청주지방법원 2025타경6090. 진천읍 신정리 천호빌라 101동 3층 308호입니다. 등기상 소유자는 유재윤이고, 현재 권리분석의 기준점은 2013.09.27. 설정된 진천신용협동조합 근저당권 32,500,000원입니다. 2025.08.07. 황은준 명의로 채권최고액 220,000,000원의 후순위 근저당이 설정됐고, 같은 채권자 황은준이 2025.12.31. 임의경매를 개시했습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하며, 배당에서 황은준에게 거액의 미배당이 발생하더라도 그것이 매수인의 인수채무로 넘어가지는 않습니다.
점유 관계에서는 박정아 1명이 확인됩니다. 전입일은 2024.01.30.으로 말소기준인 2013.09.27.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제· 최우선변제 여부는 입찰 전에 보완 확인해야 합니다. 즉 인수 위험과 배당 확인 문제는 구분해서 봐야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경6090 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 신정리 675-6 천호빌라 101동 3층308호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 · 전용 59.67㎡ · 지상4층 건물 내 3층 308호 |
| 소유자 | 유재윤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 황은준 / 220,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2013.09.27. 진천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 32,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 미배당은 커도 매수인 인수는 0원
1994년 한국주택은행 근저당권은 2013년에 말소됐고, 과거 한국외환은행·신한은행 가압류와 2007년 강제경매개시결정 역시 이미 말소된 이력입니다. 현재 분석에서 기준이 되는 권리는 2013.09.27. 진천신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 황은준 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정아 | 2024.01.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
박정아의 전입일 2024.01.30.은 말소기준 2013.09.27.보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인으로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 보증금 규모에 따라 소액임차인 최우선변제 등 실제 배당순서는 달라질 수 있으므로, 매각물건명세서와 배당요구 현황을 입찰 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건, 하락 추세까지 겹친다
천호빌라타운 전용 59.67㎡ 거래 표본은 12건이며 전체 평균은 48,141,666원입니다. 하지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 47,522,222원, 최신 거래 48,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -5.0%를 우선해서 봐야 합니다. 신건 최저가 55,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.67㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2026.03 | 59.67㎡ | 3 | 37,000,000원 |
| 2026.03 | 59.67㎡ | 1 | 41,000,000원 |
| 2026.03 | 59.67㎡ | 4 | 43,700,000원 |
| 2026.01 | 59.67㎡ | 3 | 44,000,000원 |
| 2026.01 | 59.67㎡ | 2 | 52,000,000원 |
| 2025.09 | 59.67㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2025.07 | 59.67㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2025.05 | 59.67㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2025.04 | 59.67㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2024.09 | 59.67㎡ | 3 | 47,000,000원 |
| 2024.03 | 59.67㎡ | 1 | 51,000,000원 |
최신 거래는 2026.04.의 48,000,000원이고, 표본 최저는 37,000,000원, 최고는 55,000,000원입니다. 신건 최저가 55,000,000원은 거래 표본의 최고가와 같고, 최근 12개월 평균보다 높습니다. 게다가 최근 거래가 이전 거래군보다 5.0% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 평균 대비 수치만으로 가격 매력을 높게 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,390,000원 |
| 1. 근저당 · 진천신용협동조합 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 2. 근저당 · 황은준 | 220,000,000원 | 21,110,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 252,500,000원 중 예상배당은 53,610,000원이며 미배당은 198,890,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 산정상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 황은준 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 55,000,000원 | 53,610,000원 | 198,890,000원 | 21,110,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 44,000,000원 | 42,808,000원 | 209,692,000원 | 10,308,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 35,200,000원 | 34,166,400원 | 218,333,600원 | 1,666,400원 | 0원 |
현재 신건 55,000,000원은 최근 시세보다 높은 반면, 1회 유찰 시 매각가 44,000,000원은 최근 12개월 평균 47,522,222원과 최신 거래 48,000,000원 아래로 내려옵니다. 2회 유찰 시에는 35,200,000원입니다. 다만 실제 입찰가 판단은 개별 호수 상태와 임차관계 확인을 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 대상 308호는 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 지상4층 건물의 3층입니다.
- 입지. 진천읍 신정리 소재 진천상업고등학교 남측 인근으로, 주변에는 단독주택·근린생활시설·교육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 토지는 남서측으로 왕복 3~4차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 중로1류·중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 단지. 천호빌라타운은 112세대, 1994.01.01. 준공으로 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 55,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.7%입니다. 신건 단계에서는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -5.0%입니다. 전체 거래 평균만 보고 응찰 상한을 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 박정아 임차관계 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 최우선변제 가능성은 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 미배당 오해 금지. 황은준 채권의 미배당이 크더라도 현재 권리구조상 후순위 근저당 미배당이 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 괜찮지만, 신건 가격은 최근 시세 위”
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2013년 진천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 황은준 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박정아의 전입도 말소기준 이후라 대항력이 없고, 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 신건 실질취득 55,000,000원은 최근 12개월 평균 47,522,222원의 115.7%이고 최신 거래 48,000,000원보다 높습니다. 거래 추세 역시 -5.0%입니다. 따라서 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 현재 회차를 가격 메리트 있는 물건으로 볼 수 없습니다. 이 사건은 권리는 통과, 신건 가격은 보류가 핵심 결론입니다.
