서울북부지방법원 2025타경13811. 돈암동 한신·한진아파트내상가 411동 1층 3101호로 등기된 물건입니다. 사건상 용도는 대지로 기재되어 있지만 감정 이용상태에는 제2종근린생활시설이 확인됩니다. 권리구조의 기준점은 2008.08.04 중소기업은행 근저당권 188,000,000원입니다. 이후 2008.08.06 설정된 송숙현의 소유권이전청구권가등기와 2025.12.08 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어, 등기상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 “등기부상 3101호이나 실제 현장에서는 101호로 부르고 있음”이 명시되어 있습니다. 감정평가에서도 건축도면 1층 평면도에 호수가 기재되어 있지 않고, 현장 확인은 복도 점포별 용도·면적표, 상가 전면의 현황 호수표기, 인근 주민 탐문 등에 의존했다고 적혀 있습니다. 입찰 전에 내가 사는 점포가 정확히 어느 공간인지를 직접 맞춰 보는 절차가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13811 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 돈암동 609-1 한신,한진아파트내상가 411동 1층3101호 |
| 사건 용도 | 대지 |
| 감정 이용상태 | 기호(1): 공부상 제2종근린생활시설(부동산중개업소), 현황 순결한곱창 · 기호(2): 공부상 제2종근린생활시설(교습소) |
| 소유자 | 송숙현 · 2026.01.12 소유권이전 · 원인 2025.08.12 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 232,925,173원 |
| 말소기준권리 | 2008.08.04 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 188,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸
말소기준은 을구 3번 중소기업은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당권 108,000,000원은 2008.08.04 이미 말소됐고, 2006년 송봉섭 가등기도 2008.08.04 말소되었습니다. 말소기준 이틀 뒤인 2008.08.06 접수된 송숙현 가등기는 현 자료에서 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장정현 | 2023.05.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김은수 | 2023.04.07 | 미상 | 미상 | 2025.12.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일 2008.08.04보다 15년가량 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 임대인의 지위에서 승계하는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 두 임차인 모두 보증금과 확정일자가 미상이므로 배당순위와 최우선변제 여부는 현재 정보만으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다
제공된 단지 거래자료에는 한신 단지의 최근 거래 12건이 잡혀 있습니다. 그러나 대상 면적은 39.53㎡로 표시되면서 면적 매칭이 되지 않았고, 거래 표본은 68.13㎡·84.87㎡·132.96㎡ 아파트 거래입니다. 이 경매물건은 감정 이용상태가 제2종근린생활시설이므로, 이 수치를 그대로 상가 시세로 대입해 “감정가가 시세의 21.6%라 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 68.13㎡ | 5 | 935,000,000원 |
| 2026.07 | 68.13㎡ | 1 | 850,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 8 | 1,000,000,000원 |
| 2026.07 | 68.13㎡ | 2 | 875,000,000원 |
| 2026.07 | 68.13㎡ | 1 | 825,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 11 | 1,025,000,000원 |
| 2026.06 | 132.96㎡ | 12 | 1,160,000,000원 |
| 2026.06 | 68.13㎡ | 3 | 900,000,000원 |
| 2026.06 | 132.96㎡ | 1 | 907,000,000원 |
| 2026.06 | 132.96㎡ | 13 | 1,250,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 9 | 1,015,000,000원 |
| 2026.05 | 132.96㎡ | 5 | 1,130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 989,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,796,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 188,000,000원 | 188,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,204,000원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 188,000,000원이 전액 배당되고 22,204,000원이 소유자에게 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청채권 청구액은 232,925,173원이므로 근저당 채권최고액과의 차이는 원본 청구내역 대조가 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 214,000,000원 | 188,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 171,200,000원 | 168,003,200원 | 19,996,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 136,960,000원 | 134,242,560원 | 53,757,440원 | 0원 |
1회·2회 유찰 시 중소기업은행 배당 부족액은 늘어나지만, 현재 자료에서는 그 부족분이 매수인에게 승계되지 않습니다. 즉 가격이 내려가도 실질취득은 해당 회차 매각가와 동일한 구조입니다. 다만 상가에 직접 대응하는 실거래 시세가 없으므로, 유찰됐다는 이유만으로 “싸졌다”고 판단할 수는 없습니다.
⑥ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 우촌초등학교 북동측 인근. 공동주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 대규모 아파트 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 현황 이용. 감정자료에는 기호(1) 공부상 제2종근린생활시설(부동산중개업소), 현황 순결한곱창, 기호(2) 공부상 제2종근린생활시설(교습소)로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사 슬래브지붕 3층 건물이며 기본적인 급배수·위생설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 왕복 2차선 공도로 연계됩니다.
- 토지. 남서측 하향 완경사의 부정형이며 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역·제한보호구역 등이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 3101호와 현장 101호 동일성 확인. 현황조사서·매각물건명세서·건축물대장·점포 위치를 직접 대조하세요.
- 갑구 6번 가등기 원문 확인. 말소기준 이후라 소멸 분류되어 있으나 담보가등기 종류 확인 경고가 있습니다.
- 임차인 2명 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이라 최우선변제와 배당 관계가 확정되지 않았습니다.
- 김은수 배당요구 확인. 2025.12.16 배당요구가 확인되므로 배당요구서와 임대차자료를 대조하세요.
- 상가 시세 별도 조사. 제공된 한신 단지 실거래 12건은 아파트 거래이며 대상 면적도 매칭되지 않아 상가 가격 판단 근거로 직접 사용할 수 없습니다.
- 현황 영업·점유 확인. 감정자료에는 순결한곱창 등 현황 이용이 기재되어 있으므로 현재 영업자와 점유관계를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 목적물 확인은 단순하지 않다”
등기상 권리만 보면 방향은 분명합니다. 2008.08.04 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가등기와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 장정현·김은수도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 입찰 판단의 난점은 다른 곳에 있습니다. 첫째, 등기상 3101호와 현장 101호의 동일성을 직접 확인해야 합니다. 둘째, 두 임차인의 보증금·확정일자가 미상입니다. 셋째, 제공된 12건의 거래는 대상 상가와 면적·용도가 맞지 않아 214,000,000원이 싸고 비싼지를 판정할 직접 시세가 되지 못합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험은 낮지만, 목적물 특정과 상가 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰해야 하는 물건입니다.
