청주지방법원 2025타경6090. 청주시 상당구 금천동 장자마을부영아파트 301동 7층 703호 아파트입니다. 동일 면적 실거래 비교 대상은 전용 84.99㎡이며, 감정평가상 본건은 지하1층·지상15층 건물의 제7층 제703호로 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 유재윤이며, 2010.03.25 소유권이전 당시 거래가액은 156,000,000원입니다.

권리구조의 기준점은 2014.04.15 설정된 진천신용협동조합 근저당 143,000,000원입니다. 그 뒤 2015년 진천신용협동조합 근저당 39,000,000원, 2025년 황은준 근저당 220,000,000원과 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 말소기준

말소기준은 2014.04.15 진천신용협동조합 근저당 143,000,000원입니다. 이후 설정된 진천신용협동조합의 39,000,000원 근저당, 황은준의 220,000,000원 근저당과 2025.12.31 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당은 이미 등기부상 말소돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음

박정아의 전입신고일은 2024.01.30으로 말소기준인 2014.04.15보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 대항력에 따른 보증금 승계 위험도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 미상입니다. 이는 배당관계 확인 대상이지만, 현재 분석에서 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.

③ 시세 비교 — 신건 250,000,000원은 최근 평균의 113.0%

장자마을부영(324-3단지)은 378세대, 2003.09.08 사용승인 단지입니다. 비교 가능한 동일 면적 84.99㎡ 실거래는 최근 12개월 12건이며, 평균은 221,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.07의 220,000,000원, 최근 표본 최저는 190,000,000원, 최고는 245,000,000원입니다.

현재 최저매각가이자 실질취득액은 250,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 추가 권리인수 없이 낙찰가가 그대로 실질취득액이 됩니다. 그런데 이 금액은 최근 12개월 평균의 113.0%이고, 최신 거래 220,000,000원과 최근 표본 최고가 245,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 신건 가격을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)

채권 총액 402,000,000원 중 예상배당은 245,700,000원, 미배당은 156,300,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원

유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 가격만 보면 1회 유찰 시 200,000,000원, 2회 유찰 시 160,000,000원으로 내려가는 구조입니다. 현재 회차는 최근 시세 이상인 반면, 유찰 여부에 따라 가격 위치가 크게 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 상당구 금천동 동주초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지·단독주택·근린생활시설·교육시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재합니다.
• 도로. 본건 아파트 부지는 북동측으로 왕복 3~4차선 포장도로에 접합니다.
• 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중이며 난방설비·위생 및 급배수설비·소방설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지계획. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암2택지개발지구)·공동주택용지에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
• 거래표본. 장자마을부영(324-3단지)은 378세대이며, 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격부터 확인. 현재 최저가 250,000,000원은 최근 12개월 평균 221,166,666원의 113.0%입니다. 권리 안전성과 가격 경쟁력을 분리해서 판단해야 합니다.
• 최신 실거래 대조. 2026.07 최신 거래는 220,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액보다 높습니다.
• 임차인 원본 확인. 박정아의 보증금·확정일자·우선변제 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서와 현황조사의 임대차 내용을 재확인하세요.
• 대항력 구분. 박정아의 전입일 2024.01.30은 말소기준 2014.04.15 이후이므로 대항력은 없습니다.
• 배당 부족과 인수 혼동 금지. 신건에서도 미배당 156,300,000원이 발생하지만 매수인 인수는 0원입니다.
• 회차별 가격. 데이터상 1회 유찰 시 200,000,000원, 2회 유찰 시 160,000,000원입니다. 현재 가격과 유찰 후 가격의 시세 위치가 크게 다릅니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 시세 위”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.04.15 진천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 박정아도 전입일이 2024.01.30이라 대항력이 없으며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 현재 신건 가격은 별개의 문제입니다. 실질취득 250,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 221,166,666원의 113.0%이고, 최신 거래 220,000,000원과 최근 표본 최고가 245,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 저렴한 경매라고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로가 핵심입니다.