청주지방법원 2026타경50105. 충청북도 청주시 흥덕구 남촌동 48 일대의 대지·토지와 창고·제조업소 관련 물건입니다. 감정평가상 일련번호4는 창고 및 화장실, 일련번호4-1은 창고, 일련번호5는 제조업소 및 사무실 등으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사성화텍이며, 등기상 최초 확인되는 소유권보존은 2018.05.11입니다.
권리의 출발점은 2019.08.30 설정된 중소기업은행 근저당권 600,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정 다수는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 다만 2026.02.10 재산보전처분은 등기 내용상 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위 금지를 내용으로 하며, 제공된 권리표에서는 경매로 인한 소멸 여부가 확정 표시되지 않았습니다. 이 부분은 입찰 전 원문 확인이 필요한 핵심 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50105 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 남촌동 48 · 남촌동 49, 48 · 남촌로 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 창고 및 화장실 · 창고 · 제조업소 및 사무실 등 |
| 소유자 | 주식회사성화텍 |
| 감정가 / 최저가 | 2,545,800,500원 / 2,545,800,500원 (신건) |
| 청구액 | 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 컨테이너 박스 전부 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 보전처분은 확인 필요
말소기준권리는 2019.08.30 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 중소기업은행 근저당권 480,000,000원이 추가로 설정됐고, 이후 신한은행 근저당권 420,000,000원과 600,000,000원도 설정됐습니다. 가압류·압류도 다수 이어졌으며 2026.01.23에는 중소기업은행이 이 사건의 임의경매개시결정을 등기했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안윤기 | 2024.02.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
안윤기의 전입신고일은 2024.02.07로 말소기준권리인 2019.08.30보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 안윤기 1명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건을 싸다고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 2,545,800,500원인 신건입니다. 동일 용도·입지의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않아, 이 금액이 시장가보다 낮은지 높은지는 본 자료만으로 확정할 수 없습니다. 따라서 권리가 정리된다는 이유만으로 신건 가격에 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,545,800,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,858,005원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 5. 가압류 · 경도유니온주식회사 | 245,595,399원 | 245,595,399원 |
| 6. 가압류 · 이호영 | 12,456,961원 | 12,456,961원 |
| 7. 가압류 · 주성물산 주식회사 | 5,643,000원 | 5,643,000원 |
| 8. 가압류 · 광명이엔지 주식회사 | 387,204,665원 | 154,247,135원 |
| 가압류 · 건설공제조합 | 250,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 중소기업은행 | 1,744,710,589원 | 0원 |
| 가압류 · 중소기업은행 | 97,982,233원 | 0원 |
| 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 178,995,402원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 44,730,962원 | 0원 |
| 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 24,734,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,092,053,511원 중 예상 배당액은 2,517,942,495원이며, 미충족액은 2,574,111,016원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 청주시 흥덕구 지동동 소재 서청주TG 북동측 인근이며, 주택·농경지·공장 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 간선도로가 통과합니다.
- 이용상태. 창고 및 화장실, 창고, 제조업소 및 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 공장용지, 면적 1,452.0㎡, 평지·부정형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 235,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 건물. 일반철골구조와 경량철골구조 건물로 창고·제조업소·사무실 등에 이용되고, 위생·급배수설비와 일부 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재산보전처분 원문 확인. 2026.02.10 처분금지 등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 매각물건명세서·등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건 확인. 지상 컨테이너 박스 전부가 매각 제외이므로 현장에서 위치·수량·점유관계를 직접 구분해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지와 각 건물의 실제 경계·현황을 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 안윤기는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 명세서 원문에서 최종 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 2,545,800,500원을 거래사례, 토지가격, 건물 상태, 공장 활용성 및 철거·보수 비용과 별도로 대조해야 합니다.
- 규제 검토. 자연녹지지역·비행안전제3구역·군용비행장 소음대책구역 등 이용 제한이 실제 증축·용도변경·사업계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 2019.08.30 중소기업은행 근저당권이 말소기준으로 잡히고, 확인된 임차인 안윤기는 2024.02.07 전입이라 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다. 반면 2026.02.10 재산보전처분의 처리, 컨테이너 박스 매각 제외, 일괄매각·제시외 건물 범위는 반드시 원문과 현장에서 확인해야 합니다.
또한 현재 최저가 2,545,800,500원은 신건 가격입니다. 비교할 실거래 기준이 없는 상태에서는 이 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 말소기준과 임차인 관계는 비교적 명확하지만, 특수 등기와 현장 범위·가격 검증이 남아 있는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
