대전지방법원 2023타경5187. 서산시 성연면 이안큐브오피스텔 1층 102호입니다. 감정가는 596,000,000원이지만 8회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가격은 34,358,000원입니다. 등기상 소유자는 마룡투자개발주식회사이고, 2020.07.20 거래가액 587,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 농협은행의 채권최고액 4,260,000,000원 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건에서 눈에 띄는 것은 단순한 최저가가 아닙니다. 현황은 공실이지만, 매각물건명세서에는 101호 및 103호와 벽체 구분 없이 이어져 있고, 각 호 바닥에 육안으로 식별 가능한 선만 표시돼 있다고 적혀 있습니다. 따라서 입찰 판단에서는 권리 인수 여부와 별개로 실제 전유부분 경계, 독립 사용 가능성, 원상복구 또는 구획 비용을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경5187 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 성연2로 45, 1층102호 (이안큐브오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 18층 중 제1층 · 사용승인일 2019.07.29. |
| 소유자 | 마룡투자개발주식회사 · 2020.07.20. 소유권이전 · 거래가액 587,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 596,000,000원 / 34,358,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 3,596,794,804원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 말소기준은 2020.07.20 접수 제27360호 농협은행 근저당권이고, 같은 날 이후 접수된 후순위 근저당권과 가압류·압류, 2023.10.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.10.12 개시됐던 별도 임의경매는 2023.04.26 취하돼 관련 등기가 말소됐습니다.
② 유찰 흐름 — 8회 유찰, 감정가의 5.76%
현재 회차 최저매각가격은 34,358,000원으로 감정가 596,000,000원의 5.76%입니다. 다음 회차 가정은 24,050,600원, 그 다음은 16,835,420원으로 제시돼 있습니다. 다만 유찰 폭만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 실제 독립 사용 가능성과 환금성까지 함께 확인해야 합니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 34,358,000원 | 5.76% | 9,026,097,644원 |
| 9회 유찰 시 | 24,050,600원 | 4.04% | 9,036,219,511원 |
| 10회 유찰 시 | 16,835,420원 | 2.82% | 9,043,304,818원 |
③ 예상배당표 (매각가 34,358,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,018,444원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 4,260,000,000원 | 33,339,556원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 804,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 한명주 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 이의중 | 480,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 주식회사유림디앤씨 | 2,403,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이엔디엔피 | 112,437,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,059,437,200원 중 예상 배당은 33,339,556원이며, 채권 미배당은 9,026,097,644원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 102호는 현재 공실이며, 101호 및 103호와 벽체 구분 없이 이어져 있습니다. 각 호 바닥에는 육안으로 식별 가능한 선이 표시돼 있습니다.
- 입지. 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 오사삼거리 북동 인근으로, 주변에 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서측·남측은 왕복 4차선 도로, 북측·동측은 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물이며 사용승인일은 2019.07.29.입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하며, 현황 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 실측. 101호·102호·103호 사이 벽체가 없는 상태이므로 바닥 표시와 집합건물 도면을 현장에서 대조해 102호의 정확한 범위를 확인하세요.
- 독립 사용 가능성. 102호 단독 출입·설비·영업 또는 임대가 가능한지, 구획 공사가 필요한지 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 보증금 조건과 다르므로 입찰 준비 단계에서 반드시 반영해야 합니다.
- 8회 유찰 원인. 단순 가격 하락만 보지 말고, 현황·수요·환금성 측면에서 반복 유찰 원인을 현장조사로 검증하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 후순위 권리의 현재 등기 상태, 매각물건명세서 및 매각조건을 입찰 직전 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 자체가 단순하지 않다
등기와 배당만 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 2020.07.20 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 정리되고, 현재 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리 밖에 있습니다. 감정가 596,000,000원에서 8회 유찰돼 34,358,000원까지 내려온 이력, 1층 오피스텔이라는 용도, 그리고 101호·103호와 벽체가 없는 공실 현황이 동시에 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 안전하다”에서 끝낼 사건이 아니라, 실제 호실 경계와 독립 사용성·환금성을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
