서울북부지방법원 2023타경5748. 서울 도봉구 쌍문동 25-54 선정하우스와 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 3층 단독주택(다중주택)으로 이용 중이고, 토지는 142㎡입니다. 소유자는 선우창·이동근 각 2분의 1 공유이며, 말소기준권리는 2018년 2월 13일 설정된 수협은행 채권최고액 540,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 임차인 전입과 주택임차권등기, 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
현재 최저매각가는 605,449,000원으로 감정가 1,182,517,600원의 51.2% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 하락 폭만으로 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다. 권리상 인수액과 현황·명도 부담을 분리해서 보는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경5748 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 25-54 선정하우스 · 서울특별시 도봉구 도당로2길 30-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다중주택)으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택(다중주택) |
| 토지 | 대 142㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,711,000원/㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 선우창 2분의 1 · 이동근 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,182,517,600원 / 605,449,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 984,839,785원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 소멸
말소기준은 2018.02.13 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 임차·점유 기재 중 가장 빠른 전입일은 2018.10.01로 말소기준보다 뒤이고, 등기된 김햇빛·김경호·김민정의 주택임차권 역시 모두 후순위입니다. 데이터상 이들 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지애 | B01호 | 2018.10.01 | 미상 | 2023.12.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정현 | B03호 | 2021.10.05 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상준 | B04호 | 2021.12.17 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안기철 | 303호 | 2022.05.16 | 미상 | 2023.12.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나은 | 101호 | 2023.06.12 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상혁 | 302호 | 2020.01.28 | 미상 | 2024.01.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김햇빛 | 건물3층 71.32㎡ 중 도면표시 | 2020.02.24 | 60,000,000원 | 2023.04.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경호 | 건물 2층 76.12㎡ 중 도면표시 | 2021.12.24 | 60,000,000원 | 2024.01.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 건물 2층 76.12㎡ 중 별지도면 표시 | 2019.02.15 | 60,000,000원 | 2023.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 2021.12.24 | 미상 | 2023.12.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
등기된 임차권자 3명은 각각 보증금 60,000,000원입니다. 김민정은 2019.01.28 확정일자, 김햇빛은 2020.02.05 확정일자, 김경호는 2021.11.24 확정일자가 기재돼 있습니다. 다만 말소기준인 2018.02.13 근저당보다 전입이 모두 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 그 밖의 점유자 중 상당수는 보증금이 확인되지 않아 배당관계 자체는 추가 확인이 필요합니다.
③ 현황 리스크 — 101호는 평면도 표시와 실제 이용이 다르다
전체 건물의 감정 이용상태는 단독주택(다중주택)입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 소방설비, 주차장시설이 갖춰져 있고, 외벽은 석재붙임마감 등, 창호는 하이샷시창호 등으로 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 605,449,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,454,490원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,994,510원 |
현재 회차 계산에서는 수협은행 담보채권 540,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 56,994,510원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 · 감정가 51% | 605,449,000원 | 540,000,000원 | 0원 | 56,994,510원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 41% | 484,359,200원 | 477,115,608원 | 62,884,392원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 감정가 33% | 387,487,360원 | 381,262,537원 | 158,737,463원 | 0원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 수협은행 측 미배당액은 커지지만, 데이터상 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 4회 유찰 시 미배당 62,884,392원, 5회 유찰 시 158,737,463원으로 증가하며 매수인 인수는 두 경우 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍문2동 주민센터 남서측 인근 기존주택지대로 단독주택·다세대주택 등이 위치합니다. 인근에 창경초, 백운중, 도봉보건소가 있습니다.
- 생활편의. 도당로·해동로·도봉로변에 음식점, 카페, 편의점, 병원, 약국 등 편의시설이 위치합니다.
- 교통. 인근 도봉로·해동로·도당로변에 버스정류장이 위치합니다.
- 토지. 지목 대, 면적 142㎡, 평지·정방형, 세로한면(가), 공시지가 2,711,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 이용. 감정평가상 단독주택(다중주택)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 비교. 현재 최저가 605,449,000원은 감정가의 51.2%지만 실거래 비교자료가 없으므로 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 점유자 전수 확인. 임차·점유 기재가 다수이고 보증금 미상 항목이 있습니다. 각 호실의 현재 점유 여부와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 101호 확인. 평면도상 공동취사장으로 표시된 부분이 주택으로 사용 중이므로 실제 이용상태와 점유관계를 현장에서 대조하세요.
- 배당 원본 확인. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 보증금 자료를 확인하세요.
- 임차권 3건 확인. 김햇빛·김경호·김민정 각 60,000,000원 임차권은 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 함께 매각되는 사건이므로 토지이용계획과 건물 현황을 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
권리의 핵심은 비교적 분명합니다. 2018.02.13 수협은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차·점유자의 전입과 임차권등기는 모두 그 이후라 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 물건은 단독주택(다중주택)으로 여러 점유기재가 있고 보증금 미상 항목이 다수이며, 101호에는 평면도 표시와 실제 주택 이용 사이의 확인 포인트가 있습니다.
또한 3회 유찰로 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔어도 실거래 시세 자료가 없어 가격이 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 그러나 가격·점유·배당 현황은 보수적으로 확인해야 하는 다중주택 경매입니다.
