의정부지방법원 2026타경70933. 민락아크로빌(씨동) 6층 601호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김승용이며 2024.08.30 매매를 원인으로 2024.10.25 소유권을 이전받았고 거래가액은 220,000,000원입니다. 현재 등기에는 근저당권이 남아 있지 않습니다. 2020년 삼선새마을금고 근저당권 182,000,000원은 2020.11.16 해지로 이미 말소됐고, 2024년 의정부시 압류도 2024.09.03 해제로 말소됐습니다.
현재 경매에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2026.04.30 강제경매개시결정입니다. 이후 고려저축은행 가압류 49,008,935원은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 이진실은 목적물 전부를 주거로 사용하고 2020.11.13 전입했으며 2026.05.29 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 낙찰자가 최종적으로 부담할 금액을 지금 숫자로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70933 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 611-5 민락아크로빌(씨동) 6층601호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(601호) |
| 소유자 | 김승용 · 2024.10.25 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이현묵 / 225,469,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 면적 지표 | 66.25㎡ |
| 건축물 현황 | 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
등기만 놓고 보면 구조는 비교적 정리돼 있습니다. 삼선새마을금고의 2020년 근저당권은 이미 말소됐고, 의정부시 압류 역시 해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2026.04.30 강제경매개시결정이며, 그 뒤 2026.06.18 설정된 고려저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진실 | 목적물 전부 · 주거 | 2020.11.13 | 미상 | 2026.05.29 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 후 미회수 보증금의 존재 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자만 보면 97.7%, 그러나 ‘싸다’는 보류
시세 지표의 최근12개월 평균은 240,500,000원, 최신 거래는 2024.08의 240,000,000원입니다. 신건 최저가 235,000,000원은 평균의 97.7%로, 단순 가격표상 평균보다 5,500,000원 낮습니다. 다만 실제 응찰 판단에서는 임차보증금이 미상이라는 점을 먼저 반영해야 합니다. 실질취득액이 확정되지 않은 상태이므로 최저가만 보고 시세보다 싸다고 평가하는 것은 위험합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 65.8㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2024.08 | 66.76㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.08 | 65.8㎡ | 5 | 243,000,000원 |
| 2024.01 | 66.76㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 240,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,090,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 이현묵 | 225,469,725원 | 225,469,725원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 고려저축은행 | 49,008,935원 | 5,440,275원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 274,478,660원 중 230,910,000원이 배당되고 43,568,660원이 미배당되는 계산입니다. 이 표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 임차보증금이 미상인 만큼 이 표만으로 매수인 최종 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 235,000,000원 | 230,910,000원 | 43,568,660원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 188,000,000원 | 184,568,000원 | 89,910,660원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 150,400,000원 | 147,494,400원 | 126,984,260원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부용고등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 송산역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 601호는 오피스텔로 이용 중이며, 집합건축물대장의 건축물현황도 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물이며 기본 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 노폭 약 3미터 내외 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 1,131,000원/㎡, 토지면적 982.9㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 관련 제한이 표시돼 있습니다.
- 거래 표본. 민락아크로빌103동 시세 표본은 4건이며 거래가는 220,000,000원부터 259,000,000원까지입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이진실의 보증금과 확정일자를 확인하기 전에는 인수액·실질취득액을 확정하지 마세요.
- 전입 선후관계. 전입일 2020.11.13은 말소기준 2026.04.30보다 빠릅니다. 보증금 미상 상태이므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.
- 배당요구. 배당요구일은 2026.05.29입니다. 실제 배당 가능액과 미회수 보증금 여부를 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 시세 지표 평균의 97.7%라고 해도 실질취득액이 확정되지 않았으므로 단순 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태 및 건축물현황은 오피스텔입니다. 실제 사용·대출·환금성 판단 시 이 점을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 직접 대조해 보증금과 점유관계를 확인하세요.
맺으며 — “97.7%보다 중요한 숫자는 아직 없다”
표면 가격은 나쁘지 않습니다. 최저가 235,000,000원은 시세 지표 평균 240,500,000원의 97.7%이고 최신 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 등기상 과거 근저당과 압류도 이미 정리됐습니다. 하지만 이 사건에서 결론을 좌우하는 숫자는 235,000,000원이 아니라 아직 확인되지 않은 임차보증금입니다. 이진실의 전입이 말소기준보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 미상인 이상, 실질취득액은 열려 있습니다. 가격은 관찰, 권리는 보수적 확인. 보증금이 확인되기 전까지는 신건 할인율만 보고 들어갈 물건이 아닙니다.
