대전지방법원 2025타경1069. 충청남도 서천군 서천읍 화금리 602-1 일대의 건물·토지 일괄매각 사건입니다. 데이터상 용도는 기타 + 토지이고, 감정 이용상태는 1·2층 노유자시설(어린이집), 3층 단독주택, 부속건물 역시 노유자시설(어린이집)입니다. 말소기준권리는 2012.05.14 접수된 서천군수산업협동조합 근저당권으로, 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 숫자만 보면 감정가 796,264,390원에서 최저가 390,170,000원까지 내려온 물건입니다.
다만 이 물건은 “유찰이 많이 됐으니 싸다”로 끝낼 사건이 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 매각 포함, 컨테이너 1동 및 저온창고 매각 제외, 그리고 목록 1,3,5번 현황 “도로”가 적혀 있습니다. 임차인 목록은 비어 있지만 감정요항의 기타참고사항은 임대관계는 미상입니다. 즉 권리상 배당표 인수액은 0원이어도, 현장 확인 없이 환금성과 사용가치를 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1069 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 서천읍 화금리 602-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층,2층 노유자시설(어린이집) · 3층 단독주택 · 부속건물 노유자시설(어린이집) |
| 소유자 | 조시옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 796,264,390원 / 390,170,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서천군수산업협동조합 / 527,236,112원 |
| 매각기일 | 20260630 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 수협 근저당
말소기준권리는 2012.05.14 을구 7번 근저당권입니다. 채권최고액은 554,905,000원, 근저당권자는 서천군수산업협동조합, 채무자는 조시옥입니다. 그 뒤로 들어온 2024년 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 데이터상 배당표의 assumed_by_buyer는 0원입니다.
② 매각 조건 — 포함·제외·도로 현황이 핵심
이 사건의 메모는 단순합니다. 일괄매각이고, 제시외 건물 및 수목(ㄱ~ㅁ) 등은 매각 포함입니다. 반면 컨테이너(ㅂ) 1동 및 저온창고(ㅅ)는 매각 제외입니다. 또한 목록 1,3,5번 현황은 “도로”로 기재되어 있습니다.
| 항목 | 내용 | 입찰 전 의미 |
|---|---|---|
| 일괄매각 | 일괄매각 | 건물·토지 전체 구성과 이용 가능성을 같이 봐야 함 |
| 포함 | 제시외 건물 및 수목(ㄱ~ㅁ) 등 매각 포함 | 감정가와 현황 가치를 함께 확인 |
| 제외 | 컨테이너(ㅂ) 1동 및 저온창고(ㅅ) 매각 제외 | 사용계획에 포함시키면 안 됨 |
| 현황 | 목록 1,3,5번 현황 “도로” | 소유권 취득 후 독점 사용·환금성 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 390,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,262,380원 |
| 을구 1 (전 1)번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | - | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 559,000,000원 | 383,907,620원 |
| 을구 4번 근저당권 · 정종분 | 116,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 서천군수산업협동조합 | 554,905,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,491,604원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서천축산업협동조합 | 7,272,915원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 390,170,000원 가정 배당표입니다. 채권자 총 청구 1,242,669,519원 중 배당은 383,907,620원, 미배당은 858,761,899원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 390,170,000원 | 383,907,620원 | 858,761,899원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 273,119,000원 | 268,495,334원 | 974,174,185원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 191,183,300원 | 187,706,734원 | 1,054,962,785원 | 0원 |
대항력 인수형 임차인이 있는 사건이 아니므로 실질취득액은 현재 데이터상 낙찰가 + 인수 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 법률상 인수액 계산일 뿐이고, 컨테이너·저온창고 제외, 도로 현황, 임대관계 미상이라는 현장 리스크를 제거해 주지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서천여자정보고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통시설을 포함한 제반 교통상황은 보통시 됩니다.
- 이용상태. 1층,2층은 노유자시설(어린이집), 3층은 단독주택, 부속건물은 노유자시설(어린이집)로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 1995.12.30입니다. 부속건물은 조적조 슬래브지붕 단층 건물이며 사용승인일은 2006.07.21입니다.
- 토지 제한. 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역이 포함·저촉됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 “-”이고, 위반건축물 표시는 false입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항은 임대관계 미상입니다. 어린이집·주택 사용관계와 실제 점유자를 확인하세요.
- 제외물건 확인. 컨테이너(ㅂ) 1동 및 저온창고(ㅅ)는 매각 제외입니다. 낙찰 후 사용계획에 포함하면 안 됩니다.
- 도로 현황 확인. 목록 1,3,5번 현황이 “도로”입니다. 독점 사용 가능성, 통행관계, 환금성을 반드시 따져야 합니다.
- 용도 전환성 확인. 현재 이용상태가 노유자시설(어린이집)과 단독주택이므로, 원하는 용도로 즉시 쓸 수 있는지 별도 확인이 필요합니다.
- 배당표 착시 경계. 인수 0원이라도 채권 미배당이 858,761,899원 발생하는 구조입니다. 이는 가격이 낮아진 이유와 시장성 판단의 단서입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하고, 미납 공과금·당해세·인허가 사항을 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 싸 보이는 이유”를 먼저 확인해야 한다
이 사건은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 입찰 검토가 가능한 구조입니다. 하지만 물건의 본질은 아파트형 안전자산이 아니라 기타 + 토지, 노유자시설(어린이집)·단독주택, 도로 현황 토지, 매각 제외 물건이 섞인 복합 물건입니다. 결론은 단순합니다. 권리는 통과, 물건성은 보류. 현장 확인과 사용계획 검증을 끝낸 사람에게만 390,170,000원이라는 숫자가 의미를 갖습니다.
