대전지방법원 2023타경5187. 서산시 성연면 오사리 이안큐브오피스텔 1층 103호입니다. 감정가는 498,000,000원이지만 현재 최저매각가격은 28,708,000원으로, 8회 유찰을 거쳐 감정가의 5.76% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만 이 사건은 단순히 “감정가 대비 얼마나 싸졌나”만 볼 물건이 아닙니다. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 실제로 싼지는 판단할 수 없고, 무엇보다 101호 및 102호와 벽체 구분 없이 공실 상태라는 현황이 확인됩니다.
권리 쪽은 상대적으로 명확합니다. 2020.07.20. 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정과 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심 리스크는 임차인 보증금 승계가 아니라 다회 유찰의 원인, 1층 공간의 독립성, 현황상 벽체 구분 문제, 그리고 실제 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경5187 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 성연2로 45, 1층103호 (이안큐브오피스텔) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 현황 공실 |
| 소유자 | 마룡투자개발주식회사 |
| 소유권 취득 | 2020.07.20. 소유권이전 · 거래가액 483,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 498,000,000원 / 28,708,000원 |
| 유찰횟수 | 8회 |
| 신청채권 청구액 | 3,596,794,804원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 입찰보증금 | 5,741,600원 · 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위 권리
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 말소기준권리는 2020.07.20. 접수된 농협은행 근저당권입니다. 같은 날 한명주·이의중·주식회사유림디앤씨 등의 근저당권이 이어지고, 이후 주식회사 케이엔디엔피의 가압류, 서산시·국의 압류, 2023.10.05. 임의경매개시결정이 존재합니다. 제공된 권리판정상 말소기준 이후의 이들 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 5.76%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 498,000,000원에서 8회 유찰된 현재 최저매각가는 28,708,000원입니다. 감정가 대비 5.76%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 9회 유찰 시 20,095,600원, 10회 유찰 시 14,066,920원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 5.76% | 28,708,000원 | 9,031,645,944원 |
| 9회 유찰 시 | 4.04% | 20,095,600원 | 9,040,103,321원 |
| 10회 유찰 시 | 2.82% | 14,066,920원 | 9,046,023,485원 |
여기서 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 전혀 다르다는 것입니다. 이 물건에는 최근 실거래 비교값이 없으므로, 현재 28,708,000원이 실질 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 오히려 8회나 유찰된 사실 자체가 시장 참여자들이 감정가뿐 아니라 물건의 이용성·독립성· 환금성을 보수적으로 평가해 왔다는 신호로 읽어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,708,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 916,744원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 4,260,000,000원 | 27,791,256원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 804,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 한명주 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이의중 | 480,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사유림디앤씨 | 2,403,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이엔디엔피 | 112,437,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,059,437,200원 중 예상배당은 27,791,256원이고, 미배당액은 9,031,645,944원입니다. 이 미배당 채권액이 곧 매수인 인수액을 의미하는 것은 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 서산시 성연면 오사리 ‘오사삼거리’ 북동 인근이며, 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 18층 건물이며 사용승인일은 2019.07.29.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지 이용. 2필 일단 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측·남측은 왕복 4차선 도로, 북측·동측은 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 지역·지구. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 벽체 구분을 최우선 현장확인. 103호가 101호·102호와 벽체 없이 연결된 현황을 직접 확인하고, 각 호의 독립 출입·사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 낙폭만 보고 시세를 추정하지 않기. 현재 최저가 28,708,000원은 감정가의 5.76%지만 최근 거래자료가 없어 시장가 대비 할인율은 확인되지 않습니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 다회 유찰은 단순 가격 문제뿐 아니라 이용성과 환금성에 대한 시장의 보수적 평가가 누적됐을 가능성을 염두에 둬야 합니다.
- 입찰보증금 20%. 특별매각조건에 따라 현재 회차 보증금은 5,741,600원입니다. 일반적인 10%로 착각하면 안 됩니다.
- 공실 상태 확인. 감정 당시 공실이지만 실제 매각 시점의 점유상태와 출입 가능 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 농협은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조와 경매개시결정·압류·가압류 상태를 입찰 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조만 보면 임차인도 없고 인수액도 0원이라 비교적 깔끔합니다. 그러나 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 감정가 498,000,000원짜리 물건이 8회 유찰되어 28,708,000원까지 내려왔다는 사실은 분명 강한 가격 신호이지만, 최근 실거래 시세가 없어 이를 시장가 대비 할인으로 곧바로 환산할 수 없습니다.
특히 103호가 101호·102호와 벽체 구분 없이 공실이라는 점은 이 물건의 가장 중요한 현황 리스크입니다. 바닥선으로 호실 경계가 표시되어 있다는 사실만으로 독립적인 사용성과 환금성이 확보되는 것은 아닙니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 물리적 독립성과 시장 환금성은 현장 검증이 필수. 이 사건은 “얼마나 많이 떨어졌나”보다 “낙찰 후 실제로 어떻게 쓸 수 있고, 다시 팔 수 있는가”를 먼저 확인해야 합니다.
