 | 203호 | 2021-12-24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김나은 | 101호 | 2023-06-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상혁 | 302호 | 2020-01-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민정 | 202호 | 2019-02-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은성 | 204호 | 2018-05-01 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권소희 | 102호 | 2021-03-26 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상준 | 301호 | 2020-02-14 | 55,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강도은 | 201호 | 2021-05-18 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승준 | 104호 | 2021-02-19 | 55,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이혜라 | 203호 | 2022-03-31 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임명희 | 303호 | 2020-07-02 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박철민 | 205호 | 2021-04-02 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미애 | 주거 | 2020-03-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박태진 | 주거 | 2022-08-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이광주 | 주거 | 2021-02-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
등기부상 임차권이 있는 김은성 45,000,000원, 권소희 60,000,000원, 김상준 55,000,000원, 강도은 50,000,000원, 이승준 55,000,000원, 이혜라 50,000,000원, 임명희 10,000,000원, 박철민 60,000,000원은 모두 전입일이 말소기준일보다 늦습니다. 이광주의 전세권 50,000,000원도 2018.05.29 설정되어 말소기준권리보다 후순위입니다.
③ 가격·배당 구조 — 3회 유찰, 현재는 채권 전액 배당 계산
현재 회차 최저매각가는 677,234,000원으로 감정가 1,322,722,400원의 51.2%입니다. 현재 회차 배당 계산에서는 집행비용 9,172,340원을 공제한 뒤 수협은행 근저당 588,000,000원과 이광주 전세권 50,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부액 30,061,660원이 남습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,172,340원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 588,000,000원 | 588,000,000원 |
| 2. 전세권 · 이광주 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,061,660원 |
현재 회차 가정 매각가 677,234,000원 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍문2동 주민센터 남서측 인근의 기존주택지대로 단독주택·다세대주택 등이 위치하고, 인근에 창경초·백운중·도봉보건소가 있습니다.
- 생활편의. 도당로·해동로·도봉로변에 음식점·카페·편의점·병원·약국 등 편의시설이 위치합니다.
- 교통. 도봉로·해동로·도당로변에 버스정류장이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 단독주택(다중주택)으로, 급·배수·난방·소방·주차장시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 164.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 2,673,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 임차 최우선 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않는 기사항전 명의는 대항력 가능·미상으로 남겨 두고 원본 서류에서 먼저 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 정지애·이정현·이상준·안기철·김경호·김나은·이상혁·김민정 등은 전입일은 후순위지만 보증금이 확인되지 않습니다.
- 강도은 관계 확인. 임차권자이면서 강제경매 채권자로 나타나는 관계를 대조하고 실제 임대차 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지 및 도로 일부가 일괄매각 대상이므로 감정평가서의 토지 범위와 도로 부분을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 현재 최저가가 감정가의 51.2%까지 하락했더라도 실거래 시세와 비교하지 않은 상태에서는 ‘저렴하다’고 단정하지 않습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “51.2% 할인보다 미상 임차가 먼저”
이 사건의 장점은 말소기준이 선명하다는 점입니다. 2018.01.12 수협은행 근저당 이후의 전세권, 임차권등기, 경매개시결정과 압류는 모두 소멸 대상으로 정리되고 현재 회차 계산상 인수액도 0원입니다. 반면 임차·점유 관계는 단순하지 않습니다. 확인된 전입자는 모두 후순위지만, 전입일 자체가 확인되지 않는 명의 1건과 보증금 미상 점유자가 존재합니다.
최저가는 3회 유찰을 거쳐 677,234,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 주는 것은 적절하지 않습니다. 따라서 이 물건은 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 미상 임차를 해소하기 전에는 권리 안전형으로 단정하기 어려운 사건입니다. 먼저 점유·임차 원본을 확인하고, 그 다음 현재 최저가의 적정성을 별도로 판단하는 순서가 맞습니다.
