💰 181,000,000원 🛡 인수 0원 👥 임차·점유자 2명 ⚠️ 참고비율 18.3%
서울북부지방법원 2025타경13811. 돈암동 609-1 한신,한진아파트내상가 411동 1층3105호입니다. 감정요항에는 제2종근린생활시설이 기재돼 있고 현황 이용상태에는 “순결한곱창”이라는 영업 현황도 확인됩니다. 이 사건의 권리축은 2008.08.04. 중소기업은행 근저당 192,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 김봉태 근저당과 김은수 상가건물임차권은 모두 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건은 권리보다 가격 검증과 현장 특정이 핵심입니다. 제시된 한신 단지 최근 거래 12건은 68.13㎡·84.87㎡·132.96㎡ 아파트 거래이고, 가격 비교상 대상면적은 50.03㎡로 면적 매칭도 되지 않습니다. 따라서 181,000,000원이 단지 최근 12건 평균 989,333,333원의 18.3%라는 수치는 참고치일 뿐 직접적인 상가 시세 비교 근거로 사용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13811 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 돈암동 609-1 한신,한진아파트내상가 411동 1층3105호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정요항상 제2종근린생활시설 · 현황 기재 “순결한곱창” |
| 가격 비교 대상면적 | 50.03㎡ |
| 소유자 | 송숙현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 232,925,173원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 호수 확인 | 등기부상 3105호 · 실제 현장 호칭 105호 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2008년 기업은행 근저당
말소기준권리는 2008.08.04. 중소기업은행 근저당권이며 채권최고액은 192,000,000원입니다. 이후 2009년 김봉태 근저당 46,000,000원, 2025년 김은수 상가건물임차권, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 가등기·압류·가압류 등 상당수 과거 권리는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차·점유관계 — 대항력은 없지만 현장 확인은 필요
| 성명 | 점유 / 이용 | 신고·확정일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장정현 | 미상 / 미상 | 2023.05.12 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김은수 | 제411동 제1층 제3105호 전부 · 주거 (임차권등기) | 2023.04.07 / 2023.04.07 | 20,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 임차·점유자는 2명입니다. 장정현은 2023.05.12. 신고로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 보증금은 미상입니다. 김은수는 보증금 20,000,000원, 2023.04.07. 신고·확정일자를 갖고 있으며 2025.04.29. 임차권등기가 됐지만 역시 말소기준권리보다 후순위라 매수인에게 대항하지 못합니다. 김은수의 배당요구는 2025.04.29. 접수돼 있으나 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 비교 — 18.3%를 ‘상가 할인율’로 읽으면 안 된다
한신 단지의 최근 실거래 12건 평균은 989,333,333원, 최저 825,000,000원, 최고 1,250,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 935,000,000원입니다. 그러나 이 거래들은 68.13㎡·84.87㎡·132.96㎡ 아파트 거래이고, 대상 가격 비교면적 50.03㎡와도 매칭되지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 68.13㎡ | 5 | 935,000,000원 |
| 2026.07 | 68.13㎡ | 1 | 850,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 8 | 1,000,000,000원 |
| 2026.07 | 68.13㎡ | 2 | 875,000,000원 |
| 2026.07 | 68.13㎡ | 1 | 825,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 11 | 1,025,000,000원 |
| 2026.06 | 132.96㎡ | 12 | 1,160,000,000원 |
| 2026.06 | 68.13㎡ | 3 | 900,000,000원 |
| 2026.06 | 132.96㎡ | 1 | 907,000,000원 |
| 2026.06 | 132.96㎡ | 13 | 1,250,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 9 | 1,015,000,000원 |
| 2026.05 | 132.96㎡ | 5 | 1,130,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 989,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 192,000,000원 | 177,666,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 김봉태 | 46,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 238,000,000원에 대해 채권자 배당액은 177,666,000원, 미배당은 60,334,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 181,000,000원 | 177,666,000원 | 60,334,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 144,800,000원 | 141,972,800원 | 96,027,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 115,840,000원 | 113,418,240원 | 124,581,760원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수는 계속 0원입니다. 대신 선순위 중소기업은행부터 미배당 규모가 커집니다. 따라서 유찰 자체가 새로운 인수부담을 만드는 구조는 아니지만, 가격 메리트는 반드시 상가 자체의 적정가치를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 우촌초등학교 북동측 인근으로 공동주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 대규모 아파트 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정요항에는 공부상 제2종근린생활시설(부동산중개업소), 제2종근린생활시설(교습소)이 기재되고 현황 기재에는 “순결한곱창”이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사 슬래브지붕 3층 건물이며 기본적인 급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 왕복 2차선 공도로 연계됩니다.
- 토지. 남서측 하향 완경사의 부정형이며 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종일반주거지역과 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역 등 여러 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 5,260,000원/㎡가 기재돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호수 특정. 등기부는 3105호이지만 현장에서는 105호로 부르고 있습니다. 건축도면 1층 평면도에도 호수가 미기재돼 있어 실제 매각대상 위치를 현장에서 반드시 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 김은수 외 장정현이 조사돼 있고 장정현의 보증금·구체적 점유관계는 미상입니다. 명도 상대방을 입찰 전에 특정하는 편이 안전합니다.
- 임차권 확인. 김은수 임차권은 말소기준권리 후순위라 매각으로 소멸하지만 배당요구가 접수돼 있으므로 매각물건명세서상 배당·점유관계를 재확인해야 합니다.
- 상가 가격 별도 산정. 단지 아파트 실거래 평균 989,333,333원과 18.3% 비율은 직접 비교자료가 아닙니다. 상가 자체 가격·임대수익·공실·상권을 기준으로 입찰가를 따로 산정해야 합니다.
- 현황 이용 확인. 감정 이용상태와 실제 영업 현황, 점포 위치·면적·출입구를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건은 권리만 보면 방향이 선명합니다. 말소기준은 2008년 중소기업은행 근저당이고, 후순위 근저당과 임차권은 매각으로 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 김은수와 장정현 모두 신고 시점이 말소기준보다 늦어 대항력도 없습니다.
하지만 감정가 181,000,000원을 두고 “한신 단지 실거래 평균의 18.3%니까 매우 싸다”고 결론 내리면 분석이 틀어집니다. 최근 거래 12건은 아파트 거래이고 대상면적과도 매칭되지 않습니다. 더구나 현장에서는 등기상 3105호를 105호로 부르고 있어 대상 위치 특정과 실제 영업·점유 확인이 필수입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 상가 기준으로 재산정, 현장은 반드시 확인입니다.
