청주지방법원 2026타경50105. 청주시 청원구 사천동 신동아아파트 12동 10층 1006호, 전용 84.81㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사성화텍으로, 2022.05.16 매매를 원인으로 거래가액 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 말소기준권리는 2023.06.22 설정된 주식회사신한은행 근저당권, 채권최고액 600,000,000원입니다. 이후 등기된 다수의 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리관계만 놓고 보면 핵심은 비교적 분명합니다. 임차인 안윤기의 전입일은 2024.02.07로 말소기준보다 뒤이고, 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 따라서 현재 입찰 판단의 중심은 권리보다 가격과 원문 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50105 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 사천동 229-1 신동아아파트 12동 10층1006호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.81㎡ · 10층 |
| 소유자 | 주식회사성화텍 · 2022.05.16 매매 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 · 신건 |
| 신청채권 청구액 | 1,080,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.22 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 신동아 · 958세대 · 1993.05.29 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 집중돼 있다
말소기준권리 이후 경도유니온주식회사, 건설공제조합, 중소기업은행, 중소벤처기업진흥공단, 서울보증보험주식회사, 근로복지공단 등의 가압류와 국세 압류가 연이어 등기됐습니다. 금액 규모는 크지만, 매각으로 소멸하는 후순위 채권이므로 미배당 자체가 매수인의 채무 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안윤기 | 2024.02.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 안윤기의 전입신고는 말소기준권리인 2023.06.22보다 늦은 2024.02.07이므로 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 현재 자료 기준으로 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.02억은 최근 평균의 114.1%
같은 단지 ‘신동아’ 전용 84.81㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 177,041,666원이고, 현재 최저매각가 202,000,000원은 그 평균의 114.1%입니다. 최신 거래 중에는 2026.08 거래가 150,000,000원도 확인됩니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.81㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 7 | 207,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 10 | 162,500,000원 |
| 2026.06 | 84.81㎡ | 13 | 178,000,000원 |
| 2026.06 | 84.81㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 84.81㎡ | 4 | 193,000,000원 |
| 2026.05 | 84.81㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 84.81㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 1 | 178,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 9 | 189,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.81㎡ | 12건 | 177,041,666원 |
실거래 범위는 150,000,000원~207,000,000원이고 최근 12개월 평균은 177,041,666원입니다. 신건 최저가 202,000,000원은 이 최근 평균의 114.1%입니다. 권리상 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 202,000,000원이며, 시세 비교 기준을 최저가와 별도로 낮춰 잡을 이유가 없습니다. 현재 회차에서는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 198,372,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 경도유니온주식회사 | 245,595,399원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 건설공제조합 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 중소기업은행 | 1,744,710,589원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 중소기업은행 | 97,982,233원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 178,995,402원 | 0원 |
| 8. 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 24,734,300원 | 0원 |
| 9. 갑구 14번 가압류 · 근로복지공단 | 78,328,180원 | 0원 |
| 10. 갑구 17번 가압류 · 중소기업은행 | 26,842,501원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,247,188,604원 중 채권자 예상배당은 198,372,000원, 미배당은 3,048,816,604원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼야 시세권으로 내려온다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 202,000,000원 | 198,372,000원 | 3,048,816,604원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 161,600,000원 | 158,537,600원 | 3,088,651,004원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 129,280,000원 | 126,670,080원 | 3,120,518,524원 | 0원 |
현재 회차의 202,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 최저가는 161,600,000원, 2회 유찰 시 129,280,000원으로 내려갑니다. 이 사건은 대항력 임차인 인수형이 아니므로 회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원으로 제시되어 있습니다. 즉 유찰 시에는 최저가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 신동아아파트는 958세대이며 준공일은 1993.05.29입니다. 동일 84.81㎡ 실거래 표본 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·사다리형·중로각지이며 토지면적은 25,836.0㎡입니다.
- 도로. 중로2류와 소로1류에 접하는 것으로 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역이 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 606,500원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한부터 정하기. 현재 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균 177,041,666원의 114.1%입니다. 신건 가격에는 메리트 가점을 주기 어렵습니다.
- 임차인 원문 확인. 안윤기는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구와 소액임차인 최우선변제 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 재산보전처분 확인. 2026.02.10 재산보전처분의 매각절차 영향과 소멸 여부를 명세서·등기 원문으로 확인해야 합니다.
- 근저당 일부 대위변제 확인. 2026.03.03 기술보증기금 289,603,795원 일부 대위변제에 따른 실제 배당권자와 잔존채권을 대조해야 합니다.
- 사건번호 대조. 본건 사건표시는 2026타경50105이나, 등기부 경매개시결정에는 2026타경103이 기재되어 있습니다. 입찰 대상과 등기 사건의 연결관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 감정평가 대상 대조. 아파트 사건과 일치하지 않는 창고·제조업소 관련 이용상태 서술이 포함되어 있어 본건 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제다
이 물건은 임차인 안윤기의 전입이 말소기준보다 늦고, 배당 모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 채권액이 3,247,188,604원에 달하고 미배당이 크게 발생해도, 그것만으로 매수인이 그 채무를 떠안는 구조는 아닙니다.
그러나 신건 가격은 별개입니다. 현재 실질취득 202,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 177,041,666원의 114.1%입니다. 최신 2026.08 거래에는 150,000,000원도 있으며, 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다. 여기에 재산보전처분, 근저당 일부 대위변제, 등기상 경매 사건번호 차이, 감정평가 이용상태 문구 불일치까지 원문 대조가 필요한 지점이 남습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 신건 가격은 보류 — 원문 확인 후 유찰 가격에서 다시 판단입니다.
