의정부지방법원 2026타경70933. 의정부 민락동 민락아크로빌(씨동) 8층 804호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태는 804호 다세대주택, 집합건축물대장 건축물현황 역시 다세대주택으로 기재돼 있습니다. 소유자 김승용은 2024.10.25 소유권을 취득했고, 거래가액은 225,000,000원입니다. 이 사건의 기준 권리는 2026.04.30 이현묵의 강제경매개시결정입니다.
등기부에는 과거 삼선새마을금고 근저당 208,000,000원이 있었지만 2021.02.01 해지로 이미 말소됐습니다. 반면 이현묵의 주택임차권은 2024.09.05 등기됐고, 전입·점유는 2021.02.01, 보증금은 199,000,000원입니다. 더 중요한 것은 현황조사상 별도의 점유자 이진실이 2020.11.13 전입했다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이진실을 단순한 무권리 점유자로 볼 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70933 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 611-5 민락아크로빌(씨동) 8층 804호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 승지로19번길 11-26 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 804호 다세대주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 53.28㎡ |
| 소유자 | 김승용 · 2024.10.25 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이현묵 / 225,469,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 계산되지만, 별도 점유자가 남는다
2020년 설정된 삼선새마을금고 근저당은 이미 말소됐습니다. 이후 이현묵은 2021.02.01 전입·점유했고, 2024.09.05 주택임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 199,000,000원, 확정일자는 2023.01.17이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 가정 매각가 252,000,000원에서는 이 보증금이 전액 배당되므로 이현묵에 대한 확인된 매수인 인수는 0원입니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진실 목적물 전부 | 2020.11.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 이현묵 제804호 전부 | 2021.02.01 | 199,000,000원 | 2023.01.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 회차 전액배당 시 0원 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 두 사람의 권리를 각각 따로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 97.2%지만 하락 추세라 여유가 크지 않다
민락아크로빌103동의 면적 유사 거래는 4건이며, 전체 평균은 264,500,000원입니다. 하지만 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 259,333,333원, 최신 거래는 260,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 과거보다 -7.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 53.79㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2024.02 | 53.28㎡ | 8 | 259,000,000원 |
| 2023.09 | 52.83㎡ | 8 | 259,000,000원 |
| 2023.06 | 53.28㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 259,333,333원 |
신건 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.2%입니다. 즉 가격만 보면 최근 평균 아래에 있지만 차이는 크지 않습니다. 더구나 시장 추세가 -7.4%이므로 전체 평균 264,500,000원을 근거로 가격 메리트를 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 이진실의 보증금이 미상인 상태에서는 이 작은 가격 차이가 미상 인수액으로 사라질 수도 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 임차인 이현묵 보증금 | 199,000,000원 | 199,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이현묵 | 225,469,725원 | 48,672,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이현묵 보증금 199,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 이현묵 관련 인수액은 0원입니다. 다만 이 계산으로 보증금이 확인되지 않은 이진실의 권리까지 해소됐다고 볼 수는 없습니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당도 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 이현묵 관련 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 252,000,000원 | 0원 | 176,797,725원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 201,600,000원 | 1,022,400원 | 225,469,725원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 161,280,000원 | 40,777,920원 | 225,469,725원 |
이현묵은 대항력 있는 임차인입니다. 따라서 매각대금이 낮아져 보증금을 전액 배당받지 못하는 회차부터 미배당분이 매수인에게 넘어옵니다. 1회 유찰 시 1,022,400원, 2회 유찰 시에는 40,777,920원의 인수가 계산됩니다. 특히 2회 유찰에서는 낙찰가 161,280,000원만 보고 시세 대비 큰 할인이라고 해석하면 안 됩니다. 실질취득은 낙찰가와 미배당 인수를 함께 봐야 하며, 대항력 임차보증금 구조에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 되돌아옵니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부용고등학교 북서측 인근. 아파트·단독주택·다세대주택·연립주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 송산역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 804호는 다세대주택으로 이용중입니다. 집합건축물대장의 건축물현황도 다세대주택입니다.
- 규모. 민락아크로빌103동은 8세대, 사용승인일은 2020.07.21입니다.
- 토지·도로. 3필 일단 토지, 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용중이며 남측 약 3미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,131,000원/㎡, 위반건축물 표시 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이진실 임대차 확인이 최우선. 2020.11.13 전입·점유가 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 계약서·전입세대·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 이현묵 이중 지위 확인. 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 임대차와 신청채권의 원인·관계를 원문서로 대조해야 합니다.
- 현재 회차 인수 0원은 이현묵 기준. 252,000,000원 매각 가정에서 이현묵 보증금은 전액 배당되지만 이진실의 미상 위험까지 0원이 되는 것은 아닙니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰 시 인수 1,022,400원, 2회 유찰 시 40,777,920원이 발생하는 시나리오입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 259,333,333원 대비 최저가는 97.2%지만 최근 거래 추세가 -7.4%입니다.
- 소규모 집합건물 환금성. 8세대 규모이고 오피스텔·다세대주택이 혼재하는 건물이므로 매도 시 수요층을 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 ‘이진실의 보증금’
이 물건은 겉으로만 보면 신건 2.52억이 최근 평균 2.593억보다 낮고, 이현묵의 1.99억 보증금도 현재 회차에서 전액 배당되는 구조입니다. 여기까지만 보면 입찰 가능한 가격처럼 보일 수 있습니다. 하지만 현황조사상 이진실이 2020.11.13부터 목적물 전부를 점유하고 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 임차관계가 정리되지 않은 상태에서는 매수인 최종 부담을 확정할 수 없습니다.
또한 시장은 최근 -7.4% 흐름을 보이고 있습니다. 따라서 전체 평균 264,500,000원보다 싸다는 이유로 점수를 높일 물건도 아닙니다. 현재 판단은 가격은 소폭 아래, 주된 임차권은 현재 회차에서 배당 가능, 그러나 별도 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 이진실 임대차관계를 얼마까지 확정하느냐입니다.
